1.1在新项目确立前后，即应进行当地房地产市场调查，为项目可行性研究、产品策划提供依据。
1.2《市场调查报告》评审要求：
1.2.1报告内容客观、真实、准确，重点突出,有较强的指导意义； 1.2.2报告形式尽可能配有图片、统计图表，能清晰反映市场状态； 1.2.3原始资料详尽，能准确反映当地市场趋势及当地各竞争项目的现状。
2、《市场调查报告》编制要点 2.1.宏观市场分析 2.1.1宏观经济形势分析 2.1.1.1GDP数据分析
2.1.1.2城镇固定资产投资数据分析 2.1.1.3CPI&PPI环比分析 2.1.1.4工业增加值增幅数据分析 2.1.1.5发电量数据分析
2.1.1.6货币供应数据分析（M0、M1、M2） 2.1.1.7新增贷款分析 2.1.1.8重要经济政策分析 2.1.2宏观房产形势分析
2.1.2.1全国土地成交量及成交价格分析 2.1.2.2重点城市土地成交量及成交价格分析 2.1.2.3全国商品房成交量及成交价格分析
2.1.2.4重点城市商品房供应量、成交量及成交价格分析 2.1.2.5重要房地产业政策分析 2.2城市房产形势分析 2.2.1城市土地市场分析
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2.2.2阶段性土地成交量及成交价格分析
2.2.3项目所在板块土地成交量及成交价格重点分析 2.3城市商品房市场分析 2.3.1城市商品房月度存量分析 2.3.2城市商品房月度新增供应量分析 2.3.3城市商品房月度去化量及成交均价分析 2.3.4当前城市可售商品房分析 2.3.5未来一年内商品房新增供应量分析
2.3.6同均价区间商品房新增供应量、去化量及成交均价分析 2.3.7同板块二手房成交量及成交均价分析 2.4竞品楼盘分析 2.5市场调研结论
二、《产品策划书》（市场分析及产品定位部分）编制工作指引 1.《产品策划书》编制与评审
1.1《产品策划书》的市场分析及产品定位部分编写由项目营销策划科编写完成。
1.2《产品策划书》由项目公司负责人组织召开评审会，必要时，《产品策划书》可重复评审、修订。
1.3修订后的《产品策划书》经公司审核后，由集团公司董事长审定。完成时间应在项目规划设计工作正式展开之前（原则要求拿地7天内），并需根据规定进行评审后定稿，作为明确项目定位和指导项目规划设计的重要依据。
1.4《产品策划书》经评审通过后，报公司本部存档。 2.《产品策划书（市场分析及产品定位部分）》编写思路 2.1前言
2.1.1项目可行性研究结论
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2.1.2项目开发理念 2.2项目地块及周边概况 2.2.1项目地块规划指标 2.2.2地理位臵及现状 2.2.3自然条件
2.3项目所在的城市历史文化背景 2.3.1历史文化内涵与底蕴 2.3.2地方文化习俗 2.3.3城市建筑的特色 2.4市场定位
2.4.1主要竞争楼盘分析 2.4.2本项目市场定位 2.4.3目标客户群分类 2.5产品定位 2.5.1产品定位
2.5.2产品类型组合与面积分配2.5.3户型配比概述 2.5.4公共配套概述
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第二节 项目导入期营销策划工作
（一）项目导入期营销策划工作流程 一、项目导入期营销策划工作流程图
项目前期营销策划工作 编制《项目销售前营销策划整体工作计划表》 确定广告设计服务公司 确定项目案名 确定项目主广告语、项目LOGO、项目推广主画面 销售中心的选址、装修和布臵 项目导入期 营销策划工作 样板房的选址、装修和布臵 编写《营销策划书》 二、项目导入期营销策划重点工作
重点工作 《营销策划整体工作计划表》 确定广告策划服务公司
工作内容 《营销策划整体工作计划表》编写与评审
确定广告策划服务公司
《项目命名（组团命名）方案报告》的编写
工作要求
明确项目各阶段需完成的相关工作。
完成时间 项目拿地30天内
广告公司考察重点：公司以往的业绩及优势；实力背景、人员结构；策划推广、开盘前4个月
设计人员的素质及操作水平；公司资质、信誉等。
需报公司评审，公司分管领导审核。
确定项目案名
确定项目LOGO、主广告语、主广 告画面
1.新产品从多角度进行设计LOGO，供选择和比较，并结合项目，充分表现特点。
2.成熟产品，尽量采用成熟标志体系。
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工作要求
1.确定项目LOGO基本要素、LOGO标准色、比例关系、应用范围等内容。 2.确定应用基本要素：包括导示牌、车
《项目VI管理《项目VI管理手
体VI、挂旗、办公区域VI、建筑工地
手册》 册》的编写与评审
围墙、工地广告牌、户外广告牌等。 3.相关方案需报集团公司营销策划部会签，集团公司营销分管领导审批。 1.确定销售服务中心场地的取得形式（购买、租赁或搭建）。
2.要求与楼盘的类型、风格、档次等吻
《项目销售服务中
销售服务中心选合，外立面颜色、造型等尽量与楼盘协
心选址方案》编写
址、装修 调一致。
与评审
4.设计需满足实际使用要求。 5.需对费用进行预算。
1.选取原则：主力户型、难点户型。
《样板区、样板房2.建议选取位臵相对集中的样板房，便
样板区、样板房
的选址、装修申请于规划统一看房路线。
的选址、装修
报告》的编写 3.具体参见《样板区和样板房设计导
则》。
1.入市时机、营销定位要求准确。 2.价格策略、整体营销策略要求准确、可行。
《营销策划书》编
《营销策划书》 3.广告诉求、创意表达、媒介选择要求
写及评审
准确、可行。
4.品牌导入、广告推广计划（含费用预算）要求合理、可行。
项目宣传品包括但不限于项目楼书、
户型折页、宣传单在项目开始客户积累之前需完成主要
项目宣传品准备
页、网站、DM、电宣传资料，并需在日后进行及时更新。 视宣传片、电台宣传片、网络广告等
重点工作 工作内容 完成时间
要求项目公司在项目总体规划设计阶段就开展此项工作。
要求在项目规划设计阶段进行具体考虑。
项目首次开盘前3个月
视项目开发进程而定
（二）项目导入期营销策划工作指引
一、《项目营销策划整体工作计划表》编制工作指引 1.《项目销售前营销策划整体工作计划表》编制及评审
1.1项目营销策划人员应组织相关人员编制《项目销售前营销策划整体工作计划表》。
1.2《项目营销策划整体工作计划表》经项目公司负责人确认后，报公司领导审核后，予以实施。
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