“新希望大厦” 项目可行性研究报告
三、甲级写字楼客户消费需求特征分析
新希望大厦定位为高档甲级写字楼，主力客群为大中型品牌客户。
· 客群描述
主要包括外企、国内大中型企业（知名国企、私企、合资企业）、各类金融机构（银行、保险公司、证券公司等）。这些企业非常注重品牌的树立以及良好的办公环境，对办公地点的区位、软硬件配置、交通条件、区域配套等要求颇高。
· 客群投资决策因素
上述类型企业的理想办公场所是交通条件优越、区域配套完善、能与国际接轨的甲级写字楼，而在成都，写字楼普遍存在层高低、电梯少且速度慢、空调配置不到位、车位少、物管服务差等缺点，满足前述条件的写字楼无疑是凤毛麟角，因而很多有实力的企业选择在价格昂贵但服务到位的五星级酒店内办公，如锦江宾馆就有日本丰田汽车公司、香港大公报等；假日酒店则有加拿大加成顾问有限公司、日本经济协会等。
· 项目针对性优势
本项目位于发展非常成熟的城南区域，基础设施和配套设施十分完备，高尚住宅小区成片，银行、保险、证券等金融机构众多，同时也有诸如凯宾斯基等宾馆。项目紧邻的人民南路是成都市政府着力打造的三条城市南北轴线之一，也是成都最有希望的轴线之一，交通条件和地理位置十分优越，具有发展高档次商务物业的基础。
城南区域已有威斯顿联邦、凯莱帝景等高档次商务地产项目，区域商务地产已有一定成熟度，在成都市场的认知度较高，目前虽不及市中心川
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信大厦、城市之心、时代广场、冠城广场、开行国际广场等高档次写字楼的整体优势，但随着成都组团式发展战略、点轴开发战略的逐步实施，项目区域将成为最有活力的区域之一。
·客户主要需求特征：
1. 地段是品牌客户最看重的因素。写字楼不但是企业品牌的“名片”，而且是公司实力的体现。因此，跨国公司或国际化企业往往将地段作为办公选址的第一 要素。而其在考虑地段时，交通便捷、路网发达、距机场的距离近、建筑标志性突出、形象力强。是主要衡量标准 2. 重视商务配套。要求银行、商务中心、娱乐、餐饮配套，且均以大厦客户为主。
3. 客户单一。过多的业主将会影响大厦的形象和降低大厦的影响大厦设备的使用率。因此，保持相对少的客户是品牌客户进驻重点考虑的因素之一。
4. 对建筑本身的硬件要求较高。
· 建筑机构：框剪结构，大开间设计；玻璃幕墙，落地窗；标准层
2000平方米；进深10米；天花净高2.6米以上；实用面积70％以上。
· 空调：提供低风速全空气调节系统（VAV）和24小时空调供应。
冬季20摄氏度，夏季24度；充足的新风供应量：27立方米/人/小时；24小时冷凝水供应电脑机房。
· 电力：双路/三路供电；备用发电机；不间断供电；电力供应量80瓦/平方米。
·通讯：ISDN、DDN、光纤、宽带、卫星接收、可视电话会议。 ·消费系统/安全：烟感系统；声光系统；定期的消费演习。 ·电梯：充足的电梯数量、容量；等待时间短，运行速度快。 5. 钟情品牌物管。
6. 强调健康环保。如要求在缓冲空间中引入绿化成为空中花园。
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第五章 竞争分析
一、主要竞争项目介绍
近几年成都办公物业的开工量增加迅速，2005年及2006年即将动工的项目很多，其中定位较高的项目也不少，预计2007年后成都办公物业将巨幅放量，届时对本项目的冲击将会比较大。在这些将与本项目同期落成的项目中，综合项目区位、物业定位等因素考虑，国航大厦、锦绣八期、仁恒广场、地王大厦、特拉克斯大厦、三峡大厦、汇通大厦、华辉广场、四川机械设计院项目等可能成为本项目的主要竞争对手。
国航大厦
区位：成都市航空路1号 建筑高度：95米
建筑类型：由2栋写字楼＋2栋独立商业建筑组成 总投资：6亿元
总建筑面积：108000平方米 地上面积（写字楼部分）：8万平米 地下面积：两层，约2万平方米 车位：600个
项目开发步骤：一期开发8万平米的写字楼，独立商业待二期开发。项目目前正处在方案设计阶段。
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国航大厦建筑效果图：
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锦绣八期
区位：桐梓林北路 建筑规模：8万平米 建筑高度：93.60米 商业面积：8000平米 建筑类型：由一栋写字楼组成
项目开发进度：由于原聘请的德国建筑师设计德方案过于超前，故新方案正在
设计过程中。
特拉克斯大厦
区位：高新南区天府大道东侧 总建筑面积：7万平方米
建筑限高：60米，建筑实际高度78米 建筑形态：由两栋对称的16层的高层建筑组成
裙楼层数：6层。1～2层主要为展示功能，4层为商务中心，5层为会务中心，
6层为员工餐厅
项目特点：
〃强调生态化、舒适性，私密性，层高达3.6米 〃单位面积区间为500～1000平米
〃专门针对品牌企业等高端商务客户，严格控制进入客户的档次和品质 开发周期：2005年底开工，预计2007年初竣工 投资商：美国特拉克斯投资有限公司，资金实力雄厚
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