2014年南京房地产市场分析报告
看，河西板块商品住宅均价多月波幅保持在500元/m2以内，仅2月和12月环比出现最高、最低幅动，市场整体走势较为稳定。同期，分单价段看，主力成交区域价格段上移，如20000元/m2以下住宅成交套数占比回落至最低值，不足10%，20000-25000元/m2和25000-28000元/m2的住宅套数占比分别达43%和40%，均达到近5年来最高值。
（4）改善需求格局强势，主流消费门槛提高
分面积段看，2014年河西板块商品住宅供、销量均集中在90m2以上面积段，其中，90-120 m2和120-144 m2面积段供销比例较为近似，144 m2以上占比份额较前两者略低。从逐年情况看，年内河西板块90m2以下供销量呈现显著降低，降幅均接近10个百分点，为近5年该面积段占比最低值。可见，河西板块以改善为主的供销格局领衔市场走势。主要原因在于，供应方面，随着主城地块缩减，和城市外扩加速，更加凸显河西区位优势，导致地王频现，接连影响到后期项目的高定“位”和高定“价”。销售方面，亦受供应、消费分层等影响，改善格局鲜明。同期，分总价段看，随户型格局提档，河西住宅产品总价段门槛有所提高，200万元/套以下房源份额降至9%，为近5年同期最低值，200-300万元/套份额达43%，占据主导，300-400万元/套和400万元/套以上成交体量均保持增长。
上市量2520单位：万m2销售量成交均价260002400022000200001800016000140001200010000151050.014.024.034.044.054.064.074.084.0913.14.114.12411111111111单位：元/m2 图3-13 河西板块2014年1月- 12月商品住宅供销与价格走势分析
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3.5.5 城北板块
（1）老盘坚守主力地位，改善户型比例大幅提升
2014年，城北板块商品住宅上市面积为73.42万m2，为去年的2.47倍，创出历史新高。主要原因是：一是老盘依旧坚守主力地位，去年未推住宅房源的老盘世茂外滩新城和复地新都国际集中入市，分别推出2340套和780套新房，二者占了总上市量的5成份额，去年热销盘金尧首府推出剩余的555套房源；二是青秀城、星叶瑜憬湾、紫金上品苑、恒大翡翠华庭等纯新盘面世，给市场带来了新的活力。
供应房源结构方面，与去年主打刚需房型截然相反，本年度大户改善型房源集中入市，分面积段看，90m2以下小户型房源上市套数占比为21.93%，与去年基本持平，90-120m2户型上市占比为33.91%，同比下滑约20个百分点，120-144m2房型上市套数占比为34.45%，同比增长12.72个百分比，144m2以上户型上市占比为9.7%，较去年提升6.74个百分点。可以看出，随着品牌房企入驻，城北板块品质提升显著。
（2）改善需求加速入市，价格稳步上扬
2014年，城北住宅成交面积为45.54万m2，共计3892套，同比分别下降34.46%、33.3%，城北项目整体去化速率较慢，主要原因是：一是今年房地产市场整体环境不佳，市场人气较低；二是今年城北改善需求比例较大，从面积段看，120m2以上大户型房源成交套数占比为39.77%，同比提升约6个百分点，从总价段看，150万以下低价位房源成交比例为28.52%，较去年下滑27.98个百分点，200万以上房源成交占比为41.44%，同比大幅提升近20个百分点。
同期，城北商品住宅成交价格为16015元/m2，同比上涨21.78%。价格大幅上涨的主要原因是：城北中高端项目成交比重较大，其中世茂外滩新城（均价16505元/m2）、复地新都国际公寓（均价18685元/m2）合计成交24.69万m2，占城北总成交量的54.22%，很大程度上拉高了整个板块的均价。从月度走势看，1-5月呈现加速上涨走势，随后保持稳步上扬的态势，随着明年迈皋桥片区多个新项目入市，预计均价仍将维持稳
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中上涨局势。
211815单位：万m2上市量销售量成交均价20000单位：元/m2150001000050000129630.01.02.03.04.05.06.07.08.0913.14.114.1214141414141414141411 图3-14 城北板块2014年1月- 12月商品住宅供销与价格走势分析 数据来源：WinSun GIS System
3.5.6 仙林板块
（1）供应连续五年上涨，户型PK战逐步升级
2014年，仙林板块商品住宅上市65.31万m2，同比增长3.9%，从近五年数据看，上市量连续五年上涨，今年达到近五年峰值。分析原因：一是近几年仙林板块主力供应区域发生转移，仙林湖片区成为主力热销板块，新盘扎堆，上市量一路上涨；二是近两年市场竞争加剧，开发企业积极推盘跑量，推盘时间周期缩短；三是荣境品苑、金地湖城艺境、保利罗兰春天等典型上市量均在9万m2以上，对板块整体供应贡献明显。
