2014年南京房地产市场分析报告
2.6 土地成交明细
表2-6 2014年12月土地成交明细（供地方式均为净地）
板 块 地块编号 坐落 出让面积(㎡) 容用 途 积率 二类居住用地 单位地价 （元/ m） 2竞得企业 东至国有空地，南至新城NO.2014G61 路，西至翠林北路，北至前塘路 城北 NO.2014G71 东至龙潭街道兴隆村集体土地，南至龙锦路，西至龙潭街道兴隆村集体土地,北至龙潭街道兴隆村集体土地。 东至海院路，南至白马NO.2014G62 路，西至象山路，北至象山南路 东至高新北路，南至学府NO.2014G68 路，西至南大浦口校区，北至蓝海路 东至丹霞路，南至侨康NO.2014G74 路，西至蓝海路，北至侨谊路 东至高新北路，南至侨康NO.2014G75 路，西至丹霞路，北至侨谊路 东至高新北路，南至蓝海NO.2014G76 路，西至蓝海路,北至侨康路 东至现状，南至浦珠路，西至定向河路，北至现状 东至现状，南至八里路，NO.2014G78 西至光明路，北至沿山大道 东至规划道路，南至科宁NO.2014G63 江宁 NO.2014G64 路，西至竹山南路，北至规划道路 东至万民西路，南至现状，西至现状，北至现状 17342.32 122645.1 143609.52 131114.42 124809.3 59533.11 81698.3 39197.76 59071.51 2.8 7255 华润置地（苏州）有限公司 商住混合用地 2.8 27121 南京怡华房地产开发有限公司 二类居住用地 二类居住用地，商业用地 二类居住用地，居住社区中心用地 二类居住用地 1.4 4284 银城地产集团股份有限公司 2.07 3976 南京红太阳房地产开发有限公司 2.08 3313 招商局地产（南京）有限公司 浦口 2.2 2981 南京新城万嘉房地产有限公司 二类居住用地 2.2 2703 南京绿地国际商务中心有限公司 明发集团南京浦口NO.2014G77 132936.7 二类居住用地 1.89 6527 房地产开发有限公司 南京筑浦置业有限公司 二类居住用地 1.4 4776 商住混合用地 3 6516 旭辉集团股份有限公司 江苏天诚旧机动车9340.9 零售商业用地 1.2 3140 交易市场有限公司 云龙山路99号 省建大厦B座8楼 19 TEL :025-83345365
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东至文瑞路，南至瑞雪NO.2014G69 路，西至仓波门北街，北至中心路 东至现状，南至规划道NO.2014G70 路，西至现状，北至现状湖泊 东至规划道路，西至双龙NO.2014G83 大道，南至现状，北至规划道路。 94623.9 23673.9 50250 商办混合用地 5.37 2042 南京沣麟房地产开发有限公司 旅馆业用地 0.5 3633 南京大塘金农业旅游开发有限公司 二类居住用地 排水用2.8 10191 南京金域蓝湾置业有限公司（万科） 东、南均至国有空地，西NO.2014G65 河西 东至空地，西至空地，南至空地，北至空地。 至规划道路，北至双闸电信局 4927.16 地、商办混合用地、环卫用地 科研设计3.6 2474 南京市河西新城区国有资产经营控股（集团）有限责任公司 NO.2014G82 81597.13 用地、二类居住用地 1.22 8940 南京升龙房地产开发有限公司 东至道路，南至南京市南NO.2014G66 部新城开发建设指挥部，西至秦淮河；北至宁杭连接线 至中国人民解放军国际城南 NO.2014G67 关系学院用地，南至凤锦路,西至锦华新城小区用地,北至凤汇大道 东至明城大道，南至宏运NO.2014G81 大道，西至规划道路，北至规划道路 东至紫金上林苑，南至沪仙林 NO.2014G72 蓉高速公路，西至京沪高铁，北至金马路 东至江苏省农业科学院，城东 NO.2014G73 南至双拜岗路，西至双拜岗小学，北至孝陵卫初级中学 资料来源：南京市国土资源局 整理：网尚机构
32469.02 二类居住用地 1.5 12319 上海大发房地产集团有限公司 56356.61 24929.09 商住混合用地 南京中交合安投资发展有限公司 58913.64 二类居住用地 2 4702 南京浦泰房地产开发有限公司 3290.46 加油站用地 0.25 52.27 南京三联红叶加油站有限公司 3.2 9001 二类居住用地 1.2 10942 上海琼宇投资管理有限公司 云龙山路99号 省建大厦B座8楼 20 TEL :025-83345365
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3、新建商品住宅市场状况
3.1 新建商品住宅市场运行特点
3.1.1 商品住宅供应再创新高，供大于求矛盾显现
