万宁保定—乌场湾旅游度假区（核心区）可行性研究报告
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目 录
第一章 概述 ....................................................................................................................................4 1.1项目概述 ................................................................................................................................4
1.1.1 项目名称 ..............................................................................................................4 1.1.2 项目位置 ..............................................................................................................4 1.1.3 项目任务 ..............................................................................................................5 1.2项目申请报告的编制目的 ....................................................................................................5 1.3项目申请报告的编制依据 ....................................................................................................6 第二章 旅游度假区（核心区）建设必要性 ........................................................................................6 2.1海南整体发展的需要 .............................................................................................................6 2．2海南中部崛起的需要 ..........................................................................................................7 2.3万宁城市化发展的需要 .........................................................................................................8 第三章 旅游度假区（核心区）建设可行性 ........................................................................................9 3.1解读万宁 ................................................................................................................................9
3.1.1从地理看万宁 .......................................................................................................9 3.1.2从生态看万宁 .......................................................................................................9 3.1.3从交通看万宁 .......................................................................................................9 3.1.4从经济看万宁 .....................................................................................................12 3.1.5从历史看万宁 .....................................................................................................13 3.1.6从文化看万宁 .....................................................................................................13 3.1.7概括万宁 .............................................................................................................13 3.2解读基地 ..............................................................................................................................14
3.2.1区位条件 .............................................................................................................14 3.2.2特色资源 .............................................................................................................14 3.2.3土地利用状况 .....................................................................................................15 3.2.4社会经济情况 .....................................................................................................17
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3.2.5基础设施条件 .....................................................................................................17 3.2.6各界对项目实施的意见......................................................................................18 3.2.7管理机构、队伍力量配置等情况......................................................................18 3.3市场分析 ..............................................................................................................................19
3.3.1旅游产业分析 .....................................................................................................19 3.3.2旅游房地产分析 .................................................................................................24 3.3.3周边市场分析 .....................................................................................................25
第四章 旅游度假区（核心区）总体规划 ..........................................................................................28 4.1战略定位 ..............................................................................................................................28 4.2总体定位 ..............................................................................................................................28
4.2.1海南东部旅游综合服务中心..............................................................................28 4.2.2海南岛高效农业发展示范区..............................................................................29 4.3产业定位 ..............................................................................................................................29 4.4功能定位 ..............................................................................................................................30
4.4.1一大片区 .............................................................................................................30 4.4.2四大功能组团 .....................................................................................................30 4.5空间定位 ..............................................................................................................................32 第五章 项目的策划和运作 ........................................................................................................34 5．1项目组织开发方式 ............................................................................................................34 5．2拆迁补偿方式 ....................................................................................................................34 5．3项目实施进度计划 ............................................................................................................34 5．4资金筹措 ............................................................................................................................34 5．5土地销售时间和方式选择 ................................................................................................35 5．6收款方式与回款计划 ........................................................................................................35 5．7营销策略 ............................................................................................................................35
1）加强土地市场营销 ................................................................................................35 2）加强区域主题宣传 ................................................................................................35 第六章 一级开发总投资成本分析 ........................................................................................36
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6.1规划方案条件 .......................................................................................................................36 6.2土地取得费估算...................................................................................................................37 6.3基础配套设施工程总投资估算...........................................................................................39
6.3.1道路、广场设施工程.................................................39 6.3.2景观绿地、休闲公园配套工程........................................ 39 6.3.3土地平整及土石方工程..............................................39 6.3.4其他市政基础配套设施工程..........................................40 6.3.5公共性配套服务设施项目............................................40 6.4开发总投资成本估算 ...........................................................................................................41 6.5资金使用计划.......................................................................................................................41 第七章 土地一级开发效益简析 ..............................................................................................43 7.1项目区商品性用地总面积...................................................................................................43 7.2项目区商品性用地平均开发成本.......................................................................................43 7.3项目商品性用地出让价格的预测.......................................................................................43 7.4项目区土地出让总收入的预测...........................................................................................44 7.5项目区一级开发的经济效益分析.......................................................................................44 7.6结论 ......................................................................................................................................44 第八章 风险分析 ....................................................................................................................45 8.1不确定性分析.......................................................................................................................45 8.2敏感性分析...........................................................................................................................45 8.3资金风险 ..............................................................................................................................45 8.4工程质量风险 .......................................................................................................................46 8.5政策风险 ..............................................................................................................................46 第九章 社会效益评价 ..............................................................................................................46 9.1对就业效益的影响............................................................................................................46 9.2对环境效益的影响............................................................................................................46 9.3对政府财政的影响............................................................................................................47 9.4对区域发展的影响............................................................................................................47
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第十章 结论和建议 ..................................................................................................................48 10.1结论 ....................................................................................................................................48 10.2建议 ....................................................................................................................................48
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第一章 概述
万宁市作为海南岛东部旅游经济走廊的重要连接点城市，亦是首批海南“国际旅游岛”建设城市。在《海南省旅游发展总体规划》 &《万宁市国民经济和社会发展“十一五规划纲要》：万宁要建设成为极富热带海岛特色，集高尔夫休闲度假、保健康复、疗养、水上运动、观光、宗教历史文化、红色文化、东南亚风情旅游于一体的国内外知名的休闲康复旅游目的地和最佳居住地的旅游城市。
万宁市政府目前正按照《万宁市国民经济和社会发展“十一五规划纲要》的工作重点发展“一带两区”及加快城市东扩、实现由内陆（半岛）城市向海滨城市转型的战略目标。近年来，境内外集团纷纷登陆万宁市场，占据几大湾点，共同构建万宁两百里“阳光旅游海岸带”。经过多方论证，选定保定～乌场湾作为万宁向滨海城市转型的旅游度假区。
《万宁保定—乌场湾旅游度假区（核心区）控制性详细规划》为旅游度假区（核心区）的空间发展提供了规划依据，保定 -乌场湾地区已具备土地一级开发的基础条件，对可出让的土地实行招标、拍卖，挂牌交易，进行旅游度假区（核心区）的建设，实现由内陆（半岛）城市向海滨城市的转变。
1.1 项目概述
1.1.1 项目名称
万宁保定—乌场湾旅游度假区（核心区）可行性研究报告。 1.1.2 项目位臵
项目区位于海南省万宁市东部海滨的保定 —乌场湾，其位于海南岛东南部，地处东经 110°04～110°35，北纬 18°10′～19°10之间。东起乌场岭（含甘蔗岛）至新潭岭一线海岸线；西至保定村及其以南的太阳河旧河道两岸；南至太阳河分洪口两岸；北抵小海南岸及乌场港，规划总用地面积 10.59平方公里。
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