地产开发企业的组织架构、公司管治、财务状况、业绩、品牌信誉等情况。
2、区域间房地产市场发展不均衡。
风险防范建议：对当地房地产的市场现状和走势进行分析，判断市场是否产生泡沫，在供求关系上，是供过于求还是供不应求，是否供求失衡。还对区域内的房地产市场进行分析。
3、开发项目的中途停工或销售不佳。
风险防范建议：认真审查项目的可行性研究报告，分析它的可行性。主要从项目所看位置、性质、开发计划、定位合理性、区域市场竞争情况对项目进行预测。
4、贷款项目开发企业自筹资金不到位。
风险防范建议:严格执行人行和本行的相关规定，对同时符合下列条件的房地产开发企业发放贷款：
（1）贷款开发项目企业自筹资金比例不低于本行管理要求； （2）开发项目中应和房地产协商在项目建设中尽量减少施工企业垫款，并可与施工企业签订合同表明在企业不能还款时由本行优先于它受偿。
（3）四证齐全，即：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。
（4）创造条件对项目实行资金封闭运作，加强对房地产贷款项目现金流的监控管理。
（5）办理足值有效的抵押、质押，保证充足的第二还款来源。 （6）住房开发贷款与个人住房贷款业务配套开展，使个人住房贷款带来长期、稳定的收益，促进住房开发贷款的资金回笼，有效的分散风险。
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二、贸易融资类
本节通过对实践中常见的银行贸易融资业务存在的主要风险进行分析并提出相应的风险对策。
（一）进口开证业务的风险及防范 1、进口商品
●风险关键点：（1）炒作商品。炒作商品是某一阶段、某一时期的热门商品，其产生原因是国内外的巨大差价。在高额利润的驱动下，进口商会采取一些不法手段，如向银行提供假进口批文、假进口许可证或直接走私以逃避关税。一旦进口商出现了问题（包括其经营中的违法犯规以及缺乏经营能力和经验），银行将会面临进口商清偿能力不足的问题。表面看来，这是进口商的责任，但最终承担到期日无条件付款责任的是开证行，即进口商受到处罚会导致开证行用自己的资金对外垫付。如果申请人/进口商的清偿能力不足，就导致开证行形成不良资产。（2）特殊商品。特殊商品是指三废产品（废品、废料、废件）。如果进口货物出了问题，会给银行带来出多的争议、纠纷、债权债务等很难处理的遗留问题。
●风险防范建议：开证行应当加强对炒作商品的控制和防范，主要应审查进口商进口的商品是否符合国家有关规定，是否超出其经营范围，是否有经营所进口商品的能力，是否有进口的合法途径和方式等。根据进口商品性质、当前市场行情、进口商信用记录和支付能力等合理确定保证金比例，对热炒商品，保证金比例应适当较高。对于进口商申请的许可证商品进口开证，核验许可证的真实性，以免开证之后发现许可证有问题而导致银行垫款或形成不良资产。
2、付款期限
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●风险关键点：银行在开证时若把握不好付款的合理期限，将会面临着更大的经营风险。如果因为银行的疏忽，开出了长于业务周转期的信用证，则进口商收回资金但信用证尚未到期时，进口商就会将该资金继续周转或挪作他用，如果在信用证到期时进口商不能产生现金回流来支付到期的应收帐款，则信用证到期时，银行只能垫款。
●风险防范建议：在远期信用证开证时，注意审查付款期限不能超过合理的业务周转期。由于信用证的本质是银行的信誉，因此银行不一定要按照合同的期限开出远期信用证。开证行主要考虑的是进口商要求的付款期限是否超过了合理的的生产周期，避免进口商额外占用银行资金，造成银行被动垫款并形成不良资产。
3、代理进口的开证
●风险关键点：我国进出口贸易可分为自营进出口和代理进出口。具有进出口经营权的企业可以直接进行自营进出口，向银行申请开证。而那些没有进出口经营权的企业则需要通过进出口代理公司代办申请开证。银行对于自营进口商的经营能力、经营作风和清偿能力等可以比较容易、直观地了解和控制。相比较之下，代理进口则复杂得多。在代理进口中，代理公司往往只缴纳部分或少量的保证金，银行则需要开出100％的信用证，如果货到后，代理公司挪用了被代理人的余款，银行就会面临垫款风险。
