六、完善宅基地使用权退出工作的政策建议
下坚实基础。
3．优化土地审批和登记政策
当前的宅基地使用权审批、登记都是被动式的依申请进行的，其中可能出现申请人需要跑好几趟才能得到许可、登记，而如果出现一些状况甚至可能跑断腿也无法取得许可、登记。这需要行政机关转变行政理念、统筹安排，依据农村现有或即将进行的建设，按照农居点的规模、位置、条件等事先规划好，然后根据规划安排申请人的申请顺序以及申请的范围，将被动式的审批、登记转变为主动服务，则可以大大提高行政效率。同时要根据历史遗留的实际情况，从实际出发，本着实事求是、尊重历史的原则，在依法行政的前提下，为一些因为历史、政府原因导致的无法进行登记的农户设计配套政策，帮助他们解决审批、登记的问题，保护他们的合法权益，这也是建设服务型政府的内在要求和宅基地审批制度的改革发展方向。
例如温州市目前研究讨论实施的针对原权利是已死亡但两证未办齐全（房产证、土地证）的历史遗留宅基地确权登记政策：1、对土地和房屋均未办理初始登记且原户主已死亡的农村宅基地，由房屋合法继承人依照规定持有关材料向国土部门先申请权属审核，国土部门审核通过后出具权属审核结果，房屋继承人凭此向房屋登记机构申请房屋权属审核，房屋登记机构向公证机构出具公证联系单，办理房屋继承公证后，先办理土地初始登记，再办理房屋初始登记。2、对土地已初始登记、房屋未办理初始登记且原户主已死亡的农村宅基地，由房屋合法继承人持土地证书等资料向房屋登记机构申请房屋权属审核，房屋登记机构向公证机构出具公证联系单，办理房屋继承公证后，先办理房屋初始登记，再办理土地变更登记。3、对已取得房屋产权证、未办理土地初始登记且原户主已死亡的，先办理房产继承变更登记，凭继承公证和房产证办理土地初始登记。4、对缺乏基础测绘图件的宅基地和房屋，可暂采用遥感影像等可用图件结合图解法测量界址点的方法，先进行房屋和土地登记，待正式调查测绘后再行变更换证。5、对1990年3月31日前已经建成且未经拆改建的农村房屋，由房屋登记机构直接予以办理房屋初始登记，不需补办规划手续；对1990年3月31日前已经建成但已经拆改建的农村房屋，和1990年4月1日后建成的农村房屋，先补办规划手续，再由房屋登记机构办理房屋初始登记，其中原权利人已死亡的，规划
六、完善宅基地使用权退出工作的政策建议
部门凭被继承人的土地证或土地权属审核结果及房屋继承公证书，直接给合法继承人补办规划手续。
(二）制定科学农村规划布局
农村规划是建设美丽农村非常重要的基础工作，微观上，它和农村居民的日常生产、生活息息相关，农村环境、生活网格、交通条件都将在农村规划的基础上体现出来，宏观上，它又在土地利用的前端，牢牢把控着节约集约利用土地、保护耕地的方向。一个合理、科学的农村规划，在为农村居民改善居住环境、提升农村生活条件的基础上，更为后续农村土地利用结构的优化、调整打下坚实的基础。
1．区别对待
一是对于完全或基本城镇化农村的居民，由于这类农村基本已无地可耕以及他们的生活方式与城镇居民基本一致，一般不再新批宅基地使用权，而是建设拆迁安置房、劳力安置房、经济适用房等保障性住房，并尽可能的将其纳入城市住房保障体系，保证这类农村居民居有其所；二是对于正在推进城镇化农村的居民，应当充分考虑地形特点、交通条件等经济、社会、生活条件因素，坚持“集中为主、分散为辅”的布局原则，划定集聚的居住区域，统一规划建设农房，严格执行宅基地面积使用标准，合理优化布局及配套设施，建设美丽乡村、改善农村居住条件的同时也为进一步的城镇化留下发展空间；三是对于城市规划区外，远离城市，仍以农业生产为主的真正农村的居民，仍需保证其居住于耕作的便利性，结合农业生产与农民生活需要，科学合理选址审批宅基地，并着重完善农村的公共设施，切实保障农民居住、生活的合法权益。
2．征询群众意见
