2014年南京房地产市场分析报告
全市150单位：万m2江南六区12090603001234567890114.114.014.014.014.014.014.014.014.014.014.114.12 图3-2 2014年1-12月全市与江南六区商品住宅上市对比
数据来源：WinSun GIS System
3.2.3 江南六区商品住宅上市量对比分析
2014年，江南六区商品住宅上市量为355.98万m2，同比增长32.54%。
13年上市量14年上市量40036032028024020016012080400355.98293.37单位：万m2全年 图3-3 2013、2014年全年江南六区商品住宅上市对比
数据来源：WinSun GIS System
3.3 销售分析
3.3.1 商品住宅销售情况
2014年，全市商品住宅销售766.73万m2，同比下降23.2%。分板块来看，江北占比最高为33.44%，较去年同期下降0.48个百分点；其次为江南六区，占比为32.14%，江宁占比为23.91%，郊县为10.51%。
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郊县 10.51%江南六区32.14%江北 33.44%江宁 23.91% 图3-4 2014年南京全市各区域商品住宅销售分布
数据来源：WinSun GIS System
3.3.2 商品住宅销售趋势分析
2014年，全市商品住宅交易量呈现两端高，中间低走势，1月延续去年火热态势，销售92.06万m2，随后2-10月均维持在40-70万m2之间，年末在政策放松后，翘尾明显，11月全年峰值为103.97万m2。同期，江南六区销售量运行也呈翘尾局面，2-10月销售量均在20万m2以上，年末两月销售在40万m2左右。
全市120单位：万m2江南六区90603001234567890114.114.014.014.014.014.014.014.014.014.014.114.12 图3-5 2014年1-12月全市与江南六区商品住宅销售对比
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3.3.3 江南六区商品住宅销售量对比分析
2014年，江南六区商品住宅成交量为246.44万m2，同比下降27.12%。
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13年销售量38034030026022018014010060第三季度14年销售量338.15单位：万m2246.44 图3-6 2013、2014年江南六区商品住宅销售成交量对比
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3.4 全市各板块商品住宅的供销状况
3.4.1 各板块商品住宅供应、销售分析
供应方面，江北板块占比最高为33.98%，其次为江南六区，占比为32.54%，江宁占比为20.21%，郊县占比最低，为13.27%。从江南六区内部来看，河西占比最高为36.47%，其次为城北，占比为20.63%，仙林占比为18.35%。 销售方面，江北占比最高为33.44%，其次为江南六区板块，占比达到32.14%，江宁占比为23.91%，占比最低的为郊县，仅为10.51%。从江南六区内部来看，河西占比最高，达到36.41%，其次为城北板块，占比为18.48%，城南占比位列第三，达到16.16%。 400.00单位：万m2300.00200.00100.000.00城中城东城南河西城北仙林江宁江北郊县上市量销售量3.35 24.61 59.46 129.82 73.42 65.31 221.03 371.65 145.19 6.63 26.41 39.81 89.76 45.54 38.28 183.33 256.41 80.55 图3-7 2014年各板块商品住宅供销情况 数据来源：WinSun GIS System 云龙山路99号 省建大厦B座8楼 26 TEL :025-83345365 2014年南京房地产市场分析报告
3.4.2 各板块商品住宅供销对比
2014年，全市商品住宅呈现供大于求局面，供销比为1.43。分板块来看，仅城中、城东低于1.0，其他板块均呈现明显供大于求局面，其中城北、仙林、郊县板块供销比高于1.5。
上市量销售量供销比1.454.03.53.02.52.01.51.00.50.0400340单位：万m228022016010040-20城中城东城南河西0.500.931.491.451.211.611.711.80城北仙林江宁江北郊县 图3-8 2014年各板块商品住宅供销对比
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3.4.3 各板块商品住宅成交价格走势
2014年，全市商品住宅成交均价13120元/m2，同比上涨8.95%；其中江南六区为19660元/m2，同比上涨11.64%。分板块来看，仅城东板块同比下降4.30%外，其余板块均呈现上涨态势，其中涨幅最高的是城北和城南板块，同比分别增长21.78%和17.32%外。
销售均价35000单位：元/m2304712471117973158721540090731601513025300002500020000150001000050000城中城东城南河西城北仙林江宁江北 图3-9 2014年各板块成交价格分析
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3.5 分板块商品住宅供销、成交价格走势
3.5.1 城中板块
（1）在售项目上市动力不足，大户型房源供应明显回落
2014年，城中板块商品住宅上市面积为3.35万m2，308套，同比分别下降74.84%、61.83%。与去年多家改善新盘入市相比，仅有少量在售项目加推部分房源，供应规模回落明显，从近5年上市面积，本年为最低值，较近5年平均上市量下降63%。分析上市量低位原因：一是去年市场行情高涨时期，大批楼盘集中上市，一定程度上透支城中的潜在上市量，并且已有的存量宅地工程进度较慢；二是目前城中住宅项目多为小盘操作，资金压力不大，在去年去化压力缓解后，进入少量高价的销售节奏，因此年内新增供应回落明显。
从具体上市项目来看，年内仅3个项目推新，其中金基尚书里推出挑高小户型公寓，蓝天华门和天将孝门推出大户型改善房源。从面积段看，60m2以下占比达到51.95%，较去年大幅提高46.37个百分点，均为金基尚书里推出的挑高精装公寓产品，而144m2以上面积段占比分别为21.1%，较去年下降40.48个百分点，大户型改善房源供应力度回落明显。
（2）销量维持中间水平，投资客群带动公寓产品销售加速
2014年，城中板块商品住宅销售面积为6.63万m2，同比下降50.67%。从近5年情况来看，处于中间位臵，低于2010年和2013年。从月度走势看，上半年在库存房源较多和部分新项目的推动下，销售量保持在0.5万m2左右，但下半年市场趋冷后，7-11月销售下滑至0.3万m2左右，但年末在“双限”解除，降息后，迎来投资集中释放，11、12月销售面积达到1.85万m2，接近全年的30%。
从热销房源类型来看，60m2以下小户型酒店式公寓份额进一步提高，占比达到42.04%，较去年提高10.49个百分点，创下近5年来占比峰值，其中主力销售项目为苏宁雅悦（98套）、凯润金城（66套）和峨嵋公寓（66套）。从小户型月度销售走势看，年内出现两个高峰，一个高峰是年中苏
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