“新希望大厦” 项目可行性研究报告
· 项目拟建时期正是成都市写字楼市场对高端产品需求较旺的时期，但随着时代广场和开行国际广场的销售期结束，成都未来一年内建设竣工的高档写字楼很少，而与本项目同期建设的高档写字楼比较多，竞争力很强，如特拉克斯大厦、三峡大厦等，从这种意义上说，项目的开发时机并不太理想。
二、项目区位
项目区域示意图
诠释：
· 项目位于南二环路外，人民南路东侧，毗邻航空路，距火车南站不远。
· 项目区域附近有成熟的桐梓林、玉林、新棕树等住宅小区，生活、商业
配套均较完善；但项目区域内酒店寥寥可数，知名的仅凯宾斯基等。
机 场 路 桐 梓 林 北 路 北 人二 环 路 民航 空 路 三 环 路 第 6 页 共 51 页
新希望大厦 南 路 “新希望大厦” 项目可行性研究报告
· 项目区域毗邻未来城南副中心（其南北界为火车南站至外环路绿化带）。城南副中心定位为政务、金融、商贸、会展中心，在区域经济活动中扮演极点的角色，其辐射效应呈发射状沿交通干线传递。项目所在人民南路作为连接城南副中心及市中心这两个极点的交通主动脉，接受极点的辐射效应最为直接、最为完全，未来对办公物业的需求将会逐步上升。当然，基于极点的辐射在空间传导中将会弱化，一般为梯度转移而非均衡发展，因而项目区域与市中心以及城南副中心相比，其在办公物业市场的吸引力上可能会处于弱势地位；这是因为，城南副中心一旦成熟，其对办公物业的需求将是巨大的，各类办公物业产品届时将会先后开发出来以满足这种巨量需求，故而形成聚集效应及规模效应，前者为各类办公物业产品聚集在一起而享有成本节约、区域品牌等好处，后者一般为大体量产品享有的规模优势、完善配套优势等。
? 小结：
从项目的区位条件看来，较为符合打造办公物业市场的需求条件。
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“新希望大厦” 项目可行性研究报告
三、项目区域交通布局
诠释：
· 项目周边路网密集，交通便捷。南北向有人民南路、红星路延线两条城市交通主动脉，机场路在火车南站处与人民南路交汇，沿人民南路或红星路延线可快速到达火车北站，沿人民南路延线可几分钟抵达城南副中心核心区，沿机场路仅需十多分钟就到达双流机场；东西向有二环路、三环路两条城市交通主动脉，领事馆路、航空路、桐梓林路等城市交通辅线，沿二环路或三环路可较快速抵达各个高速路入口，沿交通主动脉及上述交通辅线亦可非常方便地出入桐梓林、紫荆、玉林等重要生活、商业区。
三 环 路 四川机械设计院项目 北 一 环 路 @世界 玉林路人数码广场 科 倪家桥路 华辉广场 领事馆路 锦 绣 路 民威斯顿联邦 国航大厦 华央扩新项目 路 二 环 路 凯莱帝景 新桐梓林北路 南锦绣八期 光航 空 路 丰德国际 新希望大厦（本案） 长 寿 路 路 机 场 路 曼哈顿三期 路第 8 页 共 51 页
“新希望大厦” 项目可行性研究报告
· 规划中的地铁Ⅰ号线沿人民南路由天府广场至华阳，途经项目地，并设有站口，为项目区域更大程度地提升了交通通达性。
? 小结：
鉴上述，项目区域人流量较大、交通便捷，从项目交通条件及状况来说，具备打造高品质商用物业的基础。
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“新希望大厦” 项目可行性研究报告
四、项目拟发展方向——纯甲级写字楼
? 建筑层数——25层。 诠释：
· 25层、96米的高楼，在彰现楼宇非凡的品质的同时，也降低了建筑的密度，为商务企业营造了现代感和舒适感兼容的办公环境。
? 层高
· 塔楼部分的层高为3.7米，保证吊顶后的净高不低于2.6米 · 裙楼部分的层高为1F、2F4.8米，3F4.5米 · 大堂挑高9.6米 诠释：
· 3．7米的层高充分考虑了人们对空间的感受，在这样的环境下办公，不会有压抑感，显得较为人性化；
· 9.6米高的接待大堂则体现了楼宇的恢弘气度，彰现项目的品质及入住企业的身份。
? 项目功能
1.塔楼功能：纯办公 2.裙楼功能：商务配套 诠释：
· 本项目的功能主要围绕着商务办公而设置，有利于合理避免过多的商业对办公环境的影响，有利于提升项目的专业品质。
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