2014年南京房地产市场分析报告
宁雅悦推出50%返租活动，金基尚书里小户型新上市，均在短期内有效带动投资客群关注，6月销售达45套，但随着关注热点冷却，整体市场热度降低，三季度小户型销量连续下滑；第二个高峰出现在年末，南京限购政策解除后，对投资客群无疑是重大利好，前期受限，有意向购买投资公寓的客群集中入市，四季度销量快速升至高位，其中11月达到49套。
2014年，城中板块商品住宅成交均价为30471元/m2，同比增长19.95%，本年均价上涨主要是由于苏宁雅悦、金基尚书里等高价热销楼盘带动。
上市量21.81.61.41.210.80.60.40.2012345678913.114.1114.1214.014.014.014.014.014.014.014.014.0销售量成交均价4000035000300002500020000150001000050000单位：万m2单位：元/m2 图3-10 城中板块2014年1月- 12月商品住宅供销与价格走势分析
数据来源：WinSun GIS System
3.5.2 城东板块
（1）年末供应翘尾，中大户型集中度有所减弱
2014年，城东板块商品住宅上市面积为24.61万m2，同比下降26.71%，虽然供应规模不如去年，但从近5年来看处于第二高位，较近5年平均上市量，高出56.31%。分析供应保持高位原因：一是新项目保持较快的推盘节奏，年内4个上市项目推盘量均保持在5万m2以上；二是四季度受政策刺激，改善需求迎来利好，复地御钟山、紫金华府等多个中高端项目加快供应，冲击全年销售规模，四季度上市量达到12.21万m2，约占为全年份额的一半。
从上市房源类型看，中大户型仍占据主导，但在中南世纪雅苑的作用下，中小户型供应也具有一定规模，其中90m2以下户型套数占比为
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32.78%，较去年提高21.98个百分点；90-120m2户型占比为41.03%，较去年提高8.88个百分点；120m2以上大户型占比为26.19%，较去年大幅下降30.78个百分点。
（2）住宅销量创下新高，价格稳中有升
2014年，城东板块商品住宅销售面积达到26.41万m2，同比增长9.47%。从近5年情况看，达到近年峰值，高出近5年平均值110.99%。从月度走势看，除春节2月外，月度销量均保持在1万m2以上，其中年末改善需求受政策刺激后，供应量提高后，销量也随之翘尾，11、12月销售均在5万m2左右，合计占全年销售的39.7%。从销售结构上看，与供应结构类似，中小户型占比提升，其中90m2以下面积段销售套数占比为16.11%，90-120m2面积段占比为43.05%，较去年分别提高1.73和11.42个百分点，而120m2以上大户型占比为40.83%，较去年下降13.15个百分点。
同期，城东板块商品住宅成交均价为17973元/m2，同比下降4.3%。均价下降主要是由于中南世纪雅苑价格较低，从其余主力在售项目看，普遍呈现稳中趋涨，如复地御钟山成交均价较去年上涨3.1%。从单阶段来看，本年呈现两头走高趋势，15000元/m2以下面积占比为18.47%，较去年提高11.16个百分点，主要由于中南世纪雅苑贡献；20000元/m2以上价格段占比为26.3%，较去年提高4.31个百分点；而过往城东主力价格段15000-20000元/m2占比为55.23%，较去年下降15.47个百分点。可以看出，虽然板块总体均价小幅下滑，但忽略低价楼盘因素，其余主力销售楼盘仍呈现稳中有升趋势。
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上市量6543210销售量成交均价250002000015000100005000014.0114.0214.0314.0414.0514.0614.0714.0814.0914.1114.1213.1单位：元/m2单位：万m2 图3-11 城东板块2014年1月- 12月商品住宅供销与价格走势分析
数据来源：WinSun GIS System
3.5.3 城南板块
（1）住宅供应同比复苏，地块稀少量增不易
2014年，城南板块商品住宅供应量为59.46万m2，5887套，同比分别增长51.41%、59.93%，鉴于去年上市基数较低，住宅同比供应量呈明显复苏特点。分片区看，板桥片区和南片上市份额较高，分别达到53%、43%，北片和东片累计份额不足5%。同期，从近5年趋势看，今年商品住宅上市处于相对低位，仅高于2013年，且略低于近5年均值水平。分析河西板块上市在近几年排位居末的主要原因为，住宅类供地偏少影响板块阶段性供应走势，如2010-2012年交易的含住宅用地稀少，导致近期可开发用地有限。但值得关注的是，自2013年开始，含住宅用地交易有所增多，两年累计成交10宗地块，其中，7宗为13年地块，若按惯常1.5年上市周期推算， 15年或现集中供应小周期。
