2014年南京房地产市场分析报告
加快。三是区域配套齐全，紫金华府和五矿项目均配臵了大体量的商服生活配套，未来周边具有强大的交通、商业、教育资源优势。四是地价走高，大牌进驻，未来多个项目形成聚集效应，吸引更多客群关注。
因此，对于2015年，城东板块上市量有望进一步提高，根据对在售项目和地块的调研，我们预计明年上市量为30.7万m2，销售在限购限贷取消，央行存在进一步降息可能的情况下，改善需求无疑将加速入市，板块销售量将维持高位。价格方面，五矿G53等较高的土地价格，将提高区域价格预期，并且在销售前景较好，区域威胁打消后，价格有望走高。 1.2.3 河西板块：2014年库存硬性软着陆，2015年住宅走势或“躬”行
截至2014年12月末，河西板块商品住宅月末累计可售量为83万m2（含别墅），较上半年住宅存量高出20万m2，约为去年同期住宅存量的2倍。尽管年末河西市场住宅去化明显加快，但鉴于上市频率先于销售提升，短期内河西板块商品住宅存量保持绝对高位，成为市场下一步走向的硬指标。同期，从滚动一年供销比看，截至2014年12月末，板块内比值波动上行至1.38，供大于求趋势明显。综上，不难判断，2015年河西板块商品住宅供销走势仍需谨慎，或以“前低后翘”的态势呈现，即若“躬”型。主要表现为：供应方面，由于2014年存量较为丰富，2015年初市场侧重去存为主，加之新年节气等影响，开发企业供应或阶段性放缓，但3月后，若政策层面趋稳，随着气候转暖，新开工量增加，供应市场顺应房地产传统旺季带动，上市积极性逐步提升，此外，结合市场调研，预计河西板块全年商品住宅上市量近100万m2，其中上半年体量约为全年的1/3；销售方面，预计2015年河西板块商品住宅需求或将有效释放，全年体量较2014年持稳略增，究其原因为：一是综合调研2015年供应丰富奠定基础；二是预判2015年市场政策仍以利好为主，短期转向可能性不大，且上半年银行信贷较为宽松，利好需求释放；三是2014年底部分项目开盘日光等销售氛围，或将增进后期需求热情。此外，按消费者买热、买高的趋势判断，2015年成交走势由低至高，交易下半年年集中度偏高。价格方面，一方面地价带动房源成本增长；另一方面若供应和销售如预测保
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持稳定向好，后期市场看涨预期转浓概率增大，且受惯常买涨不买跌影响，住宅价格稳步上涨可能性较高，但不排除部分开发企业恶意竞价，导致销售遇冷，市场重复以价换量等现象发生。
1.2.4 城南板块：年内分板块地位下挫，2015年供销或进一步
横向比较，即城南板块内部，年内住宅供销走势整体趋稳向好。纵向比较，即从江南六区看，城南板块商品住宅供销地位略有下挫，其中，住宅上市方面，占江南六区比重约为20%，逐年看，份额显著降低，仅高于2013年水平，且在六区中分板块排位降至第三，与第四名份额相近；住宅销售方面，尽管在江南六区中排位第二，较去年同期位臵靠前，但占江南六区比重跌至19%，为近5年份额最低值。分析主要原因为，近年来城南住宅供应有限，加之仙林和城北市场走热，导致区域份额回落，但值得关注的是，在城北、仙林，高比例和等比例供应环境下，城南板块销售仍保持领先，可见，板块需求潜力犹在，尚需挖掘。此外，据市场调研，2015年，城南板块供销或将再进一步，首先，新老盘联动为市场增加供应契机，尤其是2013年成交的地块，将陆续入市，为上市储备力量，同时，鉴于短期内城南板块可售房源量居高，预计供应或呈现前低后翘的走势。其次，受供应增多，2015年住宅成交走势或将较今年略增，加之2015年城南板块新入市项目位臵较优，品牌效应足，如复地宴南都、保利堂悦等，将吸引较多需求进入，为成交走高做出贡献。再次，住宅均价结构性走高，据调研，板桥片区跑量项目逐步减少，而新入市项目基本趋向高端定位，因而预计2015年市场均价结构上涨概率较高。
