四、宅基地使用权退出的阻碍因素
人员、设备仪器要求都非常高，整个项目的推进并不理想，这给后期大力推进农村宅基地使用权登记发证工作的数字化精细管理也带来不小的障碍。
3．历史遗留问题多且权属情况复杂
新中国成立初期，土地制度沿袭了解放战争时期的农民土地私人所有或者占有制，并在随后的六十多年间陆陆续续进行了一系列巨大的土地制度变革，并最终形成了现今一系列的土地管理制度。尽管在每次的制度变革时候，都会出台一些配套的政策以解决制度衔接过渡时出现的问题，但实际工作中仍旧产生了非常多的不同时期的历史遗留问题，这些历史遗留问题的化解仅仅从一个部门而言，难度非常大，通常需要几个部门之间的相互协作最终才能解决。
而另一方面，我国南北区域农村房屋建设情况的差异较大，北方由于土地的广阔及贫瘠，农村房屋大多以独门独户的院落式为主，而南方由于土地较少且相对肥沃，农村房屋建设大多以成片集聚的排屋（落地房）为主，大多房屋建设的时间较早，房屋之间的建设毫无规律，常常发生相邻两宗地的权利人因宗地界址线位置争执不下，甚至因为半堵墙的权利归属导致彼此都无法完成土地登记，并且由于农村宅基地使用权的审批、登记均以“户”为单位，在分家析产时的民事纠纷以及农村“小产权房”违法交易的民事纠纷也给土地确权登记造成了一定的障碍。
4．违章和建新不拆旧现象普遍
违章建筑多，是农村居民点的一个非常普遍的现象，这些违章建筑有些是用钢筋水泥建起来的房子，有些则是砖块垒起来的厨房，有些甚至是用木头棚搭起来的猪棚、鸡鸭窝，但正是这些附属用房的违规搭建造成了宅基地使用权超出面积标准，或者超出宅基地用地审批范围，导致无法确权登记；而建新不拆旧现象是一个全国性的普遍难题，拆除旧房对一般农户而言是一项耗时耗力并且没好处的“大工程”，无政策性补偿，不能与新农村建设或者征地拆迁的政策相比较，并且由于“多吃多占”的传统观念存在，多数农民认为宅基地作为不动产，越多越好，建起新住房不拆老住房，占新宅基地不退老宅基地，导致这部分农民不愿申请办理旧宅基地使用权的注销登记，而旧宅基地使用权不注销、新宅基地使用权要登记不符合国家“一户一宅”的登记规
四、宅基地使用权退出的阻碍因素
则。
(二）政策与农村差别化不适应
改革开发以来，国内各个地方的经济发展很明显地呈现出了区域性差异，而作为区域经济发展重要组成部分的农村也存在着明显的空间差异，相关学者根据农村发展水平、农村产业结构、农村发展潜力、农村发展速度等条件将我国农村分为六大地域类型⑩，而通过农村土地类型及农业产业比重分，则可以分为三大类：
（1）完全或基本城镇化的农村。这类农村的耕地全部或大部分都已经被征收，宅基地、工业用地、商业用地相互交织，这里的农民早已不靠农业为生，农业产业结构中，第一产业所占比重非常小，而第二、三产业占绝对的主导地位，在农村社会总产值中所占比重在80%以上，农村基础设施非常发达，基本上以实现了农村现代化。这种类型的农村，常见于城中村，集体土地较少，新增建设用地指标也少，很多地方的宅基地都已经无地可批或停批。
（2）正在推进城镇化的农村。这类农村城镇化进程快、经济发展水平高，农村非农化程度较高，农民不用完全依靠农业为生，但仍旧保留不少耕地进行耕作，农业产业结构中第一产业比重中等，非农产业也具有一定的基础，并且处于发展中。这种类型的农村，常见于城郊结合部，保留了不少的集体土地以及耕地，但因为城镇化的快速推进，违章建筑、农民房屋闲置现象最为严重。
