“新希望大厦” 项目可行性研究报告
说明供求双方在博弈中朝平衡方向发展，需求方也越来越理性，在市场中众多产品中选择符合自身需求的物业，对单个供给方而言，需要更审慎地决策，才能在激烈的供方内部竞争中取得优势，才能与需求方的博弈中占到先机。
二．办公物业发展趋势预测
1. 成都市办公物业市场发展总体特征
· 办公物业市场总体回暖，开发与购置比例攀升
-- 较长时间的市场低迷，消化了较多的办公物业，此间市场供应量已较前几年大大降低，市场供需情况开始逆转。
-- 国家经济实力增强与国际地位提高，世界各国企业机构纷纷看好来华投资，由此促使办公物业市场消费群体不断拓展，从而促进了办公物业市场、尤其是京沪穗地区办公物业市场的发展。
-- 经济形势逐渐好转，国内企业机构实力增强，刺激区域内办公物业的市场需求。
-- 房地产业的逐步复苏，带动了办公物业的市场供给，同时办公物业的开发、规划、营销、管理等环节也愈发成熟。
· 高档物业呈小幅上升态势，并趋于理性发展
-- 中国加入WTO以来，国外企业进军国内市场，其雄厚的经济基础和对物业质量的高标准要求，拉动了国内高档办公物业的市场需求。 -- 经济发展使国内一些公司的经济实力得到加强，高档办公物业可满足其提高企业形象、展示公司经济实力、从而进一步拓展公司业务的创业需要。
-- 基于上述客户状况，越来越多大型实力机构开始投资高档办公物业，以满足租赁需求，此举愈发促进了高档办公物业的发展。
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-- 高档办公物业的热销现象在京、沪、穗等地区格外明显，内陆城市受经济格局所限，相应需求虽有所提升，但尚未构成气候。
· 中高档办公物业的市场需求不容忽视
-- 信息文明化造就了第三产业的繁荣发展，智力型、服务型的中小型公司越来越多，成为中高档办公物业的重要消费群体。
-- 经济形势的良好走向，促使中、小企业机构消费群体不断扩容，在尚不具备购置或租赁高档办公物业实力的情况下，中高档办公物业的市场需求空间将在持续扩展。
-- 国家的金融支持相对降低了办公物业的投资风险，为开发商提供中高档办公物业，以及中、小机构购置此类物业提供了便利的条件。 -- 鉴于影响企业机构选择办公物业的要素，大多落实在形象展示与 功能适用两个层面，故，形象与功能将成为开发、规划中高档办公物业的关键要素。
· 租赁是当前办公物业市场的主要交易方式
-- 国家对办公物业的金融政策限制了购置需求。 -- 出于对办公物业投资风险的考虑。 -- 出于公司自身的实际状况与需求。
-- 由此，导致办公物业的市场租金可能有上涨的趋势。
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· 写字楼物业市场细分程度增加，竞争日益激烈
--目前成都办公物业市场细分程度越来越高，就成都的甲级写字楼而言，2005年在供应上会显得较为紧缺，因为时代广场的销售已接近尾声，开行国际广场对外销售的体量不大，目前也卖得不错，由于有准备做甲级写字楼的项目也很难在短期内推出，因而在这期间不会有大量的甲级写字楼推出，市场会出现一个甲级写字楼供应断档期。
--根据《成都高档写字楼详细调研报告》中对拟建项目的调研分析以及写字楼建设周期为18～24个月左右推算，在2007年左右将会有较大量的高档次写字楼推出，而届时正是新希望大厦项目预计竣工时期，虽然市场经过了一个饥渴期，但市场的巨幅放量对其的影响也是不言而喻的。
2. 未来几年成都市办公物业市场需求总量预测
· 供应量
成都市1995——2004年整个办公用房市场实际供应量为171万平方米，平均每年19万平方米左右，2004年办公物业市场空置量仅为10万平方米。
成都市过去几年办公用房竣工面积占整个商品房竣工面积的2－3%左右，根据我们对未来几年成都市商品房的供应预测中可以算出从2005年至2010年成都市办公用房竣工量的上限是143万左右。
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成都市未来商品房的供应预测表（单位：万平米）
物业类型 商品房竣工面积 办公用房竣工面积
2005 2006 2007 2008 2009 2010 1400.54 1557.78 1715.02 1872.25 2029.5 2186.7 30.8 34.27 37.7 41.18 44.65 48.11 由此可预计未来几年市场的供应量在40－270万平方米之间，每年的供应量在10~45万平方米之间。 · 市场占有量
成都市办公楼市场在房地产市场结构中所占比重过小，2002年仅为2%，2003年为3%。办公楼供给市场从1998年起一直处于低迷阶段，投资额呈下降趋势，从2002年开始回升，当年实现投资4.14亿元，2003年初现办公物业开发热潮，办公物业在建规模年增长率16.4%。在2004年销售面积比之2003年又有较大幅度上涨涨幅达到54％。表现出办公物为强劲的增势。
与投资相适应，前几年成都市办公用房施工面积、新开面积和竣工面积也一路下滑。特别是2001年，在其他物业市场竣工面积均有较大突破的情况下，办公楼用房竣工面积才达9.69万平方米。这种情况到2002年有较大反弹，当年竣工20.8万平方米，比上年增长114.7%。
与办公楼供给市场的低迷相比，市场对该类用房的需求量却持续上升，1998年办公用房的销售面积7.73万平方米，2002年上升至18.29万平方米，四年增长170.8%。在2004年销售面积比之2003年又有较大幅度上涨涨幅达到54％。市场开始出现较大空间，市场价格也将开始回升。随着经济的发展，西部大开发的深入，办公楼市场需求将会进一步的加大。
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· 需求量 ——模型预测
我们运用西方城市与房地产经济的相关理论模型对成都市写字楼市场的需求进行预测。
我们按白领增长率每年递增10%，而空置率分别按保守和乐观两种态度估计，即分别为：15%和8%，计算结果如下表显示。
成都市写字楼未来需求情况表
时 间 白领人数增长率 2002 0.2 0.1 2003 0.1 0.1 2004 0.1 0.08 2005 0.1 0.08 2006 0.1 0.08 2007 0.1 0.1 2008 0.1 0.1 从预测表中可
方案1 空 置 率 净吸纳量 181574.9 88777.1 207654.8 228391.6 251273.7 264484.9 291042.9 0.15 0.15 0.15 0.15 0.15 0.15 0.15 方案2 空 置 率 净吸纳量 179733.7 160521.1 176573.3 194206.3 213663.4 235066.2 258536.3 以看出未来写字楼市场需求的区间范围，特别是2006年到2010年，写字楼市场每年可吸纳的总量在21万平方米到29万平方米之间，比现在成都市办公用房市场有了很大的起色。
? 小结：
从写字楼的市场的相关统计数据可看出，成都写字楼市场需求强劲增加，但供应量增幅更快，仅仅2004年的施工面积就比上年净增加22万平方米，相当于成都写字楼市场正常年份的市场消化量，故未来两年能将是成都办公物业大量放量的时期，市场竞争激烈。
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