三、宅基地使用权退出的可行性及必要性
(一）目前宅基地使用权退出的主要政策
（1）《中华人民共和国物权法》第一百五十四条规定，宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权也随之消灭。
（2）《中华人民共和国担保法》 第三十七条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。
（3）《中华人民共和国土地管理法》第二条第四款规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿；第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，且面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，农户在出卖、出租住房之后，再申请宅基地的不予批准；第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外；第六十五条规定，为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的、不按照批准的用途使用土地的、因撤销、迁移等原因而停止使用土地的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权
（4）2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第十点规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地；2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二点强调，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发；2011年《国务院办公厅关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》中再次强调，农民的宅基地使用权和土地承包经营权受法律保护；禁止借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地，禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设，严格执行禁止城镇居民在农村购置宅基地的政策。
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三、宅基地使用权退出的可行性及必要性
（5）1995年原国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》中规定，空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。
（6）《浙江省土地管理条例》第三十六条第三款规定，农村村民经批准易地建造住宅的，原宅基地应当在住宅建成后交还村民委员会或者农村集体经济组织，并由土地行政主管部门注销原宅基地的土地使用权；属于建新拆旧的，地上建筑物应当自行拆除，拒不拆除的，由土地行政主管部门责令限期拆除。
通过上面的相关法律法规可以看出，基于我国地少人多的基本国情、宅基地使用权的福利性质以及是农民生产、生活的基本保障，宅基地使用权不仅关系到农民的基本生活，更关系着耕地的保护、土地的节约集约利用以及作为国家基础的农业的发展，所以宅基地使用权的申请资格、审批流程的要求都非常严格，同时对宅基地使用权的转让、出租、抵押也有着相当明确的限制性条款，即宅基地使用权不得抵押及城镇居民不得购买宅基地使用权，农民出卖、出租自己的房屋后不得再申请宅基地的，并且对于因批后空闲、房屋坍塌、建新拆旧、自然灾害等原因造成的宅基地使用权消灭的，农村集体经济组织还应当进行收回。
(二）闲置宅基地为退出提供有利条件
一方面由于现行法律法规对宅基地流转的限制性以及宅基地使用权退出机制的不完善，宅基地使用权的收益权难以得到实现，违法占用土地、超面积占用土地、“一户多宅”、城镇居民继承宅基地上房屋占用土地等原因导致土地资源闲置、浪费现象严重，这对本来就人少地多的国家造成了极大的土地负担，不但无法合理利用建设用地、腾挪指标、优化土地结构，每年的新增建设用地中有不少的部分占用了农用地进行建设；而另一方面，越来越多的农村居民进城务工就业、生活甚至长期定居城镇，从而造成农村宅基地大量闲置或出租给城郊结合部的外来务工人员，2011年温州市农村居民工资性收入人均5784元，家庭经营纯收入中第二产业纯收入人均1702元，第三产业纯收入人均2597元，非农产业纯收入由2005年的人均4002元提高到了人均10083元，占2011年温州市农村居民全部纯收入的76.14%，而从国家统计局2015