随着区域内供应的攀升，竞争越发激烈，从口水战逐步扩大到产品战，湖景、户型、学区PK不断升级。近期仙林湖片区户型大战已拉开帷幕，新盘新城香悦澜山推出90平米四房户型王，户型赠送面积高达12m2，金地湖城艺境也加入战局，推出96平米3+1房户型进行PK，高科荣境95m2也做到三房两厅。这些体现在上市结构上，2014年90m2以下房源占比为15.3%，较去年同期下降3个百分点，而90-100m2房源占比高达33.8%，较去年同期上升13.3个百分点，100-120m2、120-144m2房源占比分别较去年同期下降7.7、6.4个百分点，144m2以上大户型房源较去年同期上升4个百分点。
（2）年底翘尾特征明显， 成交均价涨幅超10%
2014年，仙林板块商品住宅销售38.3万m2，同比下降37.6%，从
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近五年成交数据看，今年销售量低于近五年均值，仅高于2010年和2011年水平。从季度数据看，住宅销售量在经历二、三季度的下滑后，在四季度出现明显回升，占全年成交比重的39%，可见，年底翘尾特征明显。分析年底翘尾的原因：一是前期房地产市场形势转冷，作为主力成交区域的仙林湖片区遭遇维权，部分楼盘精装改毛坯，开启降价模式，市场信心被挤压，销售量下滑明显；二是四季度限购、限贷政策逐步放开，央行降息等众多利好消息，房地产市场信心回暖，改善性需求开始释放。
同期，仙林板块商品住宅成交均价为15872元/m2，同比增长13.6%，虽然经历了6、7月份成交均价环比下降，仙林板块成交均价增幅依然表现抢镜，与全市其他板块相比，涨幅仅低于城北、城中、城南等板块，位居第四。分析主要原因：一是仙林板块属于全市低密度住宅区，教育、环境、交通资源丰富，品牌房企进驻较多，产品品质高，定价高；二是区域内改善项目逐年增多，结构上拉高成交均价。
上市量141210单位：万m2销售量成交均价1700016500160001550015000145001400013500130001250086420.01.02.03.04.05.06.07.08.0913.14.114.1214141414141414141411单位：元/m2 图3-15 仙林板块2014年1月- 12月商品住宅供销与价格走势分析
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3.5.7 江宁板块
（1）麒麟片区一马当先，户型结构变化不大
2014年，江宁板块住宅上市面积为221.03万m2，共计21087套，同比分别增长1.48%、7.23%。从月度走势看，一季度上市量仅为14.03万m2，主要供应量来自4月和12月，二者分别上市37.89万m2、38.23万m2，合计占比达34.44%。分区域看，麒麟片区一马当先，供应58.24
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万m2，同比多出超过20万m2，占比达26.35%，较去年提升约10个百分点，该片区主力贡献楼盘为中海国际社区、银亿东城，二者上市量排名江宁板块前两位。
同期，江宁板块供应房源户型结构变化较小，分面积段看，90m2以下小户型上市套数占比为35.66%，同比下降3.82个百分点，90-120m2占比为35.74%，同比提升4.15个百分点，120-144m2、144m2以上面积段上市套数占比分别为18.65%、9.94%，较去年变动幅度在2个百分点左右。可以看出120m2以下中小户型、120m2以上大户型房源整体比例与去年基本持平，供应结构保持较为稳定态势。
（2）套均成交面积明显提升，价格上涨势头猛烈
2014年，江宁板块商品住宅销售面积为183.33万m2，同比下降12.27%。成交量虽出现下滑，但与全市相比仍领先约10个百分点。月度走势看，接近4成销售量集中于第四季度，年末翘尾行情较为明显。从成交结构分析，户型有扩大的趋势，本年度成交房源套均面积为105m2，相比去年增长5m2，从典型项目来看，销售套数排名前四的楼盘：中海国际社区、银亿东城、新城玖珑湖和万科金域蓝湾销售套均面积分别为97m2、98m2、105m2和115m2，较去年分别增长2m2、19m2、6m2和4m2。
同期，江宁商品住宅成交均价为13025元/m2，同比上涨8.17%，价格创历史新高。月度走势看，1-10月，价格整体保持稳定状态，随着改善需求加速入市，11、12月成交均价突现上涨，两个月累计涨幅超过12个百分点，价格上涨势头较为猛烈。出现这一现象的主要原因是：一是8月底以来，一系列楼市刺激政策促使市场回暖，前期优惠力度较大的开发商悉数降低或者取消优惠；二是从去年下半年以来，江宁板块改善趋势较为明显，受益城市配套加速完善，楼盘整体定位有所提升，不少老盘新推房源均为中大户型改善房源，价格也较之前的产品有所提高。
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