鸿策舫置业 鸿策舫字【2005】J-0401`号
总占地面积：30000m2，总建筑面积：82523.51m2，容积率：2.8 地理位置非常有优越，处于中心城的中心，清林中路，海关大楼斜对面。户型在中心城来说属于创新一族，给中心城房地产带来清新的一面。复式单位设有层高5.8米的中空客厅、5.8米挑高前庭及超大露台的后院、内庭院、观景下沉式阳台。入户花园，南北通透。客户群体由企事业机关单位人员，政府公务员、企业主等中上收入阶层。
地块面临最大的缺陷是沿着清林中路边上还有一块是属于别人的地，对于整个楼盘的景观、视野以及形象都会产生负面的影响。
东方沁园
东方沁园总占地面积达10万平方米，总建筑面积为17万平方米，容积率为1.57，是多层带电梯的大社区，一期总建筑面积87174m2，建筑亮点有跃式设计，270度观景户型阳台。销售以三房（117-127m2）最为畅销。
天健郡城
总占地面积：57000m2，总建筑面积为158000m2，容积率为2.5。灰白冷色调，适合广东亚热带的天气，但没有用一些色彩来点缀，整体看起来比较死板。部分户型设有转角圆弧凸窗，入户花园南北通透。销售状况不太理想，2004年9月份发售以来，销售率达30%左右。
罗马公元
该楼盘为欧景二期，占地面积31059.5㎡，建筑面积约6.7万㎡，384户，
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地理位置优越，处于中心城的生活社区之中，配套设施齐全，生活气息浓郁，使用率比较高。
片区总评：
1、户型设计创新频出，吸引了大量投资置业者。 2、物业服务理念超前，奉行“五星级”贴心服务。 3、园林设计构思卓越，能将小区主题贯彻得淋漓尽致。 4、卖场设计别出心裁，具有煽动效果。
5、片区价格呈螺旋式上升态势，2005年支撑价5000元/㎡，涨停板5500元/㎡。
6、在售楼盘大户型居多，2005年放量亦是大户型激情演绎的时代。 7、随着各种交通政策的利好影响，该片区的市场吸纳力将逐渐增强，短期内可能会对龙岗中心城的房地产市场有所影响。
市场预测： ?
龙岗房地产市场开发投资继续保持高速增长，一级市场上土地出让速度不减，商品房新开工面积和竣工面积大幅增长，批准预售量仍保持着高位。
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值得关注的是，龙岗中心城在2004年三易其价，市场支撑力有待考验。 二线市场方面，市场生机勃勃，中心城目前有三级市场门店70多家。增量和存量房价格差维持在30%左右。交易量方面，二手房与一手房差距逐步缩小。
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商品房价格经过了一段时间的上涨之后，其房价重心已移至每平方米4000
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元左右，价格范围在每平米3400—5150元的商品房占据了市场总成交量的七成，楼市呈现出“价格重心上移，高端迅速增长，低端萎缩”的状况。
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房型面积的交易增长速度呈现倒金字塔型，是“高端快于中端及低端”，即单套150平米以上的大房型增速加快，占总体比例明显上升，而户型面积在70平方米左右的比例则急剧萎缩，形成一大市场空缺。
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据我司初步匡算中心城05年放量可能突破100万平方米,十余个项目将集中在05~07年破土,总建筑面积在400万平方米以上。
三、项目SWOT分析
1、项目S分析
1、坐拥中心城配套完善的大环境，位置优越；
2、紧邻新亚洲花园、和兴花园、福园等品质居住社区，居住氛围浓厚； 3、紧临天虹商场，尽情享受便利生活； 4、精巧户型，绿色环保社区；
5、彻底的人车分流，确保社区安全及居住品质； 6、设计超前，风格独特，标准的现代建筑园林； 7、环境优美，坐拥龙城公园；
8、室内外大面积配送，高品质超值空间； 9、中心城绝版精典时尚二房。
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2、项目W 分析
? 处于中心城楼盘竞争较激烈片区，两地块不贯通； ? 小区分隔成两个区域，对项目造成负面影响； ? 项目毗邻市政要道清林中路，噪音污染较重。
3、项目O分析
? 中心城房地产市场小户型空缺，绝版二房； ? 五洲风情，全水景住宅；
? 工程进度先于竞争对手，可提前占据市场份额； ? 地铁线与深惠路捆绑式提前开工，缩短与市区距离。
4、项目T分析
? 市场供应量大，竞争日趋激烈； ? 央行加息，对地产消费有一定的抗性。 小结：
针对项目存在的弱势和存在的系列问题，在操作过程中提出如下对策：
? 结合项目特性采取灵活的付款方式，最大化吸引小业主； ? 加快工程进度，抢先占领市场；与我司尽快建立合作关系，利用我司鸿策舫置业碧湖分行先咨询登记留住部分客户；
? 待外环境和内环境展示出来时才公开发售，突出开发商的实力； ? 与实验学校联系，并向教育局申请学位。
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四、项目核心价值及项目综合定位
（一）项目核心价值体系 1、项目核心价值系统内容构成
? 区域价值
项目所处的区域是中心城配套成熟居住社区，商机无限，升值空间巨大。这对住宅和商铺推广及价值的提升提供了一个强有力的支撑点。 ? 配套价值
借助项目本身的配套，及项目周边配套，如愉园菜市场、天虹商场、实验学校、龙岗区人民医院、龙城公园、海关大厦、建设银行等，来提升价值项目的配套价值。 ? 机会价值
以中心城配套成熟、居住氛围浓厚为契机，顺势推进,聚集人气，先声夺人，打造成中心城楼盘的品质新典范。 ? 环境价值
百万平方米市政公园，生态社区，水景天地。 ? 建筑规划价值
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