长沙市土地利用总体规划（2006-2020年）大纲说明
第六章 关于中心城市土地利用
第一节 中心城市发展规模
中心城市现有发展规模已经突破了市辖区行政区划的界线，因此以行政单元为统计口径的人口数据不能直接反映中心城市的人口，而只能通过技术手段间接估测。根据2005年长沙市市区、长沙县县城及市区周边乡镇的人口统计数据，采用基于属性面积内插的方法，估算中心城市人口，即假设人口在一定区域内均匀分布，按照现有中心城市面积占总面积的比重分配区域人口。通过分析，确定2005年中心城市总人口约315.20万人，占全市城镇人口的81.00％，其中户籍人口334.49万人、暂住人口54.64万人。
在2005年长沙市Quickbird遥感影像中（空间分辨率为0.63米），勾勒出长沙市中心城市的范围线（根据城市规划标准，中心城市建设用地指在城市建设中基本建成的用地，判定标准以地面建筑开工一层以上为尺度；在高空间分辨率遥感影像中，中心城市由内向外建筑密度逐渐降低，故以建设用地大块连片建成区为判据，不包含周边零散的建设用地区域）。从高空间分辨率遥感影像可知，2005年长沙市中心城市主要由河东主城、河西新城、星马新城和捞霞组团组成。中心城市规模为40700.00公顷，中心城市范围线内城市建设用地规模为31810.00公顷。以下将分别通过年平均增长模型、人均用地预测法、地均GDP产出预测法和地均全社会固定资产投资总额预测法推算规划期末中心城市建设用地规模。
（1）年平均增长模型（Sn?S0?n?S）
模型中Sn为规划目标年的中心城市建设用地规模，S0为基期年的中心城市建设用地规模，S为建设用地年平均增长量，n为时间间隔。
据《长沙市土地利用总体规划（1997-2010年）》，1996年长沙市主城区建设用地规模为13600公顷，长沙县县城建设用地规模为950公顷，1996年中心城市建设用地由主城区和长沙县县城组成，建设用地规模为14550公顷。2005年中心城市建设用地规模31810.00公顷，则1997-2005年平均每年增长建设用地1917.78公顷。尽管规划期内中心城市建设仍将保持高速增长，但是随着国家对
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节约和集约用地要求的提高以及土地资源紧缺的限制，中心城市在适度外延扩张的同时，更注重内涵挖潜。确定2006-2010年中心城市建设用地年平均增加1250公顷；2011-2020年城市建设速度将有所减缓，中心城市建设用地年平均增加1100公顷。因此，根据年平均增长模型，2010年中心城市建设用地规模为38060.00公顷；2020年中心城市建设用地规模为49060.00公顷。
（2）人均用地预测法
随着长株潭城市群“两型社会”建设综合配套改革试验区的设立，长沙市中心城市范围将逐渐扩大，其人口集聚能力也会进一步提升，则规划近期中心城市人口增速较快，规划远期增长速度会逐渐放慢。同时，随着小城镇建设的加快，以及城镇人口郊区化进程的不断展开，中心城市总人口占全市城镇人口的比重将有所下降，预计2010年长沙市中心城市总人口占全市城镇人口比例约76.00％，2020年中心城市总人口占全市城镇人口比例约67.00%。2010年长沙市城镇人口为536.67万人、2020年长沙市城镇人口为807.03万人，则长沙市2010年中心城市总人口约407.86万人，其中户籍人口422.28万人、暂住人口114.38万人；2020年中心城市总人口约540.70万人，其中户籍人口374.09万人、暂住人口166.61万人。
2005年，长沙市中心城市用地人口约301.92万人，2010年中心城市用地人口约381.78万人，2020年用地人口约490.72万人。2005年中心城市建设用地规模为31810.00公顷，人均建设用地面积为105.36平方米。根据城市人均建设用地标准，长沙市城市人均建设用地规划指标应为90.1-120.0平方米。按照国家节约和集约利用土地的要求，确定2010年，中心城市人均建设用地面积为102.80平方米；2020年，中心城市人均建设用地面积为100.0平方米。因此，2010年中心城市建设用地规模为381.78×102.80=39246.98公顷，2020年中心城市建设用地规模为490.72×100.0=49072.00公顷。
（3）地均GDP产出预测法
2005年长沙市建设用地面积145066.79公顷，GDP 1519.90亿元，每公顷建设用地创造104.77万元的GDP。根据规划期间GDP和建设用地规模预测结果，2010年长沙市每公顷建设用地将创造194.45万元的GDP，2020年每公顷建设用
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地将创造517.71万元的GDP。通过统计长沙市市区、长沙县县城及其周边乡镇的GDP，综合分析估算2005年长沙市中心城市GDP约985.35亿元，每公顷建设用地创造309.76万元的GDP。中心城市是长沙市的政治、经济、文化中心，因此规划期内每公顷建设用地创造的GDP不仅会逐年增长，而且将远高于全市平均水平。预测至2010年中心城市每公顷建设用地将创造GDP 540.00万元，2020年中心城市每公顷建设用地将创造GDP 1335.00万元。
根据规划期间GDP预测结果，2006-2010年长沙市GDP年均增长16.09%，2011-2020年长沙市GDP年均增长11.82%。规划期内，作为“长株潭”城市群“极核”的长沙市中心城市，其发展速度将高于全市平均水平。预测2006-2010年中心城市GDP将以大于16.00％的速度增长，2010-2020年以近12.00％的速度增长，则2010年中心城市GDP达到2078.51亿元，2020年中心城市GDP达到6455.53亿元。因此，2010年长沙市中心城市建设用地规模38490.88公顷，2020年中心城市建设用地规模48356.02公顷。
