“新希望大厦” 项目可行性研究报告
四川机械设计院项目
区位：人民南路跳伞塔四川机械设计院原址 用地面积：12660平方米 建筑占地面积：5150平方米 地上建筑面积：91000平方米 建筑高度：92米 建筑层数：-3～27层 容积率：7.18 地下停车位：500辆 点评：
区位与华辉广场基本等同，位于一环路与人民南路的交汇处，比之华辉广场，该项目交通更便捷、商气更旺盛。该项目将修建为融合大型商业及高档写字间的建筑形态，在目前成都写字楼普遍车位不足的情形下，其低于1：200的车位比非常有优势。
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二、威胁分析
如前所述，在今后几年内，成都的办公物业市场竞争将进一步加剧，在档次上趋向高档，在开发理念上日益新颖。仁恒广场、三峡大厦、特拉克斯大厦、国际会展中心写字楼部分等几个项目，开发商资金实力雄厚，又具备专业、前沿的写字楼产品开发理念，区位优势比较明显，加之新近设计的后发优势，发展前景较好，在未来几年无疑将会成为成都写字楼市场的主角之一。与前述之主要竞争项目相比，新希望大厦项目无论是在区位上，还是在档次上，都并不占优势。具体而言：
? 毗邻天府广场的仁恒广场、地王大厦与现有的川信大厦、城市之心两大甲级写字楼组成一个高档次写字楼聚集群落，区位优势、聚集优势非常明显，并且仁恒广场的开发总投资以及项目规划的气势磅礴的高度也是非常出众的；
? 汇通银行大厦位于南河之滨，视野通透、宽广，享有无敌河景，街对面是开行国际广场及置信川投广场，连带跳伞塔的华辉广场、四川机械设计院项目、@世界等，组成了人民南路第二个高档写字楼聚集群落；
? 特拉克斯大厦位居城南副中心的核心区域，在设计上具有相当前沿的特点，依托未来城南副中心办公物业的聚集优势，且开发商资金实力雄厚，其竞争力非常强劲。
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小结：
从上述分析中可以得知，本项目在时值推出之际，恰逢成都办公物业趋向放量高峰时期，强手林立，创新产品层出不穷，既有楼高165米的成都标志性建筑——仁恒广场，又有强调生态化、私密性、舒适度的特拉克斯大厦、三峡大厦，还有国航大厦、锦绣八期、地王大厦、汇通银行大厦、四川机械设计院项目等一干强力竞争对手。相对而言，本项目区域目前并没有形成高档次写字楼的聚集区域，现有的办公物业主要为中低档写字楼及商务公寓等，加之由于可开发地块不多、火车南站的制约等，项目区域发展空间相对有限，同上述竞争项目所在区域比较，本项目在区位上不占优势；在定位上，几个高端项目也差不多；在开发机构实力上，竞争对手显得非常强劲；在写字楼物业开发经验上，不少竞争项目的开发商开发经验相当丰富。鉴于如此激烈而残酷的竞争，本项目未来面对一定的市场风险，其发展之路可能布满荆棘以及具有不可预知的变数。
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第六章 财务评估
一、规划设计说明
本估算按照项目地可获取的较高的经济指标进行测算，如下表所示：
序 号 1. 2. 2.1 2.1.1 2.1.2 2.2 3. 项 目 总用地面积 总建筑面积 地上部分建筑面积 写字楼 商业面积 地下室 容积率 数 值 7637.66 66619 51619 44000 7619 15000 6.76 单 位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
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二、项目投资估算
从营销策略上看，不外乎全租、全售、租售并举等几种模式，基于前述章节的分析，本项目的营销策略以租赁为主，因而在这里首先以只租不售的模式进行财务估算。
项目成本费用估算表
单位成本（元序 号 1. 2. 3. 4. 4.1 4.1.1 地下 安装：地上 4.1.2 地下 4.2. 设备及安装 250 100万/部 340 150 15000 10部 51619 66619 375.00 3,773.55 1,000.00 1,755.05 商场、写字间中央空调 含水泵、开关站及高低压4.2.3 水电 4.3 装饰装修 1,018.50 配电、备用发电机等 400 800 50 60 44000 7619 66619 66619 2,369.52 1,760.00 609.52 333.10 399.71 （含地勘质检等） 费 用 名 称 /平方米） 项目总成本 土地费用 报建费用 前期费用 建筑安装成本 土建安装 土建：地上 300 140 50 1500 2800 250 (平方米) 15.8752 66619 66619 51619 15000 51619 （万 元） 29,887.05 4,762.56 含道路代征地4.4187亩 932.67 333.10 面 积 总 成 本备 注 21,098.73 13,608.33 7,742.85 含外装饰及公共部分装修 4,200.00 1,290.48 含水、强弱电、消防 4.2.1 电梯 4.2.2 空调 4.3.1 写字间 4.3.2 商场 4.4 4.5 总平费用 设计、监理 第 35 页 共 51 页