（3）以农业为主的农村。这类农村城镇化进度慢，经济发展水平参差不齐，但统一的特点就是第一产业在农村经济中占主导地位，而第二、三产业较为落后，农业资源丰富，农民仍旧靠农业为生，且农村基础设施差，市场化程度低。这类型的农村目前主要分布在中西部，普遍存在地大人希的情况，仍旧属于传统意义上农村。
虽然近年来，发展较快的农村一直在发生着日新月异的变化，但无论是国家的法律还是地方的规章制度，对于宅基地的管理实行的严格的、统一的标准，并未随着农村的发展以及农民的需要进行分类、细化，这就造成宅基地的相关政策“一刀切”应用于所有类型农村的现象，其中早已不以农业为生的农民的宅基地的收益权得不到体
⑩
刘慧.我国农村发展地域差异及类型划分［C］.地理学与国土研究，2002（11）：71-75
四、宅基地使用权退出的阻碍因素
现，而真正以农业为生的农民又被城镇化“赶上楼”。
(三）村庄规划的缺失
通过运用第二次全国土地调查数据库中的农村居民点用地规模、图斑分布成果可以看出，各个行政村农村居民点的平均面积及密度差异较为明显，区域内农村居民点分布空间不平衡。虽然我国早在2007年就颁布了《城乡规划法》，对城市规划有着较为完善的规划体系、规划措施以及收效不错的成果，但长期以来对农村的规划一直不明确，缺乏相应的农村规划体系、政策法规及规划人才等条件，由于工作量大、技术要求高、投入成本高等原因，目前很多地方没有开展村庄规划，即使开展了农村规划，不少地方规划局只是照搬城市规划的方法对农村进行规划布局规划。
农村与城市的功能、产业结构、居民生活方式有着十分明显的差别，“一锅端”的规划模式导致无序发展、占地乱建的恶果，农村中心交通不畅，生活环境较差，基础设施不健全，公共服务短缺，同时对耕作半径、畜禽养殖、居住成本、生活污水和垃圾处理等实际情况考虑不足，造成农村空间混乱、农民耕作地点远、垃圾污水多、生态环境恶化的现象严重。一方面有条件的农村居民不愿在老宅基地上翻新住宅，宁愿搬到村庄外围居住条件相对较好、交通便利的地方建房居住，甚至移居到城镇城市中居住，导致农村宅基地上房屋闲置；另一方面条件较差的农村居民只能继续承受农村规划缺失带来的痛苦，居住条件和生活需求得不到大的改善和提高。
(四）退出方式及刚性约束制度薄弱
1．宅基地使用权退出方式薄弱
从前文对宅基地使用权退出的主要政策分析可以得出，目前宅基地使用权退出的主要方式大致有四种：通过国家征收；因房屋坍塌以及自然灾害等原因导致宅基地使用权消灭；因闲置、易地建造住宅、建新拆旧等原因需要收回；向符合转让条件的受让人进行转让。
虽然从措施的数量上来看宅基地使用权退出方式并不少，但是通过仔细分析措施实施条件以及具体了解地方上的实施方法以后，可以得出宅基地使用权退出方式其实
四、宅基地使用权退出的阻碍因素
相对较为薄弱并且受到限制条件较多的结论。首先，通过国家征收，目前通过国家征收集体土地所有权是导致宅基地使用权退出的主要方式之一，例如大型项目建设、民生工程建设、城中村改造等，但实际当中，除了城中村改造这类本身就是针对农村进行改造、建设的项目以外，其余类型的项目所征收土地的对象是依据规划设计划定，即征收的对象大部分为未利用地或者耕地等农用地，并不会大量征收宅基地，从征收的成本以及对农村居民生活的影响来看，甚至会尽量减少或避免征收宅基地，这其中涵盖的闲置宅基地的数量则少之又少；其次，因房屋坍塌以及自然灾害等原因导致宅基地使用权消灭，我国的房屋寿命分为设计寿命及使用寿命，建筑的设计寿命为50年，而实际使用寿命其实更久，所以目前因房屋