四、宅基地使用权退出的阻碍因素
都是一些框架上的原则，对于农村集体土地上房屋的具体补偿标准并没有明确的规定。从《土地管理法》来看，农村集体土地的地上附着物的补偿明显低于国有土地上房屋拆迁补偿，而参照《城市房屋拆迁管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿标准给予补偿又涉及到农民与集体经济组织再分配的问题。
同时，宅基地超出审批面积的部分如何认定，即少批多建的部分是否允许处罚后纳入补偿，宅基地上的附属设施用房、构筑物，宅基地上房前屋后的树木等是否进行补偿等问题都没有明确的法律法规依据或统一的政策规定。
补偿的范围、补偿的方式、补偿的分配等这些标准性的问题都需要在征收土地、拆迁安置工作当中进一步的研究与细化，才能真正从根本上保障农民的生活条件以及财产安全。
五、宅基地使用权退出机制的建立
(一）宅基地使用权退出方式
目前，全国很多地方在宅地基使用权退出方面都进行了积极的探索和实践，并有一定的经验和小突破，根据宅基地使用权退出的主导、实施主体的不同，主要分为：政府实施型，集体经济组织实施型，企业实施型，市场配置型。
1．政府实施型
政府实施型的宅基地使用权退出，主要包括：一是通过土地执法、“三改一拆”等工作进行的违法违章占用土地行为的制止、恢复与地上建筑物的拆除，使得违法的宅基地使用权退出；二是通过土地征收工作，将宅基地使用权及地上建筑物征收，使得合法的宅基地使用权退出，通过土地征收方式的宅基地使用权退出在日常工作中较为常见，涉及的专项工作也较多，除了建设项目需要进行的征地工作以外，城中村改造、新农村建设、生态移民等工作中都采取政府主导的土地征收方式推进。
政府实施型的宅基地使用权退出在行政上有着其他方式所不具备的优势：一是能够充分发挥政府引导作用，科学合理规划布局、节约集约利用土地；二是有较高的组织力度，对于在宅基地使用权退出工作中遇到的难题，有较高的协调解决能力，同时也具备较高的工作效率；三是能够强有力地保障征地补偿、农户基本生活保障等工作落实到位。
2．集体经济组织实施型
集体经济组织实施型的宅基地使用权退出是以集体经济组织为主体并且实施的退出方式。这种类型的退出方式主要出现在经济较为发达的村，一般是因为建设公共设施、公益事业或兴办乡镇企业等需要，由村集体经济组织实施。
集体经济组织实施施型的宅基地使用权退出是村集体行使自主管理权力的一种
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五、宅基地使用权退出机制的建立
体现，但这种退出方式对集体经济组织的工作能力、组织能力、操作过程的公开透明度、村民的安置补偿等要求都较高。
3．企业实施型
企业实施型的宅基地使用权退出一般都为企业需要使用土地而引起的，即通过土地征收方式获得土地使用权，根据相关法律法规规定，征收土地均须经过政府部门批准，即需要进行征收土地的，必须由政府部门进行土地征收主导、协调工作，具体征收补偿、补偿后建筑物拆除、安置房的建设等实施工作可由企业进行。
企业实施型的宅基地使用权退出能有效的解决涉及补偿的资金筹集难题，并且可以采取多样性的补偿方式以适应不同经济条件的农户，从而加快征收工作的整体进展，缩短项目推进的时间。
4．市场配置型
这种类型的宅基地使用权退出方式尚未在全国铺开，且因为涉及到宅基地使用权限制性流转的问题，仅有部分条件成熟的地区开展，目前主要的形式为地方政府设立一个农村房屋交易机构，依据相关的法律法规制定农村房屋流转的具体政策，为交易双方提供咨询、法律保障、出具证明等类似于中介机构的服务平台。
市场配置型的宅基地使用权退出在保障依法行政的前提下，实现了农村房屋资源的市场配置，节约集约利用农村集体土地，一定程度上减少农房违建、乱建现象，同时市场配置型的另外一个重要的作用就是能够灵活回收闲置宅基地使用权进行平衡用地结构、指标工作，政府可以通过购买等方式回收那些主动卖出的宅基地上房屋来进行垦造耕地等工作，可以为建设用地“增减挂钩”、农村土地综合整治等工作腾挪指标。
(二）宅基地使用权退出程序