1.2.5 城北板块：城北老城新气象，2015年供应量仍不可小觑 2014年，城北板块让人眼前一亮，多个品牌项目集中入市，吸引市场各方关注，其中恒大翡翠华庭直逼30000元/m2的价格让人不得不对城北重新定义；而尧化门紫金上品苑超过9成的去化率向市场展示了该区域刚需地位，同时华润的进驻更是引爆尧化门片区；另外，去年主推办公、商业、公寓的老牌项目世茂外滩新城和复地新都国际总共有3000多套新房入市。可以看出，作为老城区的城北板块，在经历2013年的平淡和萎
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靡之后，在2014年终于焕发新气象，新盘集中入市，开工和推盘节奏明显加快。
对于明年走势，我机构仍持有谨慎乐观态度。虽然今年房地产市场表现出极为不稳定的特性，但是随着南京取消限购、央行松绑限贷、公积金政策放松等一系列楼市刺激政策出台，房地产市场行情将逐步企稳。通过实盘调研发现，明年中电颐和府邸、悠山醉月、海赋尚城、金浦御龙湾等纯新盘将入市，华润新拿的G61地块预计也将在明年下半年入市，今年新上市的星叶瑜憬湾、翡翠华庭明年也将继续加推房源，因此2015年城北板块新房体量仍不可小觑。不过，值得关注的是，由于今年上市房源改善比例较高，因此整体去化水平一般，市场库存积压现象较为严重，明年板块项目价格涨幅有限。
1.2.6 仙林板块：万达新势力入驻，板块内价值将越发提升
2014年的最后一天，万达以底价36亿拿下仙林湖商住地G89地块，楼面地价3906元/m2，据了解G89地块将全力打造万达的第四代产品万达茂，区分于传统万达产品，万达茂主要以文化、旅游产业为主，将建成中国顶级全天候全业态的大型文旅项目，辐射范围将扩大到整个南京市。万达的进驻对于仙林板块来说，是个重大利好消息，一是对于仙林湖片区的住宅项目而言，将解决入驻人群的商业配套、生活配套等众多问题；二是对近年来依托仙林发展的宝华地区来说，也提升了该区域楼盘的价值；三是万达的进驻，提振了板块内开发商的市场信心，区域价值将越发提升。
对于2015年仙林市场整体走势，我机构认为，在双限政策放松的背景下，房地产市场还将继续实行市场化调节，在货币政策保持宽松的前提下，明年仙林市场或将延续年底的回暖局面。首先，上市量方面或将略低于今年，保利罗兰春天进入尾盘，新城香悦澜山、中天城投、金地湖城艺境、骋望云邸将成为新的供应主力，昆仑沃华地块、奥克斯地块以及万达地块住宅部分明年或将形成新的上市量。销量方面，目前仙林板块滚动一年供销比为1.7：1，高于均衡临界值（1.2）0.5，因此，上半年市场主要以去库存为主基调，在货币政策保持宽松的前提下，预计销量会出现回升。
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均价方面，随着市场回暖，购买热情上升，均价还有小幅上涨空间。 1.2.7 江宁板块：表现强于大市，明年上市量继续维持高位
2014年，房地产市场格局出现转变，卖方市场逐步向买方市场过渡，市场进入调整振荡期。作为南京绝对主力区域，江宁板块走出了先抑后扬的走势，9月之前，江宁展现出一副不温不火的态势，不过，随着一系列楼市刺激政策出台，江宁供销两面均得到彻底释放，尤其是销售量，第四季度成交面积达到71.64万m2，占全年上市量的4成左右。年度成交量虽下滑12.27%，但与全市相比仍领先超过10个百分点，整体表现全面赶超大市。主要原因是年末众多纯新盘集中入市，主要集中于江宁科学园片区、禄口秣林片区等，给江宁板块集聚了较多人气。
