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项目营销策划报告 XX房地产顾问有限公司
第 十 章 通 路 策 略
产品的形象包装，不应再是简单的文字、眩目的图片，亦或是豪华的设施，而是营销实践的利器。XX国际商贸城作为商业投资型物业，必须从整体的包装在在体现商业投资氛围的同时，又要有效的树立并提升项目形象。
成功的楼盘包装是物业的品牌形象和发展商实力的体现，个性是楼宇包装的灵魂，介于本项目是楼花销售，包装的目的是为了树立整体形象，提升项目品质，从而增加客户信心，加快销售步伐。
一、卖场设计
1、销售中心包装（详见案场包装方案） 2、销售道具
投资手册：专业的售楼资料，设计风格应与其项目定相一致，内容全面，制作精良，具有高档感，配合形象加以发挥，提供清晰明确的投资分析
和项目卖点内容介绍供买家选择。
楼 书：设计华丽，纸张印刷高档，主要介绍项目的卖点和规划，以供考虑购铺者参考；【楼书文案初稿】 海 报：售楼普及资料，内容简洁，因其单价低，可大量派发，传播范围广泛。 D M：类似海报，只是以专业DM规格进行派发。 单 页：正面铺位分布图、反面置业计划书。
效 果 图：效果图的作用与模型类似，使买家构想本项目完成后的模样、设计时可从不同的角度来体现楼盘的优点。 手 袋：可作为流动媒体宣传，并可装售楼资料。 名 片：主要便于置业顾问与客户沟通及联系。
展 板：售楼中心悬挂资料，可全面展示楼宇的优势和卖点。
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项目营销策划报告 XX房地产顾问有限公司 导 示 牌：接待处、签约处、交款处、路牌等标牌，功能制作要精良，体现专业性。 流 程 图：购房的整个销售流程图表。 购房须知：购房的要求及注意事项。 银行POS机：便于客户刷卡付款。
激光笔、耳脉（用于制造销控气氛、体现现代化营销手段）、购房须知、详细价格表、销控表、认购书、委托经营协议、交房标准、物业管理内容等。
二、工地环境形象包装
工地作为买家最为切身关注的地方，是宣传最经济和开放的场所，工地形象如何，不仅直接与物业和公司形象有关，且还能够营造销营气氛，激发购买欲望。
目前项目尚未动工，因此建议：
1、工地入口远离项目营销中心位置，避免灰尘和嘈杂影响售楼处。
2、工地气氛：利用彩旗、汽球、条幅等宣传物品，引人注目，营造人气旺，整洁有序的施工现场。
3、工人形象：文明施工，统一工牌、安全帽，对待看楼人员要文明礼貌（最好作为工地纪律来要求），特别是守卫人员。
4、以营销处为中心，向东、西及项目南部三方面全部制作宣传围墙，一不影响内部施工的整体效果，二可作为主要宣传手段进行宣传。围墙形式要新颖，突出。
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第十一章 推广计划及费用预算
一、推广计划汇总
推广节奏是将整个项目营销推广作一整体安排，并预计大致的效果和销售进度，规划大致的促销活动，使整个项目处于宏观把握之中，而不至于临阵磨枪，随波逐流。当然，市场是变化的，在各个时期可能会出现一些情况，我们可以根据具体情况作出部分调整，使项目推广更符合市场行情，不至于手忙脚乱。根据我们对地产市场的估测，结合本项目的实际特点，我们将本项目推广节奏分为以下五部分：
1、形象导入期
【时 间】 2010年8月—2011年01月 【工作内容】 媒体软性投放；
整体广告发布； 售楼现场包装； 看楼动线包装； 公关活动执行；
展示系统、导视系统完成； 售楼资料设计印刷完成； 银行按揭手续准备就绪；
落实客户资源登记，试探市场反映，制定并修改营销战略、价格策略等，使项目更贴近市场需求；
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项目营销策划报告 XX房地产顾问有限公司 销售人员培训、到位。
【预期效果】 为项目营造良好的导视系统及现场环境，为公开发售做出市场预测，积累一定的市场影响和销售气氛，为项目开盘积累人气，并登记部分客户，为开盘礼仪轰动效应做好准备。
2、认筹期
【时 段】2011/02-04 【工作内容】认筹活动策划
通知所有前期来访客户会员启动 媒体广告的投放及来访统计 价格策略初步拟定
3、开盘期
【时 段】 2011/05月初—05月中 【工作内容】开盘活动策划
敦促导入期客户落定及签约 销售人员进场接待客户 媒体广告的投放及监控 销售业绩及总结报送发展商
价格的策略调整 销售的策略调整
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项目营销策划报告 XX房地产顾问有限公司 4、持续销售期
【时 段】2011/05底—06/30 【工作内容】SP活动策划
利用开盘情况造势 项目工期宣传 价格的策略调整 炒作，持续销售
5、促销清盘期
【时 段】 2011年07月-2011年09月 【工作内容】 物业的完善和现场的展示
相关促销活动的开展
二、各阶段推广费用估算
预算标准：按照目前地产界通常的标准，推广费用在物业总市值1.5%-2%之间。本项目在后期将尽可能有效地降低广告成本。但推广预算仍按物业总市值2%进行宏观控制。 推广费用包括：工地现场包装设计、制作；宣传资料、设计、印刷；各种媒体广告设计、制作及发布促销活动策划、实施等。计划推广周期内总体推广费用控制：计划周期内总体推广费用控制在销售总额的1.5%左右，初步核算为525万元，具体见下列各阶段费用估算表。
形象导入期 39