“新希望大厦” 项目可行性研究报告
单位成本（元序 号 费 用 名 称 /平方米） 4.6 5. 5.1 5.2 不可预见费 期间费用 管理费用 财务费用 614.53 计算 2,760.00 960.00 1,800.00 的年利率计算 按20万元/月，4年计算 按10000万元、3年、6％(平方米) （万 元） 按4.1～4.5项合计的3％面 积 总 成 本备 注 说明：
1. 关于土地费用
·土地成本按土地现值评估金额计算，而非以最初土地出让金计算，这是因为项目地块取得较早，目前升值不少，开发机构转让之即可获利，故若进行本项目开发，预期土地转让获利也作为项目投资，因而土地成本按现值计算。具体办法为：依据成都市颁布的城市基准地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到土地成本约为300万元/亩。
2. 关于建筑安装费用
·本项目限高96米，按国际甲级写字楼标准测算，楼层吊顶后净高 为2.6米以上，而吊顶一般为1～1.1米左右，因而层高应该在3.6～3.7米左右，如第二章节所述，考虑到本项目为成都高档甲级写字楼的定位以及裙楼层高大于写字间的层高，计算后得到项目的楼层为25层。
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三、项目销售和租赁收入预测
结合本项目的定位与销售策略、成都市同档次写字楼的定价策略与销售策略以及项目区域未来两年发展前景的看好，首先按照只租不售的模式对项目的经济效益进行模拟测算：
（一）租金收入
租金收入估算表
单位：万元 序 号 1 1.1 1.2 2 3 4 5 项 目 第三年 租金收入 写字间 商铺 车库 出租率 第四年 3,811.07 3,168.00 548.57 94.50 60% 5.45% 第五年 4,763.84 3,960.00 685.71 118.13 75% 5.45% 第六年 5,716.60 4,752.00 822.85 141.75 90% 5.45% 备 注 1.×3. 1.－4. 租金收入 商铺 车库 出租率 税率 营业税及附加 税率 净收入 营业税及附加 207.70 259.63 311.55
说明：
1. 假设本项目第二年建成，第三年开始全面运营，写字间可出租面积为44000㎡（含开发机构可能自用部分），商铺可出租的面积为7619㎡，地下车库可出租的车位为375个。租金收入计算公式为：分类租金收入＝可出租面积×出租率×单位租金。
2. 出租价按照稳健的原则和市场比较方法，商铺的平均租金为100元/㎡·月，写字楼的平均租金为100元/㎡·月。
3. 出租率同样按照稳健的原则和市场比较方法，第三、四年分别为60％和75％，以后各年为90％。 4. 车位：平均租金为350元/个·月。
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（二）出租部分营业成本估算
出租部分营业成本估算表
单位：万元 序 号 1 2 3 4 项 目 第三年 190.55 457.33 第四年 238.19 571.66 272.17 第五年 285.83 685.99 272.17 第六年 285.83 685.99 272.17 备 注 按租金的5％计算 按租金的12％计算 计算过程见说明3. 经营费用 房产税 折旧及摊销 272.17 营业成本 920.05 1,082.02 1,243.99 1,243.99 1.～3.项之和 说明：
1. 经营费用物业管理人员的工资、办公费、维护修理费等，按租金的5％计算； 2. 房产税按照国家的有关规定，以租金的12％交纳。
3. 折旧采用直线折旧法，折旧年限为50年。按照总建筑面积减去销售后的建筑面积，计算建安成本造价为建筑物的原值。具体计算过程如下： 写字间部分：44000×1750＝7700 商场部分：7619×1750＝1333.325万元 车库部分：15000×3050＝4575万元 合计：7700+1333.325+4575＝13608.325万元 年折旧值：13608.325÷50＝272.1665万元
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四、项目财务评价
? 财务评价假设
1.鉴于静态投资分析方法一般适合建设工期短的小型项目的投资机会分析和初步可行性分析阶段，不能贴近现实反映本项目的经营情况，故在本项目的财务评估中同时采取现金流分析方法以及净现值（NPV）、内含报酬率（IRR）等指标以动态地反映项目的运作情况。
2.本项目的折现率选取i＝10，是考虑到银行利率、房地产企业的一般投资回报要求和资金成本确定。
3. 假设首先按照第一提案（只租不售）的内容进行评估。
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