古德公司 文山别墅市场调查
（一）中天世纪 1、项目基本情况
项目基本数据 项目名称 开发商 中天世纪 文山州兴博进房地产开发有限公司 文山宏建建筑工程有限公司 设计单位 文山州商业建筑设计所 占地面积 容积率 物管费用 销售电话 项目情况图如下： 中天世纪二期
中天世纪一期B组 中天世纪一期A组
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售楼部位置 开发历史 七花广场民族村旁 中天国际、世纪花城、中天花园、樱花廊庭、芙蓉庭 源码传播机构（昆明） 恒泰物业 93608.8平方米 41% 一期近500户 施工单位 代理公司 物管公司 总建面积 绿化率 住宅及商业总户数 1170亩 0.81 0.8元/平米/月 0786—2159777 2159888 休闲娱乐场所
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2、项目概况
项目坐落于文山城北部——卧龙新城，北面靠山，南面向水。西面为州政府新址。项目紧临卧龙路与普阳路。项目共分为两期开发。一期分为A组团和B组团，其中一期对外销售，二期是各种企事业团体的团购房，二期将于2011年一月份开始动工。
产品 建筑风格、外立面 户型类型配比及数双拼、联排、 量 单体建筑尺寸 公摊系数 入住情况 商业模式及业态分布 商业数量 二期22间商铺 商铺面积区间 40平米左右 4.5米 X 10米 无公摊 未交房 户型图及面积区间 楼层数 客群来源 群 社区商业 商业层高 4．5米左右 主力户型由177㎡－289㎡不等 2 + 跃层 文山县、昆明市及外省等地客车位数量及配比 1：1 现代简约风格 项目总平图 如图所示 墙体外立面及项目模型如下图：
图一 图二
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图三 图四
占地1200亩的中天世纪别墅采用现代简约风格设计，项目一期住宅类型有双拼和联排别墅，其中一期A组团有别墅160多套，二期有别墅150多套。共300多套纯别墅住宅，联排别墅占80%。中天世纪二期将在明年1月份开始动工，预计明年年底完工。
销售 面市时间 开盘时间 畅销户型 2009年中 二期2009年8月29日 双拼 一万元“金钻卡”冲抵三万房款 五千元“铂金卡”冲抵两万促销活动 房款 一千元“尊荣卡” 日进斗金—100元 一次性付款优惠2个点（住宅） 优惠方式 分期付款优惠1个点（住宅） 商铺优惠4个点
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蓄客方式 销售周期 购买购房卡 一年半 销售均价 2700元/㎡（住宅）7000元/㎡（商业） 70万—90万（住宅） 总价区间 30万（商铺） 拥山纳水，自然美地 广告诉求 新州政府旁，凤凰山下，盘龙河畔景观别墅 古德公司 文山别墅市场调查
分析：中天世界目前一期A组团销售完毕，B组团剩20多套。目前剩余房源位置和户型比较差，出售速度缓慢。现在，销售人员对外宣称二期为企事业单位团购房。但根据市场调查和判断，估计这是开发商为促进销售进行的手段，待一期销售完毕后，还将会对二期进行销售，预计将于后年上市。
配套 欧式园林中央水景观体内部景观类型 灰空间、休闲区、主干道7—8米 户外健身及娱乐配套 照明系统 小区入口设计 周边配套
3、项目分析
该项目在文山的别墅市场上属于3级畅销类型，项目所在地虽然接近州政府，周边景观配套未来将会完善，但片区发展速度缓慢，项目价值需要时间积累。所以项目虽然有价值，但不等于就能够马上兑现价值。
楼体射灯、走道路灯 （如图所示） 简约型 内部商业配套 周边景观 小型社区商业 人工湖、100亩森林公园 健身中心、娱乐会所 路网及路宽 景观路网1米左右 系 景观排布 集中式景观配少量绿化带，缺乏入户景观。 超市、双语幼儿园、县一中、县人民医院、妇幼保健院
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集中式景
商墅型商业
楼间绿化
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安防系统
照明系统 总平图
联排别墅 双拼别墅 人工湖 产品分析：
（1）整个小区绿化排布不合理，绿化景观少并且单一，不具有任何意义。且只有较少部份别墅有入户景观区。
（2）楼与楼之间，楼间距太窄，缺乏别墅应该拥有的私密性，两栋楼之间能够相互对视。 （3）建筑风格没有任何标新立异的特点，与市场上的常规别墅大同小异。
（4）通过对户型的观察，功能分区不明显，空间利用率低。但在户型设计上开创了天井这一特点，增加了住宅内部的透光性。
（5）在商业配套上，社区商业区较小，商业类型属于商墅集合体。周边的人工湖，高尔夫球场等休闲、景观配套均都尚未开工建设，所以升值空间还须持观望态度。
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