使用寿命导致宅基地使用权消灭的非常少，而自然灾害中能导致宅基地使用权消灭的有山体滑坡、泥石流、地震、台风等大型灾害，这类灾害给国家和人民带来非常大的人身安全及经济损失；再次，因空闲、易地建造住宅、建新拆旧等原因需要收回，依据国家有关规定应当由农村集体经济组织对该类宅基地使用权进行收回，而实际当中，由于农村集体经济组织对节约集约利用土地意识的薄弱以及农村居民对房屋“多多益善”等传统意识，农村集体经济组织对这些土地使用权收回并不积极，造成了大量的闲置房屋；最后，符合转让条件的受让人进行转让，通过国家对宅基地使用权流转的相关政策解读以及结合目前地方对宅基地流转审批的具体措施，目前对宅基地使用权流转的合法方式仅有农房继承、析产以及宅基地使用权调剂，其中农房继承引起的宅基地使用权流转必须分别符合《中华人民共和国继承法》规定的条件；农房析产引起的宅基地使用权流转必须符合析产方是地上房屋产权共有人的条件；而宅基地调剂受让人也必须符合是本集体经济组织成员且只有一处宅基地的规定。
2．刚性约束制度薄弱
从前文对宅基地及宅基地上房屋利用现状的分类分析，不难看出，其中相当一部分宅基地上房屋的闲置是因为整存迁移、易地建造住宅过程中许多农户建新不拆旧而导致的，这部分宅基地上房屋都应拆除并由集体收回宅基地使用权；而其中不少部分宅基地上房屋则存在着部分违法甚至完全违法，对于这些违法用地依据相关的法律法规都应当进行相应的处罚。
四、宅基地使用权退出的阻碍因素
然而，在实际工作当中，拆除违法建筑，特别是行政机关强制拆除违法建筑一直是行政机关的工作难点，也是社会关注的焦点。虽然《中华人民共和国行政强制法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》对拆除违章建筑都有明确的处理规定以及程序，但是对实施强制拆除违法建筑的主体、各部门之间的职责分工、实施拆除工作的时效等刚性约束内容并不明确，各部门之间对拆除违法建筑工作都有不同的理解，也不敢轻易行使行政强制拆违的权力，这就造成部门之间对拆除违法建筑工作的相互推诿，拆除违法建筑工作效率低下。
(五）宅基地使用权分配和退出制度不完善
1．宅基地使用权分配不平衡导致退出的补偿利益分配两极化
宅基地使用权分配这一概念在现行法律中并无直接的规定，但在法律的理论研究及法规、规章的相关规定中可以找到不少约束条件，例如：集体所有、本村村民或本集体经济组织成员、符合规划、一户一宅、限制流转、用途管制、出卖及出租后无法再申请等。在宅基地的审批程序中，这些约束性条款在对外的宏观限制中发挥了极大的作用，但对集体内部如何公平、合理的分配宅基地使用权并无落实到细节的规定，这就导致农村土地利用粗放，并且在指标分配过程中存在不少权力寻租、把关不严的现象，一方面不少农村出现“人情宅基”、“权力宅基”，挑地段选宅基地，甚至违法造假、买卖宅基地指标的现象；另一方面符合条件的、急需解决住房问题的农民的宅基地使用权却得不到保障、。
而由此带来利益冲突不止体现在农民日常住房需求上，更大地直接体现在了宅基地使用权退出的补偿上，随着城镇化推进中的大量征收土地、拆迁安置，地方上的优厚拆迁安置补偿政策更使得宅基地使用权分配不公带来的影响扩大化，那些本已富足的农民因为“一户多宅”或房屋建筑面积大获得更多的利益，而那些困难户、无房户得到的补偿寥寥无几。
2．宅基地使用权退出涉及的补偿标准不统一
虽然《物权法》对于征收集体土地及房屋拆迁安置补偿有着不少的相关规定，但