（4）地均全社会固定资产投资总额预测法
2005年长沙市全社会固定资产投资总额881.42亿元，每公顷建设用地投资固定资产总额60.76万元。根据规划期间全社会固定资产投资总额和建设用地规模预测结果，得到2010年长沙市每公顷建设用地投资固定资产总额115.67万元，2020年每公顷建设用地投资全社会固定资产投资总额286.18万元。通过统计长沙市市区、长沙县县城及其周边乡镇的全社会固定资产投资总额，估算2005年长沙市中心城市全社会固定资产投资总额约600.89亿元，每公顷建设用地投资固定资产总额188.90万元。规划期内，随着中心城市基础设施建设步伐的加快，全社会固定资产投资总额将迅速增长，预测至2010年中心城市每公顷建设用地投资固定资产总额将达到335.00万元，2020年中心城市每公顷建设用地投资固定资产总额将达到745.00万元。
根据规划期间全社会固定资产投资总额预测结果，2006-2010年全社会固定资产投资总额年均增长16.68%，2011-2020年年均增长11.00%，则2010年中心城市全社会固定资产投资总额达到1299.50亿元，2010年达到3689.83亿元。因此，2010年长沙市中心城市建设用地规模38791.12公顷，2020年中心城市建设
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用地规模49527.98公顷。
将以上四种方法预测的中心城市建设用地规模取平均值，得到：2010年长沙市中心城市建设用地规模为38647.25公顷，2020年中心城市建设用地规模为49004.00公顷，则2006-2010年中心城市建设用地规模增加6837.25公顷，2006-2020年中心城市建设用地规模增加17194.00公顷。由于中心城市中除建设用地外，需保留一定的生态用地和水体，按照确定的中心城市建设用地规模和生态用地的比例，并结合土地利用现状图进行量测，确定2010年中心城市发展规模为51564.22公顷，2020年中心城市发展规模为69060.54公顷（表6-1）。因此，为了满足中心城市发展和建设生态城市的需求，应该保留河流、库塘、山丘等生态保护用地约20059.64公顷。
表6-1 规划期内中心城市建设用地规模变化预测
年 份 中心城市范围大小（公顷） 用地人口（万人） 人均建设用地面积（平方米） 2005年 41500.00 301.92 105.36 2010年 51564.22 38647.25 381.78 101.23 2020年 69060.54 49004.00 490.72 99.86 2006-2020年 +27560.54 +17194.00 +188.80 -5.50 中心城市建设用地规模（公顷） 31810.00 第二节 中心城市主要扩展方向
长沙市中心城市发展空间的扩展主要受地形、湘江和浏阳河防洪、现有产业基础、基础设施、其它空间规划、大托铺军用机场和岳麓山国家风景名胜区等条件的限制和影响。
利用长沙市数字高程模型（DEM），并根据湘江历年最高洪水位39.18米（湘江长沙水文站），采用地理信息技术进行洪水淹没分析。分析结果表明：如遭遇特大洪水，市区内的浏阳河和捞刀河河口、浏阳河沿岸、大托镇等区域是受洪涝灾害影响最严重的区域。因此，这些区域在土地利用开发过程中需注重防洪设施的配套建设。
长沙市市区内除岳麓区西北部、开福区北部地形变化较大外，其它区域地形起伏较小，适合城市扩展。受大托铺军用机场、岳麓山国家风景名胜区及其控制区的限制，城市扩展在这些区域受到制约。随着武广客运专线、沪昆高速铁路等交通主干线的相继开工建设，长沙市东部以黎托镇为核心，将逐步成为长沙市乃
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至湖南省的交通中心，城市扩展强度将进一步扩大。此外，依托长沙市国家高新技术开发区，望城县的黄金乡、雷锋镇将成为中心城市工业向外扩展的重要基地。
第三节 中心城市发展边界
2005年长沙市中心城市包括河东主城、河西新城、星马新城、捞霞组团，基本上包括市区内及长沙县县城的全部建设用地。根据2005年长沙市土地利用更新调查数据实际量测，长沙市中心城市建设用地规模为31810.00公顷。在中心城市现状范围确定的基础上，研究规划期末中心城市发展边界，主要考虑以下几个方面的影响：
1规划期末中心城市组成部分。市区内供给城市未来发展的土地资源已不○
足，2005年中心城市范围线已经突破市区行政区划的限制，合并了长沙县县城。未来中心城市发展必将进一步打破行政界线，合并中心城市周围一些发展层次高、与中心城市合作分工密切的城镇及组团。依据目前中心城市扩展速度，规划期内，高星组团及望城县县城必将与中心城市合并。规划期末中心城市组成部分至少应包括河东主城、河西新城、星马新城、捞霞组团、高星组团及望城县县城。
2中心城市主要扩展方向。○根据中心城市主要扩展方向分析结果，向西方向
的高星组团及望城县县城、向西南方向的含浦组团以及向东方向的黎托镇及黄兴镇周边区域，由于受开发区、交通条件等因素的影响，城市扩展的速度将比较快；而处于正南方向的暮云组团及正北方向的开福区，由于受地形、洪水灾害等自然因素的制约，中心城市扩展的速度将相对缓慢。因此，至2020年中心城市向西、向西南、向东三个方向扩展的强度较大。
3《长沙市城市总体规划（2003-2020年）○》及各相关空间发展规划。参考已
经批准的《长沙市城市总体规划（2003-2020年）》划定的城市规划范围，按照中心城市的发展速度，至2020年中心城市发展边界必然突破其划定的城市规划范围。同时，中心城市发展边界的确定还应充分考虑已有的各类空间发展规划。为保证黎托新城、黄花航空城以及金州大道产业带等规划区的用地需求，中心城市发展边界严格参考其规划区界线，从而实现土地利用总体规划与各空间规划的衔接。
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