万宁保定—乌场湾旅游度假区（核心区）可行性研究报告
第五章项目的策划和运作
5．1项目组织开发方式
由政府主导、龙圣集团出资，对项目区进行整体和控制性发展规划，分期进行项目区土地整理和基础设施建设，对已经具备条件的项目建设用地，由政府采用招拍挂方式，对项目区商业性项目用地逐步进行土地市场化出让。并在政府的领导下，根据该地区的总体规划，由龙圣集团负责万宁市旅游度假区（核心区）项目区的修建性详细规划、项目设计，并在政府的管理下统一实施各个具体项目的建设，推进旅游度假区的整体开发。
5．2拆迁补偿方式
本项目对拆迁的补偿方为货币补偿方式，相应的拆迁补偿费用计入一级开发成本。 一级开发单位在实施拆迁工作时，拟采用先进行现状调查、评估测算、制定拆迁补偿政策，确定对各原用地的补偿价格，补偿价格进入一级开发成本，以更好地体现平等自愿公平的原则。
5．3项目实施进度计划
为提高效率、降低成本、加大项目实施力度，新城区分两个阶段开发。第一阶段是土地一级开发，按 5年的时间安排项目实施进度计划（即土地一级开发建设期计划）。 2009年 1月开始实施，2009年 12月完成前期准备工作。预计到 2013年完成各地块的五通一平，从 2010年按计划实施一级土地招拍挂出让，实现项目有序的滚动开发。
第二阶段是土地二级开发，按 8-10年计划，通过招商完成。具体实施计划，以上级主管部门最后审批意见为主。
5．4资金筹措
本项目土地一级开发资金来源 10亿为银行贷款资金，其余部分自筹。根据海南金融业的规定，获得土地整理储备中心委托授权开发的土地开发项目可以取得银行的信用贷款，用以支持土地一级开发，所以本项目在资金筹措方面是有保证的。
深圳市建筑设计研究总院有限公司 36
万宁保定—乌场湾旅游度假区（核心区）可行性研究报告
5．5土地销售时间和方式选择
土地一级开发项目预计 2010年分期竣工后即进入经营期，由于出让方式为熟地熟卖，计划在 4年内内采用分期出让方式完成上市销售。
5．6收款方式与回款计划
本项目收款方式为 4年分期收款，在 2013年完成全部收款并归还银行贷款。
5．7营销策略
1）加强土地市场营销
土地一级开发的土地出让是通过市场来实现的，而不是完全的政府行为，市场决定项目的成败和收益。脱离市场或缺乏对土地市场价值的认知，项目即使完成五通一平挂牌出让，也可能无人摘牌。土地市场营销有助于真实体现土地价值、最优化的使用土地资源、提升政府形象、加强政府对土地市场的管理和调控力度。 2）加强区域主题宣传
除在土地挂牌前和挂牌期间应加强对项目土地优势的宣传推广力度外，实际上在区域规划期间就应该进行土地市场营销。区域规划在一定程度上决定了土地一级开发的出让价格和项目的定位，因而通过举办国内外知名专家研讨会或论证会，并通过媒体进行宣传，实行规划公示，召开市民听证会，完善公众参与、专家评审和政府决策，以此来提高本项目的知名度、发挥规划的龙头、导向和约束作用，实现土地收益的最大化。
深圳市建筑设计研究总院有限公司 37
万宁保定—乌场湾旅游度假区（核心区）可行性研究报告
第六章一级开发总投资成本分析
本土地一级开发项目总投资成本包括土地取得费、前期工程费、基础设施建设费、管理费用、以及财务费用。
6.1规划方案条件
1 2 3
）项目区规划用地面积：10.588平方公里（合 15882亩） ）项目区海岸总长度：由甘蔗岛到新潭岭海岸线总长约 9.8公里。 ）城市建设用地面积：8.853平方公里（合 13279.5亩）
其中：商品性项目用地（净地）面积为 467.92公顷（7018.8亩）文体、医疗、教育等公
益项目用地 11.05公顷（165.75亩）市政、交通设施用地 125.55公顷（1883.25亩）绿地 280.77公顷（4211.55亩）
详见下表：项目区现状土地中所包括的一般耕地、村镇、集体土地、林地等可用于城市建设开发的土地面积约为 7982.43亩，其中 5297.07亩土地现状为基本农田，需调整为规划建设用地序号 用地性质 1 居住用地 其中 2 3 用地代号 面积（公顷） 面积（亩） 比例（%） R 339.90 166.52 173.38 11.79 116.22 105.58 10.64 467.92 11.05 3.43 2.43 5.19 6.29 5098.50 2497.80 2600.70 176.85 1743.3 1583.70 159.60 7018.80 165.75 51.45 36.45 77.85 94.35 38.39 18.81 19.58 1.33 13.13 11.93 1.20 52.85 1.25 0.39 0.27 0.59 0.71 一类居住用地 R1 二类居住用地 R2 RC C 商住混合用地 商业性公建用地 其中 商业金融用地 C1 文化娱乐用地 C2 以上合计商品性项目用地（净地） 4 公益性设施用地 其中 体育用地 C- C3 医疗卫生用地 C4 教育科研用地 C5 5
