古德公司 文山别墅市场调查
小区道路 绿化带过道
2、项目配套分析：
绿化景观较好，楼体四周有盆栽摆设。有中心花园，景观亮丽，里面植物茂盛，溪水，庭院，椅子，园林布局相对齐全。园里还有儿童娱乐设施，方便业主休闲娱乐。小区内安全措施较强，门口及干道上设有摄像头，高频率保安巡逻，安全系数高，是文山别墅中安防系数最好的别墅。
产品 建筑风格 详见图片 外立面 车位数量 楼层数 淡黄色 1：1 三层+跃层 户型类型 独栋、联排、双拼、花园洋房 入住情况 入住率较高，无法统计具体基数
车库 入户花园 联排
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小路 入户花园 小区道路 3、产品分析：
在户型设计上没有什么特点，从外立面看相对普通，靠近中心花园的别墅都有私家花园，有一部分楼体之间楼间距较小，其他别墅之间距离相对较好。
小区三面临街，设有二个入口。小区外围采用围合设计，中间是别墅，外围全部是底商加多层。因为片区商业成熟，紧邻七花广场，周边居住人口多，过往人流量大，小区底商商业氛围好。
（十二）金色水车 1、项目概况：
文山官房房地产开发有限公司开发的项目，该公司实力雄厚，在云南其他市开发过许多出色的楼盘。本项目位于城南路，文山盘龙体育场旁，紧邻金龙商贸城和潇湘商贸城，靠近城南客运站，周边其他楼盘有尚都紫荆、巴厘岛，周边商业配套设施较全。
项目基本数据 项目名称 开发商 设计单位 施工单位
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金色水车 文山官房房地产开发有限公司 云南官房建筑设计有限公司 售楼部位置 开发商开发过的项目 物管公司 已销售完毕 昆明“金色年华”、丽江“滇西明珠”、昆明“金实小区”等等 文山宏源物业管理有限公司 云南官方建筑集团股份有限公司文山项目部 古德公司 文山别墅市场调查
经济指标 占地面积 容积率 建筑密度
主干道及路旁绿化 支干道及路旁绿化 照明
入口设计 路旁绿化
配套 内部景观类型 简单景观 景观排布 简单、单一 342亩 0.87 36.3% 绿化率 住宅总户数 总建筑面积 38.5% 718户 164494平方米
小区入口设计 如图所示 路网及路宽 主干道6—7米 支干道4—5米 照明系统 街道路灯 周边配套 盘龙体育场、金龙商贸城、潇湘商贸城、城南客运站 38
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3、项目分析：
本项目是纯住宅社区，区内绿化情况较差，景观比较单一且体量少。内部无配套设施，对住户带来一定的不便，周边商业配套设施较全，对周边楼盘带来利好影响，这也是周围三个楼盘销售情况良好的原因。
金色小区入口采用了现代欧式建筑，从小区外向内看，能够感觉到该楼盘具有一定的品质感。其次内部别墅设计也比较规范。整体路网排布合理且道路宽敞。
产品 黄色外墙，配以橘红色涂建筑风格 户型类型数量 入住情况
叠加正面 叠加背面
联排正面 联排背面
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现代简约欧式风格 联排376户，叠层272户，多层70户 多数住户已入住 外立面 料 2：1 三层+跃层 车位配比 楼层数 古德公司 文山别墅市场调查
4、产品分析：
（1）整个区内楼盘体量很大，楼层较低，楼与楼之间楼间距较宽，保证了私密性及提供了舒适性。空旷的空间有利于采光，拓展视野。联排别墅设有私家花园，对整个小区绿化带来一定影响与改变。在绿化方面，金色水车的绿化较差，没有任何景观排布，仅在道路周边做绿化带，品种比较单一。
（2）小区内安全措施较差，小区范围较大，却只在区内入口设置保安室，只在四个点安装监控装备，没有对区内其他地方安装监控装备，这样对区内安全留下隐患。
（3）别墅户型外形设计较差，没有合理分布空间。但其叠加做的比较正规，并且在入住率上，叠加也是入驻率高的别墅户型，可以说叠加这一户型在文山能被市场所接收和认可，其信息对水岸二期有借鉴作用。
（十三）华宇印象
华宇印象位于卧龙片区，属文山华宇地产开发有限责任公司开发，小区由一栋15层综合楼、四层底商联排别墅、三层双拼别墅以及七层底商错层住宅组成。其中综合楼将作为国土局的办公楼使用，别墅有70多套，属于定向开发，内部团购，已经全被州国土局团购完。剩下的商铺和多层住宅大概将在2011年3月份开盘，预计住宅均价是在2000元/平方米，商铺价钱在7000—10000元/平方米。
注：由于售楼部没有摆放别墅模型，并且没有对外销售，所以对别墅的各项详细信息不太了解。
三、 总结
通过对文山别墅市场的走访了解，发现文山别墅都有许多缺点，并且成为别墅市场的共性。如果严格按照别墅要求对文山别墅市场进行定义，那文山大部份别墅均没有一个别墅完全按照高舒服性的要求进行设计。其缺陷主要表现在以下几个方面：
1、从整体设计上看，文山别墅没有一个统一按照某种类型风格进行设计的，都是把各种
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别墅类型揉合在一起，从而产生怪异的产品，导致很难判断其风格派系。造成客户对真正的别墅没有一个参考性。
2、在建筑上，开发商为追求价值最大化，所以建筑密度相对较高，导致楼间距小，别墅应有的私密性差，导致别墅应有居住的舒适感大大降低。使住别墅和住普通小区没有太大区别。且在户型配比上，大多数都是以双拼和联排为主，独栋配比较少。
3、在整体布局上比较凌乱，大多数别墅都是哪里有空地就往那里建，没有对整体地块进行一个全面的功能分配和布局。
4、通过对所有别墅的观察，别墅必须具备的高绿化率均没有实现，大多绿化景观太少，并且只有简单的植被配以少量的水景和石景，有的甚至水景和石景都不具备。使别墅应该是住在大自然中的感觉没有得到全面体现。
5、在别墅的户型设计上，只讲究一个简单的居住产所，没有一个较好的空间利用。并且大多数别墅没有配备私家花园、超大露台、阳光通透房等。
6、别墅原本就属于地大人少的居住情况。在安防方面，大部分别墅均没有一个高安全系数的安防系统，监控设备不到位，保安巡逻不严格，似乎保安仅只是一个门卫设置而已。每户别墅在安防上做的也不到位，大多都只是普通门锁功能，没有视频监控。
以上几点均是文山别墅的通病，所以为把水岸二期产品做好，做出品牌和市场口碑，就必须严格按照别墅的设计要求，把每个细节做到位。从而成为文山市场首个名副其实的品牌别墅，城市别墅市场的标杆，引领别墅市场走向成熟。其次本项目在周边配套上拥有一期成熟的商业，在环境上依山傍水，并且形成一个半岛形状，这是其他项目都不具备的自然和人为优势，水岸二期完全可利用这一优势提升产品价值。
从整个文山的别墅消费市场来看，文山的别墅市场到目前为止还存在一定的市场需求量，通过对客源的分析，在文山购买别墅的客群除文山城以外，还有富宁、马关、麻栗坡等周边县上有消费能力的消费者进行购买，只要水岸二期严格把别墅产品做到位，即使价格在合理范围内偏高，对于销售也不会有太多的销售难度。所以品质决定价格，品质决定一切。
2010-12-31
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