XX国际商贸城
项目营销策划报告 XX房地产顾问有限公司 对创新的产品设计，优秀的产品打造 SAY YES！ ??
这里有10年以后的前瞻市场规划，投资者自然不用担心短时间被市场的淘汰；
这里有良好的交通和区域环境，临近传统的建材街，片区的大力改造，交通的逐步完善，政府的支持与日具增，何需担心未来经营前景； 这里有经验丰富，优秀浙商开发团队，产品打造过程中精雕细啄，人性化主力交易区、配套的物流园区、丰富的停车区、连廊的动线设计、
室外楼梯的有效结合、大幅的广告位设计、南北通透、全沿街金铺的设计??每一处细节都精心设计，为项目长久的领先于市场而废尽心思。如此优异的产品，哪有挑剔之理，自然说YES。
这里是以XX为基地，辐射齐鲁大地的大型装饰建材城，中高端的市场形象，提升市场整体形象的同时，更在批零兼售的市场定位中，用中低
端的价格，吸引客户。人流带来财富流，哪有对财富不说YES的道理。
投资价值策略概念 独特的销售卖点+项目极佳的销售策略 打动市场，客户SAY OK。
投资独立产权沿街旺铺？ OK！ 投资具备经营前景的市场？ OK！ 投资XX最具发展前景地段？ OK！ ??
和虚拟产权相比自然投资实实在在的铺位更稳妥； 和众多大品牌同营，自然更稳当，也自然更有前景； 框架式结构，全沿街独立产权金铺，自由组合，随心所欲；
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第四章价格策略（根据亮相期后的市场反应制定客观可行的价格策略）
第五章 入 市 时 机
一、入市原则
入市时机方式把握得好，才能产生好的销售开局。而“良好的开始是成功的一半”，故何时入市，怎样入市值得慎重思考，并应遵循以下原则： 【准备充分入市】
我们要避免为一个特定的时间入市（如春节，年关在即，多数生意人/老板在年关忙着收账（资金比较紧张）或忙年，无暇关注本案）。而为某种偏好入市或为入市而入市。在销售策略不明确、市场动向没有把握、销售工具不齐备、内外包装不到位的状况下入市，销售前景将是黯淡的。 【无造势不入市】
业内人士公认：“无造势即无市场”，为了尽快引起市场的关注，故入市准备时间再短也不能忽略造势，而且还要费尽心机地造好势。 【销售旺季入市】
通过销售旺季火热的销售气氛来实现本项目一炮打响，迅速在市场上扩大知名度和影响力，将有力促进后续销售。 【低价策略入市】
商业项目的价值在于其的投资价值，而项目铺位的升值，在市场形成之前，更多的是市场人为的制造紧张和前期价格制定和推售策略上的价格升值。因此，我司建议第一批房源入市时采取低于均价10%的价格入市，在造成开盘旺销的同时又为后续推出房源的升值和提价做铺垫。 【有控制地入市】
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项目营销策划报告 XX房地产顾问有限公司 根据工程进度、价格策略、销售导向、客户积累情况等分期分批有节奏地向市场推出产品和铺位数量，避免一拥而上，好铺迅速被抢尽、劣铺积压的局面，实现均衡、有序的销售目标。
在一期商业销售取得成功，项目市场形象已经树立的基础上，结合二期的客户积累情况，再顺势推出二期房源。
二、入市分析
1、根据目前XX市场状况，XX目前新推出商业项目正在加快，且项目周边项目预计在明年上半年推出为多。因此该片区的项目为了加快楼盘的后期销售，在推出前后必然加大对项目的宣传和推广，其中也必然加大对项目片区的造势和宣传。这样，项目周边目前还是有些消费人流在活动，我们可以借这股势头及造势入市，通过展示牌、导视系统以及促销点等方式借他人之利为我所用。如项目对西北2公里处的恒茂商都、瑞士小镇配套沿街商铺等项目预计都是明年上半年推售，这些必然会加剧竞争，因此我们必须在他们全面开盘之前做好销售准备，在借势的同时又不至于被动落后。
