古德公司 文山别墅市场调查
项目基本数据 项目名称 开发商 占地面积 容积率 销售电话 炬隆艺墅 炬隆地产 48.5亩 0.81 售楼部位置 物管公司 数量 绿化率 炬隆物业 120多套 32% 普阳路延长线 0786 — 2671188 2671199 （二）炬隆艺墅
1、项目基本情况
产品 建筑风格、外立面 数量 类型配比及数量 公摊系数 入住情况 双拼、联排 无公摊 30% 一期2008年8开盘时间 商业 商业数量 月 临街底商 63间商铺 畅销户型 商业层高 商铺面积区间 如图所示 100多套 项目总平图 面积区间 车位数量及配比 楼层数 客群 1：1 4 — 5层 地区：文山、麻栗坡 职业：公务员、教师、医生 E和D户型，有20-30平方米的自管绿地 4.2米左右 120——140平米 如图所示 200—300平米 该项目属于文山早期开放项目，经过两年的销售时间也未能销售完毕，还剩余两套别墅未
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卖。从市场角度看，销售的难度应该在于销售时片区荒凉，周边不成熟，价格偏高。
配套 内部景观类型 景观 照明系统 园林式景观体系 高树绿草，人造水景、石景 楼体射灯、走道路灯 景观排布 内部配套 主干道、支干道路宽 多高树绿草 一个娱乐会所 主干道7-8米宽 支干道5-6米宽 周边配套
2、项目分析
该项目绿化较好，小区内还配备一个娱乐会所，增添了项目附加值。项目周边通过近两年的发展，市政、教育、休闲生活配套得到补充。
产品分析：户型单一，房间较多，内部空间相对变小，大多数是联排别墅，楼间距离小，私密性差。建筑风格缺乏代表性和昭示性，内部景观及休闲空间少。在销售过程中个别别墅有私家花园，比较受欢迎。整个小区外围建筑全部是商墅型，如此设计虽然在价值上得到了最大化，但别墅的整体质感显得较差。并且别墅临商业街，使别墅失去私密性与舒适性。
七乡农贸市场、城北小学、青少年活动中心、新县医院、新县一中、县政府、图书馆
楼间绿化 中央水景 联排
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照明 项目总平图 小区入口
（三）巴厘岛 1、项目基本情况
项目基本数据 项目名称 开发商 施工单位 设计单位 销售电0876--2199111 话
经济指标 占地面积 容积率 400亩 1.4 绿化率 住宅总户数 38% 241 云南省设计院 物管公司 华联物业 巴厘岛 云南锡业地产 文山交通建司 售楼部位置 开发商及开发过的项目 广告及代理公司 文山州体育场旁 丽水龙庭、砚山山水康城 深圳天方 云南风驰 文山威客 产品 13
古德公司 文山别墅市场调查 车位数量及配建筑风格、外立面 户型类型配比及数量 入住情况 商业形态
该项目在文山别墅中属于畅销产品，仅用一个月左右的时间完成全部销售。产品价格便宜是其畅销的主要原因之一。其次，当时在文山市场别墅放量有限，面市后普遍市场所接收。
销售（已全部销售完） 配套 面市时间内部景 蓄客量观类型 2008年 详见照片附件 1500人左右 蓄客方式 景观排布 开盘时间 二期还没开始做一期绿化较少，2008绿化年 详见照片附件 独栋、双拼、小高层、花园楼层数 洋房 二期还没全部建完 花园洋房一、二层商铺 寸 商业层高 单体建筑尺13米 X 7米 大约8米左右 独栋四层、双拼三层 比 别墅满足1：1 销售周期1个月左右 4—5休闲、娱乐配总价区间 路网及 主干道7米左右、支干道66—110万 休闲活动广场 销售均价一期：1600-1800元/平方米 二期：路宽 米 套 2300元/平方米 周边景观 周边配套
2、项目分析：
巴厘岛分为一二期开发，其中一期部分已经入住，二期也即将在2011年交房。整个小区的周边比较发达，有州体育场、风情商业街、城南客运站、州中医院等重点市政配套。今后发展潜在空间大。
二期别墅以双拼为主，有部分独栋别墅、小高层、花园洋房。在小区内部，路网分布合理，道路宽敞。在景观上，小区内部景观少，并且几乎没有水景。每一栋别墅之间的楼间距比较小，私密
州体育场、风情商业街、城南客运站、州中医院 盘龙河 小区入口设计 还在施工阶段 14
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性差。由于建筑密度大，所以在每一栋别墅的屋顶，都能看到四周的每一户。在临盘龙河一侧，别墅采用商墅型设计。从河道上看，小区整体质感不能体现出来。
别墅在户型设计上较宽敞，整个户型窗台设计宽大，多阳台、卫生间设计，楼顶设大露台，客厅中空设计，高有九米（独幢）。也有联排别墅客厅层高比较矮，装修后的层高估计只有2.5米，与独栋中空客厅相比较品质上形成了较大的差距。此外在设计上缺乏细节，出现空中横梁，使得卧室很难使用。通过整体观察，每一户别墅都没有入户花园或后花园之类的私家花园。
中空客厅设计（高9米） 小区道路 联排别墅
双拼别墅 入户设计
沿河商业 阳台+露台 卧室横梁
通过与文山其余别墅小区相比，在整体设计上有一定特点，但内部结构设计也有一定问题。小区北面有一个休闲活动广场。但在小区内部的水景、绿化较少，建筑密度大，导致入住的舒适感不
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