鸿策舫置业 鸿策舫字【2005】J-0401`号
之美称，居家氛围之浓厚居深圳中心城之最。
目前，有多个住宅项目正积极打造，同期面市，掀起了声势浩大的造城运动，片区居住环境也将进一步得到改善，区域成熟度、交通配套、商业气息、消费档次也将大幅再提高。龙岗中心城的未来，将越来越美好。
龙岗中心城这个片区已经开发了10年时间了。这个片区地产处于只能够辐射到的区域比较少，消费人群主要是深圳东北部区域客户，在市场的认知度比较少。随着城市化的加速以及地铁的建设以及“七纵十三横”道路规划，这些对龙岗中心城的开发和建设实际上有很大的推动作用。04年8月5号天健地产以1700多元/平方米的楼面地价在龙岗中心区拿了一块2.4亿的地，掀开了龙岗中心城04年下半年地产市场的新一页，04年下半年由于众多楼盘的亮相，如天健郡城、花半里、东方沁园、欧意轩、罗马公元等，由于户型、园林景观、物管、销售等的创新，关内品牌地产商的进入，进一步将中心城的房价推向新高，均价达到了￥4000/平方米。
根据某市场研究机构的调查统计，龙岗中心城在5年内就会换房的占统计人数的78%，其中3年内就有换房计划的占到近45%，这表明了近几年内龙岗中心城楼市都将面临一个持续旺盛的需求市场。
（三）2004年龙岗楼市概况
2004年住宅均价达到4172元/平方米，同比增幅19.64% ，位居全深圳最高。即住宅均价达到4172元/平方米，与2003年该区3487元/平方米的均价相比，整体上涨685元/平方米，龙岗住宅均价也由2003年与宝安住宅均价相差281元/平方米缩小至仅14元/平方米。 专家分析，这是深圳近年来土地供应紧缩、关外城市化进程启动、关内外房价价格差异增大、品牌地产商高调托市等因素造成的结果。
从市场调查来看，2004年下半年龙岗中心城整个片区市场均价突破4000元/㎡大关。在售的主要楼盘东方沁园均价3800元/㎡；花半里一期平层4500元/㎡，复式5500元/㎡；欧意轩花园带精装修小高层4100元/㎡；罗马公元一期4800元/㎡，天健郡城西区4100元/㎡。
而龙岗中心城目前均价已达4500元/㎡，较去年同期上涨约30%；天健郡城东区均价达4500元/平方米，共370套，已签和同47套，楼盘整体销售率接近60%。尚景欣园一期
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均价4500元/平方米，138套，已签和同7套。罗马公元二期均价已达5000元/平方米，开盘当日成交187套，解筹率81.3，楼盘整体销售率达到72%。东方沁园已进入尾盘期，641套住宅剩100余套，销售率近8成。花半里二期于2005年中下旬入市，整体均价在5000元/平方米以上，一期销售率近90%。（2005年4月28日统计）
（四）项目片区发展趋势与展望
龙岗中心城定位是城市中心，作为城市的后花园，在居住环境方面非常舒适，找不到市区污染的感觉。马路宽、车辆少，土地平整，没有工业的污染，这是居住的良好环境。配套基本上较为完善，生活起来也非常便利。
龙岗中心城的人口规划是30万，现在的居住人口才10万人，这个量的差额就说明了中心城的房地产还有很大的发展空间，就现在的消费人群来看，必须要突破中心区现有的购买力，客户必须要走出去，不仅要吸引市区的，还要吸引惠州等客户的需要，因为中心城周边城镇都是工业区，居住环境非常恶劣，所以有很多在附近工作的人群都跑到中心城来置业居住，如坪山、坪地、坑梓、南澳、大鹏、坪湖、凤岗等地。
交通瓶颈的强势突破，如深惠路的扩建、环城北路的全线贯通，连接布吉、横岗、龙岗中心城，龙岗城市主干道的修建，05年水官高速延长段的完工，盐排高速公路的通车，南坪快速一期工程的完工，特别是即将开工建设的地铁三号线，将大大缩短了中心城与布吉、横岗以及市区的往来时间，使得关内人群到龙岗中心城置业成为可能。
最近龙岗规划分局落实“文化兴市”，深化龙城西区规划，奥林匹克体育
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中心将落户龙岗，日前前期准备工作已万事俱备、只待动工佳音。龙岗体育产业带趋于成型，现已建成并投入使用的有广东龙岗国际自行车赛场、龙岗公众高尔夫球场、运动员公寓等，18个室外网球场和篮球馆、网球馆、羽毛球馆、标准游泳池、足球场等在2004年已交付使用。即将建设的奥林匹克中心、龙岗体育公园将与已建成的龙岗国际自行车赛场一起，形成极具广阔发展前景的龙岗体育产业带，成为龙岗区经济发展的一大亮点。 据介绍，龙岗体育公园是龙岗区政府投资兴建的大型公益性项目，占地面积10万平方米，一期工程已基本建成使用，包括篮球、网球、排球、羽毛球、乒乓球、游泳及自行车等多种运动项目和中心会所、运动员公寓等配套设施，建筑面积约3.5万平方米，其中神仙岭国际网球中心是亚洲规模较大的国际网球中心之一，含有一片可容纳近5000个座位的中心场和16片能举办国际赛事的标准场及3片练习场。