对外交通用地 T （目前正在与国土部门协商开展土地利用规划修编调整工作）。
深圳市建筑设计研究总院有限公司 38
万宁保定—乌场湾旅游度假区（核心区）可行性研究报告
6 道路广场用地 7 市政设施用地 8 绿地 其中 总 计
公共绿地 S U G G1 113.62 5.64 280.77 90.26 190.51 885.30 1704.30 84.60 4211.55 1353.90 2857.65 13279.50 12.83 0.64 31.71 10.20 21.52 100.00 海河岸防护林 G2
6.2土地取得费估算
本项目需开发、整理的全部建设用地面积为 13297.50亩，其中包括 7018.8亩商品性项目用地（净地）和 6278.7亩市政、道路、公共景观及公共设施项目用地。另外，项目区还规划保留了原有集体林地 684.15亩、村镇建设及安臵区项目用地 336.75亩，水域 1568.1亩（含河道疏浚、人工水系工程用地），合计本项目土地整理与基础设施覆盖总面积 15882亩（10.588平方公里）。
项目区土地整理及取得费用详见下表
序 现状用地类别 号 面积 （亩） 利用方式 单位用地补偿费（万元/亩） 金额 （万元） 一 村镇及工矿用地 1936.85 拆迁 征地补 青苗补 安臵补 安臵 偿费 偿费 助费 费 0.45 0.45 33828.18 1 村镇用地拆迁部分1828.55 拆迁、征用 15.0 2.60 （共约拆迁 20万0 土 平方米，约 760户） 2 虾苗场/村矿拆迁 108.30 拆迁、征用 3.50 2.60 0.9 0.45 806.84 地 二 山岭 征 1 山后岭 用 2 保定岭 及 3 乌场岭 拆 4 甘蔗岛 952.40 36.00 -- -- -- 1.60 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- 210.90 清理、利用 -- 154.90 清理、利用 -- 629.68 清理、利用 -- 131.82 清理、利用 -- 深圳市建筑设计研究总院有限公司 39
万宁保定—乌场湾旅游度假区（核心区）可行性研究报告
迁三 基本农田（现调整5042.22 征用 、为一般耕地） 补四 基本农田保护区254.85 征用 偿 （现正拟调整为一般耕地） 五 海岸及河滩 1735.93 -- -- 2.60 2.60 0.45 0.45 0.45 0.45 17647.77 891.98 -- 0.30 -- 324.46 242.84 费 1 100米宽海岸带（清826.47 清理、利用 0.35 -- 理约 2000座坟墓） 2 太阳河 30米河岸带 809.45 清理、利用 158.46 58.46 -- -- -- 六 乌场港 1 渔业功能部分 2 商业功能部分（拆迁房屋约 9000平米 -- -- -- -- -- -- 1500.00 保留、改造 -- 100.00 用地臵换 15.0 -- 七 林地、虾塘及一般耕地（可直接利用土地） 5801.29 征用 -- 2.60 0.45 0.45 20304.50 以上一至七项合计 15882.0 其中：拆迁安臵费 一般补偿费 报 八 新增建设用地（7018.8亩）有偿使用费 1.6万元/亩 批 九 耕地占用费：0.4万元/亩 费 十 耕地占用税：0.4万元/亩 用 十征地管理费：500元/亩 一 十二 十三 69757.47 28928.25 40829.22 11230.08 2807.52 2807.52 350.94 421.13 17617.19 87374.66 确权登记及评估费：600元/亩 以上八至十二项合计 以上合计本项目全部建设用地的土地取得费 注：1.表中地类数据来源于 2008年 7月万宁经纬测绘公司测绘成果及统计数据。
1. 单位用地补偿标准，是参照万宁市政府有关集体用地补偿费用标准规定及相邻项目区实际
操作经验值进行的综合估计数据。 2. 以上拆迁工程量所述 760户居民（约 3800人口）及乌场港约 100亩水产用地数据仅为初
步估计结果，实际拆迁面积，涉及人口、拆迁房屋分类、拆迁安臵投资量应以实测后的分项测算结果为准。 3. 土地报批费用仅指项目区用于招拍挂出让的 7018.8亩商品性项目用地应上缴政府财政部
门的相关费用，一般采取从土地招拍挂出让金中列支的方式上缴。
深圳市建筑设计研究总院有限公司 40