“新希望大厦” 项目可行性研究报告
? 配套——按照国际甲级写字间的标准
1. 电 梯：每部客梯服务的面积不高于5000平米，拟配备10部电梯；
2. 空 调：中央空调，可分户开关，分户计量；
3. 自动控制：空调、新风、给排水、配电、照明、消防、紧急警报、手机直放、闭路监控、车库管理、同声传译等； 4. 信息点密度：2.5～10平米/个；
5. 停车面积：地下三层，保证每个车位服务的面积不大于200平方米，预计将提供375个地下车位。
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第三章 公司及运作团队介绍
一、新希望集团简介（略）
二、新希望集团的组织结构（略）
三、项目运作的主要人员的介绍（略）
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第四章 市场分析与需求预测
一、近年成都市办公物业市场供求状况描述
1. 成都市办公物业开发状况
房地产 办公 开发投资指标 额 （亿元） （亿元） 2001年 2002年 2003年 2004年 170.76 203.31 245.40 291.41 2.90 4.13 8.35 9.86 1.70 2.04 3.40 3.38 57.19 60.86 70.83 97.05 9.69 20.80 15.48 17.06 （％） 投资额 投资比重 施工面积 （万M） 2办公 办公 办公 办公 新开工 竣工面积 （万M） 2面积 （万M2） 8.42 10.83 22.02 数据来源：成都统计年鉴、成都市统计局
注：表中办公物业数据仅包含以办公物业报建的项目数据，下同。
1）成都近年来办公物业投资额变动情况
办公用房投资额变动情况121088.354.139.86亿元64202001年2.92002年2003年2004年
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? 办公物业投资规模在2003年度上扬幅度较大，比2002年净增4.22亿元，
上涨幅度为102.18％；2004年投资商继续看好成都写字楼市场，办公物业的投资额同比增长18.08%。由此可见，从2003年起，成都的办公物业市场开始步入了快速、稳定的发展期。从2005年即将的动工的项目看，数目众多，估计投资额也不少，可能年度总投资额会延续上涨的势头。
2） 成都近年来办公用房施工面积及竣工面积变动情况
办公用房施工面积及竣工面积变动情况120100806040200单位：万平方米97.0557.199.692001年60.8620.82002年70.83施工面积竣工面积17.0615.482003年2004年
从上表可看出，从2001年以来，办公物业的施工面积在不断增加，且增加的幅度较大，尤其是2004年，比上年增加26.22万平方米，增长幅度达到37.02％；另一方面，办公物业的竣工面积变化相对不大，从2002年开始还有略微下降的趋势。造成这种现象的原因可能有两个：其一是新开工面积从2001年的8.42万平方米增加到2003年22.02万平方米，增速较快，在施工面积中占据了一部分比例；其二是由于财务风险等原因，烂尾后迟迟未复工写字楼较多，从而影响到竣工面积的增加。鉴于此，可基本判断成都办公物业的供给量将不断加大，市场竞争将会更加激烈，未来两年，成都办公物业市场可能会延续前两年供大于求的局面。此外，办公物业的投资风险（供给量大、投资大、开发经验要求高等）也是值得开发机构高度警醒的。
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2.成都市办公物业需求状况
办公 指标 销售面积 （万㎡） 2001年 2002年 2003年 2004年 14.94 18.29 6.30 9.70 办公销售 面积比重 （%） 2.13 2.24 0.65 0.86 办公 销售金额 （亿元） 5.80 6.29 2.13 5.15 办公销售 金额比重 （%） 4.47 3.89 1.05 1.68 办公 空置面积 （万㎡） 19.79 17.68 16.86 10.85 数据来源：成都统计年鉴、成都市统计局、成都市房管局
注：2004年销售面积指“预售面积＋现房销售面积”，之前仅指现房销售面积。
1）近年销售面积变动情况
从上图可以看出，近四年来成都办公物业销售面积有较大起伏，在经历了2001、2002年的蜜月期后，在2003年又瞬间跌入冰谷，在2004年销售面积比之2003年又有较大幅度上涨（上涨的部分原因是因为统计口径的变大，见前表“注”），涨幅达到54％。从前表可知，空置面积呈逐年下降的趋势，
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