2014年，全市商品住宅上市量为1093.85万m2，合计101387套，同比分别增长13.01%、14.93%。从近5年上市量看，较去年高位进一步增长，再创新高，高出近5年平均值31.99%。从月度走势看，今年整体上市量保持高位，除2、3、5、9月上市量相对较低外，其余月份月均上市量达到80万m2， 12月份上市量达到138.05万m2，成为单月上市量最高值。分板块看，均呈现增长态势，其中江南六区增幅在30%以上。分面积段看，90 m2以下户型上市套数占比分别为35.29%，较去年同期下降0.37个百分点，90-120 m2、120-144 m2户型上市套数占比分别为37.30%、19.87%，较去年同期分别上升1.56、1.21个百分点； 144 m2以上面积段房源上市套数占比为7.53%，同比下降2.41个百分点。
从累计一年供销比来看，今年呈现一路走高趋势，截止12月底，累计一年供销比已达到1.43，高于正常值（供求平衡为1.2）1.22，较2013年12月底（0.96）供销比高0.44，但较2012年年初（1.86）供销比低0.44。整体来看，今年楼市不确定性因素增加以及开发商资金面紧张，快销成为众多房企营销策略，因此，积极推盘供应成为开发企业共同选择。但受制于今年整体销量的下滑以及高位推盘量，供略大于求矛盾显现。 3.1.2 住宅销售年底翘尾，刚性产品仍为需求主力
2014年，全市商品住宅销售766.73万m2，合计72649套，同比分别下降23.2%、22.05%。从近五年同期看，今年销量次于2013、2012年水平，处于第三位，高于近五年同期平均值（706.77万m2）8.48%。从月度走势看，月度销量呈现波动趋势，3-9月月均销量在50万m2左右自9月21日，限购政策解除以及限贷政策放松，成交量回升明显，特别是11、12月份，销量均超过90万m2，呈现出年底翘尾。
从面积段来看，90m2以下房源仍为销售主力，占全市比重为39.34%，
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较去年同期上升4.2个百分点, 120 m2以上面积段占比为24.88%，较去年同期下降3.38个百分点。从单价段看，15000元/m2以下房源为全市销售主力单价段，占全市比重为673.27%，其中，10000元/m2以下和10000-15000元/m2占比相当，刚性特征明显。从成交区域来看，两江板块仍为成交主力区域，成交46462套，占比达到67.4%，较去年同期增长1.5个百分点，为近五年最高值。从成交前十项目看，刚性产品延续走俏行情，八成位于两江板块，五成项目成交均价在10000元/m2以下，其中，成交前三项目荣盛龙湖半岛、旭日上城、威尼斯水城销量均超过1500套。 3.1.3 商品住宅均价格波动上涨，热销楼盘年中出现一波“以价换量”
2014年，我市商品住宅成交均价13120元/m2，同比上涨8.95%，其中江南六区为19660元/m2，同比上涨11.64%。从月度走势看，均价呈现波动上涨趋势，2月成交均价环比负增长，回升后，7、8月份继续进入负增长通道，11、12月份成交均价环比增长明显。分析均价波动增长原因：一是受今年市场转冷、库存量不断攀升影响，开发商主动降价跑量，回笼资金；二是部分同质楼盘区域，价格战竞争激烈；三是市场转冷后，业主维权现象频现，前期市场形势好精装销售楼盘改为毛坯销售较多，拉低整体成交均价；四是自9月限购政策取消以及一系列利好消息影响，楼市触底反弹，回暖趋势明显，部分改善性需求得到释放，结构性因素使得成交均价保持微涨。
从年内热销楼盘来看，普遍呈现两头高，中间回落走势，年中6、7月份进行一波以价换量，较为明显的如旭日上城、中海国际社区、新城玖珑湖，在二季度市场趋冷后，及时通过以价换量，取得了优异的销售业绩，并且随着下半年市场回暖，价格逐步回升。其中多个刚需大盘扎堆的桥北区域，旭日上城率先迎战，7月降价近1500元/m2后，销售面积环比增长超过2倍；中海国际社区也在麒麟片区率先进行价格调整，7月降价幅度在1000元/m2以上，单月销售达到2.34万m2，约为上半年该项目销量的40%；新城在年中整个品牌全线降价促销，推出赠送车位等优惠，6-9月成交均价较前期下降约2000元/m2，销量有所增长但不及刚需楼盘出现立
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竿见影的效果。
3.2 供给分析
3.2.1 商品住宅上市情况
2014年，全市商品住宅上市量为1093.85万m2，同比增长13.01%，同期，江南六区上市量为355.98万m2，同比增长30.23%。从各板块看，商品住宅供应依然以两江板块为主，占比达到54.18%，较去年同期下降4.94个百分点，其中江北板块上市量占比最多，达到33.98%，江南六区住宅供应量占比为32.54%，较去年同期提高4.3个百分点。
郊县 13.27%江南八区 32.54%江北 33.98%江宁 20.21%图3-1 2014年南京全市各区域商品住宅上市分布
数据来源：WinSun GIS System
3.2.2 商品住宅上市量走势分析
2014年，全市商品住宅供应量普遍维持高位，其中1月、4月、10月、12月供应量均在百万方以上。同期，江南六区供应呈现翘尾，年末供应量明显提高，其中12月份供应量达到55.89万m2。
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