2、根据地产市场往年销售变化，以及目前市场反应情况来看，地产市场真正的黄金时期一般在一年的5—7月，从目前我项目的进度而言，明年5——7月理应赶上，在时间上乘了天时。
3、本项目的建筑进展情况，目前在做产品报批阶段，基础工程尚未动工。因此，前期必须抓紧完成产品的报批和施工，同时进行销售现场的建设和部份包装，从而利用取得销售许可证前期的时间段进行市场预热和客户积累，从而为项目的后续登记认购以及开盘做好充分的市场准备和情况摸底，从而确定策略的调整。等项目预售许可证的取得和客户的积累一定数量后，便是我们项目公开发售的最好时期。
4、一年中长假期甚少，十一已经过去，现已接近年关，由于工程进度原因尚不能进行正式推广，因此只有明年的五一可为我所用，本项目应尽量抓住这个契机，争取尽可能多的市场份额。
初步建议定于2011年05月01日至05月中旬开盘
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项目营销策划报告 XX房地产顾问有限公司 界时根据工程进度和客户积累情况再做调整。
第 六 章 营销推广流程
一 、推广节奏
本项目策划与营销的关键，在于跳出一般竞争的层面，避免拼地段、拼规模、拼档次，而应以“XX专业市场的引领者”的高度和眼界俯视一切，才能跳出竞争圈，拉开与其他项目的距离，找到目标客户接受的说话方式与推广手法。从而抛弃竞争对手姿态、营造差异化的市场环境，并在产品形象的基础上利用投资回报、理性分析赢得目标客户的认同与购买。
总体推广思路：先造势，再入市；边造势，边入市。
依据营销战役设计将采取反复造势再分批入市的策略进行。待一期商业销售掀起高潮后，顺势推出二期销售。
// 推广时间线：
导入期 认筹期 开盘期 项目开盘推广期 1持续销售期 继续炒作持续销售 尾盘期 形象塑造推广期 客户积累推广期 收尾促销期 开盘周 2010.08.1 2011.01.31 2011.04.20 05.15 07.01 09.01 提升项目高度，树立品牌形象 利用XX经济发展、新城区前景概念、项目规划进行全面宣传产品，力推会员加盟 对项目规划、项目卖点、主力店、配套、经营前景进行宣传，力推会员加盟活动。 开盘造势，打造火爆场面 进一步加深宣传产品的卖点、规划、前景等，传递开盘信息。 18 推广宣传，树立项目品牌形象。 持续炒作，挖掘深潜在客户 利用开盘情况造势、炒作产品热度针对潜在客户推广宣传。 产品促销，尾盘清扫 产品销售任务基本完成，剩余产品持续促销。 XX国际商贸城
项目营销策划报告 XX房地产顾问有限公司 以上节点及推盘时间为暂时初定，具体推盘节奏及时间将根据工程进度和项目进展进行及时调整。
【节奏划分】
销售周期 形象导入期 认筹期 开盘期 持续销售期 促销清盘期 时间 2010/8—2011/01 形象导入、市场预热、2011/02月-04月 2011/05月—05月中 2011/05中—06/30 2011/07至2011/09 内容 利用开盘情况造势，继外围包装、增加产品卖项目盛大开工，同步2011/05商业火爆分续炒作持续点、合理化产品价格、推出商会加盟活动 批解筹、持销旺销 销售 蓄水蓄势，做好现场及添置销售物料、做好销售培训 剩余铺位的促销清盘期或策略调整 以上推盘节奏及推盘时间，将根据工程进度及进展情况进行及时调整。 【节奏分析】
开盘前的宣传炒作旨在市场预热，蓄水蓄势。根据目前的市场环境，蓄水期不可能太长也不可太短，以至少两个月为限。蓄水蓄势期的关键在于一个“炒”。
在派筹解筹期，以VIP卡购买和放号解筹选铺的过程中利用营销技巧，积累客户，在开盘时形成人为的火爆热烈气氛。关键在于一个“势”。
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