农村建设不是一朝一夕便能完成，并且仍将不停的延绵下去，而农村建设的详细规划不仅与国家建设息息相关，同时也直接关系当地民众的切身利益。而一但确认实施的规划，国家及社会都将投入大量的人力、物资进行建设、改造，并且将会影响一代甚至几代农村居民的生活。正因为农村建设规划的重要性，政府部门应当要做好相关的服务工作，可以委托具备相应资质的设计单位设计详细规划方案，然后把主要的
六、完善宅基地使用权退出工作的政策建议
选择权交给当地农村居民，由他们自己按照少数服从多数的原则进行民主选择，而不是单从政府的角度直接替农村居民进行选择，选择的方案从行政角度来看可能不是最好的，但至少是居民从生活角度来看最为满意的，同时也是他们最能接受的，实施起来相对比较容易。
(三）合理界定政府角色
行政权力贯穿着整个宅基地使用权的审批、登记、退出的过程，而建设服务型政府是宅基地使用权的改革发展方向，政府部门在日常工作中应树立“明”审批，“重”监管，“严”执法的行政理念。
1．转变政府职能
相关政府职能部门在行政权力清单梳理的基础上应当进行简政放权，减少或简化一批非必须的行政审批程序，将可由基层单位组织实施的审批程序下放到位，既可减少群众办事的环节与时间，又可充分发挥基层单位就近管理、便民服务的优势提高工作效率；对于审批的结果、农村的规划、项目实施等政务信息都应对社会、尤其是直接相关的村庄进行公告、听证，让人民群众及社会组织参与管理、建言献策、共同监督，更好地发挥社会力量在管理社会事务中的作用；积极研究并出台保障性措施政策，建立被征地农民基本生活保障制度，将被征地农民基本生活保障（生活补助）与城镇职工养老保险、城乡居民基本养老保险进行衔接；整合建立统一规范的农房交易平台，由行政监管转变为管理服务，既能保障农村居民的房屋权益不受违法侵占，同时也防止违法违规的交易买卖。
2．扩大宅基地使用权权能
权利明晰与权能明确是宅基地使用权制度的基础，也是物权的根本。目前在农民宅基地的权利中，占有和使用的权利已经得到了充分体现，但收益的权利未能充分显现。宅基地制度的改革，必须正本清源，自上而下地从立法顶层设计中扩大宅基地使用权的权能，明晰宅基地使用权主体，明确使用权与地上房屋所有权关系，在保障宅基地用益物权占有、使用权利的基础上，进一步明晰收益的权利，使农民能够获得更
六、完善宅基地使用权退出工作的政策建议
多财产性收益。
3．加强日常监管
一是加强事前管理，土地行政主管部门应加强日常土地巡查，从源头上防止集体土地上出现未批先建、少批多建的情况发生；二是加强事中管理，严格落实农村宅基地审批“四公开”制度，做到审批程序公开、申请条件公开、建房名单公开、审批结果公开，严格落实农民建房“四到场”制度，做到建筑放样到场、基槽验线到场、施工过程到场、竣工验收到场，有关责任人员须到场签字；三是加强事后管理，对违法拆、扩建的，严格执法，强化农民依法用地意识。
4．推行民主管理
推行村级土地民主管理，以保障群众主体地位为目标，以建立农村宅基地民主自治管理制度为核心，探索建立农民建房村级议事制度，充分发挥村民自治组织管理农民建房的主动性、积极性和责任性。进一步提高宅基地管理工作的透明度，在土地利用总体规划修编，宅基地分配、使用和管理等过程中，引导和鼓励农户全程参与、全程监督，切实保障农户的知情权、参与权和监督权。引导村级集体经济组织着力解决好承包地调整、土地调剂等工作，为农民建房顺利落地创造条件。
5．保护古村落和古民居
目前古村落的数量已经越来越少，特别是保存得独立、完整的古村落，更是凤毛麟角，古村落、古民居是中华民族的历史文化遗产，必须要保护好。近几年来的城镇化建设，对古村落、古民居破坏的十分严重，一些古村落被肆意开发成旅游地或移位，而古村落的居民也被集体迁出以保证旅游点的顺畅。对古村落、古民居的保护是关系到华夏民族文化延绵流传的大事，而我国的城镇化进程也仍需继续，在推进城镇化的过程中，我们既要大力发展农村经济，同时也要重视对古村落的保护修缮工作，需要提高民众参与度，加强村民保护的意识，不能因为拆旧建新、建设美丽乡村而毁掉了这些祖先留给我们的魁宝。
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