（2）住宅销量低位趋稳，需求释放阶段性提速
2014年，城南板块商品住宅成交面积为39.81万m2、4051套，同比分别下降35.64%、29.85%。从年度看，城南板块商品住宅成交量为近5年同期低值，仅高于2011年。逐季度看，第一季度商品住宅销量受元旦、春节、气候等影响，交易值偏低；自第二季度开始，成交跃式增长，而后，第三、第四季度企稳回升，但与近年来情况相比，季度交易水平相对较低；因此，综上判断，年内城南板块销量低位趋稳。逐月看，今年板块内需求释放呈阶段性增长模式，如5月、7-8月、11-12月，销量成绩明显高于
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其他月份，分析主要原因为，先于上述月份，住宅供应呈现阶段性增长，拉动销量提升。由此可见，城南板块需求受同期供应影响显著，此外，鉴于主城潜在消费流动性强，后期产品定位仍需谨慎。
（3）供销格局侧重刚需，住宅均价涨至高位
2014年，城南板块商品住宅供销格局侧重刚需。数据显示，90m2以下商品住宅供、销套数占比分别为56%、61%，较去年同期分别提升32和33个百分点。从典型楼盘看，年内南郡花园、金域华府等纯刚需项目供、销均较为持续，此外，水榭阳光花园、善水湾、九都荟花园等项目，均配比较高体量中等偏小户型，且该部分体量去化较为迅速。主要原因在于：供应方面，为配合限购背景下的市场趋势，开发企业侧重中小户型房源配比；销售方面，与两江板块相比，城南板块刚需产品具备主城优势，加之打折促销助推，年内消费入市积极，去化相对显著。同期，商品住宅均价15400元/m2，同比增长17.32%，住宅均价涨至高位，分析原因为，受结构性成交影响，万元以下住宅量同比明显缩减，促使主力价格段集中10000-15000元/m2。
2520单位：万m2上市量销售量成交均价151050.014.024.034.044.054.064.074.084.0913.14.114.1241111111111120000180001600014000120001000080006000400020000单位：元/m2 图3-12 城南板块2014年1月- 12月商品住宅供销与价格走势分析
数据来源：WinSun GIS System
3.5.4 河西板块
（1）住宅供应创历史新高，季末补仓节奏翻倍
2014年，随着政策转向，由放空--利好着陆--维稳向好，开发企业入市热情也顺之升温。数据显示，全年河西板块商品住宅上市129.82万m2、
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9500套，同比分别增长28.25%、24.85%。逐年看，板块内商品住宅上市量创近5年新高，比近5年平均值高2410套，体量约为2012年的2.7倍。逐季度看，与全市房地产市场整体趋势相似，河西板块住宅供应呈现“先抑后扬”特点，第一至第三季度住宅上市体量均衡稳定，拆分至月度，仅金三、银四、和金九月期间，住宅上市呈现跃式增长，而第四季度河西商品住宅供应体量显著增长，逐月体量均为年度高值，其中，单12月住宅上市量约较年内月度均值翻倍。综上可见，年内商品住宅供应创新高，季末补仓影响显著，分析主要原因：一是政策利好影响；二是市场大势所向；三是年末开发企业跑量、回笼资金心切。
（2）需求年末集约释放，四季度业绩明显回转
2014年，河西板块商品住宅销售去化与供应走势基本匹配，消费成绩在年末集约释放。数据显示，河西板块商品住宅成交面积为89.76万m2，6814套。逐年看，成交量明显高于2011年和2012年，略低于2010年和2013年，其中，交易套数比近5年同期均值高出189套。逐季度看，第一季度初期成交受2013年需求放量影响，销售数值接近1600套，第二、第三季度政策预期尚不稳定，需求释放较为缓慢，至第四季度，政策利好频现，带动市场升温，整体交易逐步加快，需求在年末得到集中释放，第四季度河西板块商品住宅销售约为第三季度的3倍，其中，11、12月住宅交易量均超过千套，为年内销售量最高水平。此外，若分片区看，河西中片商品住宅受青睐程度最高，由于板块内主力客群以改善型为主，即限购取消后区位优、配套全的中片房源去化进一步加速。
（3）住宅均价年度涨幅收窄，单价主力段顺次上移
2014年，河西板块商品住宅成交均价为24711元/m2，同比增长3.89%，分年度看，均价逐年升至新高，但涨幅较近几年放缓。这与全市走势基本相似，主要原因在于：一是年内开发企业营销层面以促销、降价换量为主，包括板块内部分高端项目，年内开盘定价均较为谨慎，为房地产市场均价波动企稳奠定基础；二是受成交结构影响，年内河西板块价格相对较高的中片房源成交体量显著，带动板块内均价整体涨至新高。逐月
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