●风险防范建议：银行在叙作进口代理开证时，应当要求申请人对被代理人的资信也要掌握，即使在实行统一授信后，对有相应授信额度的客户也要单独落实保证金等风险防范措施。
4、“三来一补”贸易的开证
●风险关键点：在三来一补贸易中，国内企业通过银行开证进口国外的设备，利用进口的设备生产出产品返销国外，并用返销的销
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售款归还到期的设备款。实践中经常出现的情况是返销失败，国内企业/进口商不能按期归还设备款，银行被动垫款。
●风险防范建议：鉴于返销失败的根源在于国内企业叙作补充贸易时，往往不能坚持条件对等、相互制约的原则，在谈判中被迫让步，使这种补偿贸易变成了国外单方出口设备，而不承担回购产品的义务。因此，银行在叙作此类业务的开证时，应当着重审查申请人/进口商与出口商之间的合同，不对那些存在不平等条款、容易导致返销失败的合同叙作开证。
5、货物的保险问题
●风险关键点：采用离岸价可以使进口商有效地控制货物，避免海事诈骗，但是，采用离岸价，将会牵涉进口商更多的精力，并且很多进口商为节省成本，抱着投机心理不投保。这样一来，如果发生了海损，进口商不能按期付款，银行则面临垫款。
●风险防范建议：针对这种情况，开证行应要求进口商提交预约报单，即进口商先凭买卖合同于保险公司前的国内一个保险合同，对拟定的货物运输投保，一旦货物装运，进口商把国外的装船通知告知保险公司，保单生效。
6、关于信用证修改的问题
●风险关键点：开证以后，进口商或出口商往往会要求修改信用证。对信用证修改不加以防范，容易引发业务风险。
●风险防范建议：（1）增加信用证金额。要增加金额，就要相应增加保证金，增加风险防范措施或扣减进口商的额度。（2）延展效期。信用证效期越长，产生不可确定因素的概率就越高，开证行承担的风险就越大。（3）修改单据和付款条件。本来银行根据原信用证的单据和付款条件已落实好风险防范措施，修改单据和付款条件很可能
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会使开证行风险控制能力大大削弱。
7、关于审单的问题
●风险关键点：技术性风险，主要指银行业务人员在对信用证项下单据进行审核时出现的技术性风险；审单的时效性要求，若超过7个工作日的合理期限，开证行就丧失了对外拒付的权利。
●风险防范建议：根据UCP500的规定，开证行必须对单据独立审核，并根据单据表面相符与否作出付款、承兑或拒付的决定。在审单的过程中，如果发现不符点，应书面通知进口商，要求客户确认，如果客户接受不符点，就授权开证行对外付款；不接受不符点，应通知开证行拒付。以上这些工作，要确保在7个工作日内完成。
8、关于银行议付
●风险关键点：根据UCP500，议付指银行对信用证项下单证相符的单据付出对价，即“买单”。通过议付，出口商就提前收回了货款，解决了在途资金的占用问题。通常，议付行，除非同时是保兑行，将保留对受益人的追索权。一旦单据遭到了拒付，不管出于什么原因（开证行的支付能力、国家风险、单证不符等），议付行都对受益人保留追索权。但是在实践中往往会出现这样的情况，议付行虽对出口商保留有追索权，但却无法行使和落实。
●风险防范建议：对出口商的追索权是否能够行使和落实关键在于出口商本身的清偿能力和资信状况；而银行在作议付时，首先应考虑出口商的资信状况和履约能力，其次才是单据单证相符的问题。
9、关于进口商拒付
●风险关键点：进口商通知拒付，主要目的不是不想要货，而是通过拒付迫使出口商降价，从而弥补自己因行情下跌造成的损失。
●风险防范建议：开证行在拒付电上必须声明：“保留单据，听
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