今年江宁板块商品住宅供应量继续保持在200万m2以上的高位区域，同比小幅增长。对于明年江宁住宅市场供应情况，我机构预测仍将维持在200-220万m2左右历史高位区域。主要原因是：一是从今年土地成交情况看，江宁共成交26宗地块，为去年2倍，成交面积达154.02万m2，同比增长76.27%，明年这些地块项目入市的可能性较大；二是随着南京取消限购、央行松绑限贷，房地产市场回暖端倪显现，预计明年信贷市场仍将继续宽松，因此开发商开发进度受到资金面限制的可能性较小，改善需求逐步入市将促使楼市进一步回暖，开发商推盘意愿仍较强。 1.2.8 江北板块：江北新区明年起全面建设，成交供应稳中有升
据南京市委常委会精神，开发江北新区将是明年南京发展的“重头戏”，主动对接融入长江经济带，加快浦口、六合地区城市基础设施建设，加快推进六合机场、铁路南京北站等重大工程建设，推进江北国际健康服务社区等重点功能载体建设。这些重大利好消息，对江北新区整体楼市的上市成交都将产生重大影响。首先，江北新区的全面建设的启动，将带动江北土地市场的火热，自2014年7月土地市场解禁后，江北供地量上升明显，品牌企业争相进入，绿地、万科、保利、金地、华润、银城、弘阳等大企业云集，预计明年江北土地市场还将继续升温，竞争激烈程度将进一步提升。其次，商品住宅市场上市量稳中有升，大盘威尼斯水城、天润
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城、旭日上城还将继续给力供货，新盘华润国际社区、通宇林景熙园、美麟香漫山、明发云庭、明发香漫山等项目明年将上市。地块方面，据不完全统计，今年所拿地块中金地、保利、银城等多家企业均喊话明年将推盘上市；六合片区方面，主力在售楼盘龙湖半岛、莉湖春晓花苑、冠通蓝郡花园、荣鼎幸福城等项目还将继续供货，上市量还将得到保证。成交方面，目前江北板块库存套数为2.1万套，其中，浦口片区1.2万套，去化周期8.8个月，六合片区1万套，去化周期10.7个月，因此，预计明年上半年仍将以去库存为主旋律，随着市场逐步回暖、信贷政策趋向宽松，预计成交量会出现稳中略升局面。最后，板块的面貌将发生改变，新区规划的实施，地铁3号线明年开通，都将大大缩短江北与主城之间的距离，使板块不仅仅是刚需的集散地，部分投资、改善人群也将目光转移到江北市场。
2、土地市场状况
2.1 土地市场运行特点
2.1.1土地供应维持增长，江北供地力度大
2014年，南京国土局挂牌地块582.3 万m2，同比增长29.14 %，为近五年峰值，国土局供地力度依旧未减。主要原因是：一是2013年底国土局对2014年供地计划目标提高了100万m2；二是从开发商层面看，虽然目前行情缺乏稳定性，但开发商在南京的可开发用地存量有限，尤其是部分品牌房企，拿地意愿较强；三是8月底开始南京取消限购、央行松绑限贷，利好刺激楼市回暖，国土局顺势加大土地供应。
同期，分区域看土地供应情况，除城中、河西和江宁板块供地量分别下滑93.46%、78.27%和3.55%外，其余板块均出现不同程度的增长。其中城东板块增幅最大，达到418.19%，而去年受禁地影响的江北板块，今年供地力度较大，浦口、六合分别上市179.65万m2、47.09万m2，同比增幅分别达275.73%、147.32%，往年主力江宁板块本年度出现下滑，仅有116.04万m2上市。
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