宅基地使用权的退出，依据不同类型的退出方式，有着不同的退出程序。按照宅基地使用权的退出是否有偿，主要分为两种：无偿退出程序，有偿退出程序。
五、宅基地使用权退出机制的建立
1．无偿退出程序
无偿退出的宅基地使用权，包括：违法占用土地的宅基地，建新房后需拆旧房的宅基地。违法占用的宅基地，通过日常土地巡查、“三改一拆”工作或者举报投诉等方式获得违法占地的基本信息，经过土地、规划等部门认定属于必须拆除的建筑物，下达行政处罚决定书，由宅基地使用人自行拆除或相关部门组织力量进行拆除；建新房后需拆旧房的宅基地，在要求宅基地使用人自行拆除旧房无果的情况下，通过下达行政处罚决定书或暂缓新宅基地的土地登记等行政措施要求宅地基使用人自行拆除。
2．有偿退出程序
有偿退出的宅基地使用权，包括：征地引起的宅基地使用权退出、农房流转引起的宅基地使用权退出、农户自主申请的宅基地使用权退出。征地引起的宅基地使用权退出，按照相关的法律法规规定，在具体的征收公告公布后，办理补偿登记，确定并实施安置补偿方案后注销宅基地使用权；因合法的农房流转引起的宅基地使用权退出，在受让人符合农房流转条件的前提下，农房转让双方凭借有效的转让协议到房屋、土地行政主管部门办理变更登记；农户自主申请的宅基地使用权退出，农户向村、镇申请，经县级土地行政主管部门审核后，按照地方补偿标准实施补偿后注销宅基地使用权。
(三）宅基地使用权退出补偿
由于目前宅基地使用权退出方式较少，宅基地使用权退出的涉及的补偿主要集中在被国家、集体合法征收，并且土地征收补偿已形成一套成熟、完善的运行流程，可以以土地征收涉及的补偿作为主要参考。宅基地使用权补偿的范围为合法的宅基地使用权，即违法占有使用的宅基地使用权、超出审批面积或超出面积标准占有使用的宅基地使用权均无法得到补偿。宅基地使用权退出补偿主要涉及到两个方面，一是地上建筑物的补偿，二是宅基地使用权的补偿，这两个方面的补偿从征收的相关法律法规来看，有着权利性质不同、补偿对象不同、补偿标准不同的明显差异，而在实际生活当中，农村居民的宅基地上绝大多数均有房屋，并且根据《物权法》中“房地一致”
五、宅基地使用权退出机制的建立
的原则，在宅基地使用权退出的同时地上建筑物也要一并退出，所以在城中村改造、拆迁安置等实际工作中，宅基地使用权退出补偿、地上建筑物征收补偿同时进行，并且宅基地使用权退出补偿的标准也不宜与地方上的拆迁补偿标准相差过大，避免造成经济纠纷或打击宅基地使用权退出的积极性。
1．补偿形式分类
根据补偿的形式不同，主要有两种不同的补偿：货币补偿、产权置换、结合型补偿。货币补偿，是指通过对退出的建筑物、土地价值的多元评估后，以一定数额的货币（人民币）对被征收方进行补偿。产权置换，是指通过对退出的建筑物、土地价值的多元评估后，以新建房屋的价格予以等价置换，主要包括异地置换（在其他地块上新建房屋置换）、回迁置换（在被征收地块上新建房屋置换）两种形式。结合型补偿，是指既有货币补偿又有产权置换的补偿，在实际操作中，因房价、地价的差异以及退出人的经济条件限制，造成很难单凭货币补偿或产权置换就能补偿到位的情况，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。
2．补偿对象分类
根据补偿的对象不同，主要有三种不同的补偿：补房不补地，这种补偿的对象一般为户籍不属于村集体或不具备享受该宗宅基地使用权条件的权利人，这类权利人一般通过继承或析产等方式获得地上建筑物，从而享有宅基地使用权，并不是真正具备条件享有宅基地使用权的农户，例如城镇居民通过继承取得的房屋、农村居民通过继承取得的“一户多宅”的房屋等。房地一起补，例如，重庆市国土房管局2011年发布文件规定，复垦宅基地符合“一户一宅”规定，房屋产权合法的，待复垦验收合格并交易后按实测面积每亩12万元结算地票价款。房地分开补，按照相关的法律法规规定，地上建筑物的补偿对象为建筑物的所有权人，而宅基地使用权仅仅是用益物权，并非完整的所有权，故宅基地使用权退出时的补偿常见为宅基地使用权置换，即村集体调剂其他的宅基地使用权给退出人，也存在货币补偿的情况，例如集体土地被征收为国有土地，土地补偿费、安置补助费等。