本案中心城片区比较明显的优势：一是区位条件优势，龙岗中心城的门户，辐射面广，伴随着深圳市奥林匹克体育中心的投入使用，届时龙岗中心城的居住价值、升值潜力“升”不可测；二是交通比较便利，南面有机荷高速、水官高速、深惠路、拟建的深圳市东部通道和南坪路，北面有已规划的外环快速路（至东莞、惠州），东面有城市主干道黄阁路。另外，还有龙翔大道、外环快速路分别从龙城西区南部、中部穿过，计划动工的地铁三号线也在周边设有停靠站，并拟绕龙城西区修建一条地铁环支线。人流量及人流的高素质性无需质疑；三是周边设施配套齐全，省一级实验学校，体育设施齐全，还有一定规模和较高档次的酒店、天虹、万佳、岁宝等商场的商业设施，能为片区提供有力支撑；四是环境资源优越，坐拥龙城公园，其中龙城公园爬山道将与今年5月份投入使用。
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可以预计随着奥体中心建设的持续推进，龙岗中心城片区的价值将得到逐步的体现和提升，一个新的大型居住群正在形成，深圳第二个华侨城呼之欲出。
（五）项目周边楼盘分析
项目周边楼盘概况一览表
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项目 开发商 君成投资 位置 规模 占地65292㎡，建面主力户型 三房79~109㎡ 两房72㎡ 四房130㎡ 结构 均价 卖点 顺景花园 如意路与龙翔大道交汇处 124278㎡，其中一期占地20870㎡，建面42380㎡ 占地3.1万㎡，建面多层2200，二栋多层小高层2800 高层（18和5栋小高层 依山、靠余岭森林公园。 俪景鸿都 鸿基集团 吉祥路与龙翔大道交汇处 8.7万㎡，新鸿花园总占地10万㎡，建面25万㎡ 两房60~70㎡ 三房85~105㎡ 层） 小高层11~18层 均价3500 都市中心 雅庭名苑 伟宏泰地产 如意路与龙翔大道交汇处 占地26514㎡ 建面42320㎡ 三房85~105㎡ 两房~5房复式 70~157平地木 小高层为主、多层为辅 多层、小高层 小高层 多层 均价全多层 低价位 龙岗新门户、雅逸新生活、地铁口物业 大户人家、状元府邸 实验学校、公园物业 中小户型 入户花园 南北通透 复式前后庭花园赠送面积大 2.3万㎡岭南 风情园林，多层带电梯，一梯两户 自由分隔 赠送面积多 高实用率 全跃式 大社区 大社区品牌地产、 双语幼儿园 有格调是生活，有品位的家 2200~2300 海逸雅 居 和兴花园 东方御花园 花半里 方通实业 银台地产 中圳地产 龙福路与白灰围路交汇处 爱心路 占地15786.7㎡ 218户 3800 3800 —— 占地面积： 35000㎡ 两房~五房复式 总建筑面积： 70~204平方米 53687.41㎡ 总建筑面积约5万平方米，476户 两房~四房 70~150平方米 恒祥基地产 清林东路 4栋9层，2栋10层、122.03~160.151栋30层、1栋34层 ㎡的大户型3房一期推出246套 3厅3卫3阳台复式 占地10万㎡，建面17万㎡一期7万㎡ 三房112.3～127.83㎡， 四房136.63～148.14㎡ 三、四房130~170㎡ 135~160㎡的四五房 多层/小高层/高层 平层4500 复式 5500 3700~ 3800 东方沁 园 建设控股龙岗公司 宇宏投资 岗宏投资 天健地产 西临平安路 多层带电梯 罗马公元 泽润花 园 天健郡 城 实验学校东北 侧 白灰围一路 （龙福西路） 龙福路 爱心路 占地31059.5㎡，建面约6.7万㎡，384户 占地73157.5㎡，总建面235010㎡ 占地57000㎡，建面158000㎡，总户数1158户 建面30833.05㎡，总户数138户 小高层带电梯 小高层带电梯 折后4900 —— 西区4100 东区4500 折后4400 100~110㎡三房 小高层带电梯 尚景欣园 尚模地产 龙城大道 138～148㎡四房 11F/14F
花半里
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