三、宅基地使用权退出的可行性及必要性
年1月20日发布的人口数据来看，城镇常住人口74916万人，比上年末增加1805万人，乡村常住人口61866万人，减少1095万人，城镇人口占总人口比重为54.77%。越来越多的农民从事非农工作以及定居城镇，如果以20%的农村宅基地闲置率来计算，温州市闲置宅基地使用权的土地面积约为28453亩，这为宅地基使用权的退出提供了非常有利的资源来源条件。
(三）宅基地使用权退出为专项建设提供用地空间
在过去的30多年里，中国以世界历史上最大的规模以及最快的速度推进着城镇化的进程，城镇化率由1978年的17.92%提高到了2014年的54.77%，而城镇化的推进和新农村的建设都需要大量的建设用地资源支持，土地资源的紧缺与大量刚性需求之间的供需矛盾日益突出。根据温州市土地利用总体规划和2014年底公布的温州市第二次土地调查数据成果来看，到2020年末全市建设用地总规模需要控制在175万亩以内，而二次调查成果显示，2009年末温州市建设用地总规模已达到147.68万亩，与1996年的第一次土地调查（土地详查）数据相比，13年间建设用地净增加55.07万亩，年均净增加4.24万亩，剩余建设用地供应指标的空间已十分有限。同时2014年度温州市农民建房新增建设用地计划面积仅为944亩，其中占用农用地789亩，占用的农用地中耕地508亩，占用农用地资源的占比为83.58%，但仅每年944亩的新增建设用地根本无法满足全市农村居民的建房需求，仍旧有不少的无房、危房、困难户的住房条件无法得到保障，这造成了每年一面需要占用耕地等农用地进行建设，一面又有不少的建设用地一直闲置，出现土地利用粗放，结构失衡的问题，而按照目前温州市每年农民建房新增建设用地计划指标为参考量，20%的农村宅基地闲置率计算，温州市的闲置宅基地使用权土地面积可支持安排约30年的农民建房新增建设用地指标。
虽然通过科学合理规划、调整用地结构、平衡占补指标等手段可以缓解土地供需矛盾，但这无疑是扬汤止沸，无法从根本上解决问题，而从农村建设用地中尤其是农村宅基地资源里寻求调整用地的方式在攻克土地供需矛盾这一难题中显得尤为关键。建立宅基地使用权退出机制，不仅可以盘活农村中大量闲置的宅基地使用权，使该部分宅基地使用权的权利人享受到宅基地使用权收益的权利，而且可以通过建设用地指
三、宅基地使用权退出的可行性及必要性
标的划转调整，在尽可能少占、不占农用地的前提下，使得无房、危房、困难户的住房条件得到尽可能的保障，从根本上缓解、解决农村、城镇建设用地双增长的问题，真正达到节约集约土地资源的目的。而且这对稳妥推进城镇化、积极推进城市化、美丽乡村建设、维护农民利益、破解耕地占补平衡难等方面都具有十分重要的意义。
四、宅基地使用权退出的阻碍因素
(一）宅基地使用权登记发证率不高
土地登记是法定的土地登记机关按照规定程序将土地的权属、用途、面积等情况记录于土地登记簿的一种法律行为，土地证书是土地所有者、使用者和土地他项权利者持有的关于土地权属的法律凭证，而土地登记发证工作也是土地使用权流转的基础，宅基地使用权登记发证工作更是宅基地使用权退出的重中之重。
1．物权意识不高
根据《土地登记办法》第三条规定：“申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。”，即我国土地登记实行的是依申请的原则， 需要土地权利人主动向登记机关申请土地登记，宅基地亦是如此。虽然随着《物权法》颁布以及拆迁补偿制度规范完善以后，越来越多的农村居民对土地权利的物权意识有所提高，但那些地处偏远地区和长期定居国外的农村居民的土地登记意识仍旧淡薄，对他们而言土地权利证书只是一纸公文，并无太大的实际意义，这就造成农村宅基地的土地登记发证覆盖率不高，远远无法达到全覆盖。
2．村落分布散及调查人力物力不足
虽然我国目前已经开展过两次全国范围内的普查性的土地调查工作，但由于第一次全国土地调查工作开展时技术手段落后，且主要针对的是土地利用情况的调查，最终形成的成果主要是土地的分类和利用情况，并未对每宗土地进行逐个调查，而第二次全国土地调查工作则针对城镇土地进行了逐宗调查，对农村土地仍旧以小比例尺（1:10000）的土地利用类型调查为主。温州市目前在全国第二次土地调查的成果基础上，对村庄部分也积极开展了数字地籍调查工作，即逐宗调查，但从目前的进展情况来看，全市村庄分布呈小、散状，并且部分村庄的地形恶劣，这对项目推进的经费、
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