万宁保定—乌场湾旅游度假区（核心区）可行性研究报告
国务院近日批准《建设海南国际旅游岛行动计划》。计划在海南的海口、三亚、琼海、万宁四市率先建设?国际旅游岛?，为海南旅游业的发展提供了政策优势。从中国滨海度假的发展战略来看，海南岛是中国唯一有可能面向国际度假市场的战略棋子。
走在最前边的三亚、海口、琼海、博鳌等城市已经在第一轮发展中占领了高地，同时整个海岛滨海也迎来了新一轮滨海度假发展的态势，要求突破原来散点式的度假村模式，需要城市与滨海协同发展，需要以城市功能和旅游功能兼备的?旅游度假区?模式。而且周边滨海项目的开发为项目区域联动发展提供了条件，海岛东部旅游带的重点打造为项目区产业化发展提供了动力。
2）万宁旅游发展分析
万宁?十一五?规划将旅游业作为万宁市经济发展的先导产业和支柱产业，将万宁建成极富热带海岛特色，集观光、休闲度假、康乐疗养、会议于一体的国际性热带海岛滨海旅游城市，用两三年时间创建成为?中国优秀旅游城市?，打造形成万宁?美食之都??南药之乡??植物王国?和?旅游胜地?等城市品牌，使万宁成为国际知名的旅游目的地。
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?旅游市场平稳增长，整体处于海南省第二集团
近年来，万宁接待国内外游客人数保持平稳增长，年均增长 5%以上。截止 2007 年,万宁全年旅游总收入 86378.8 万元，全市接待旅游过夜人数 283.7万人次，其中，接待国内旅游者 279.87万人次，海外旅游者 3.83万人次。
海南东线的文昌、琼海、万宁、陵水四市县中，万宁市位于四市县之首，但旅游人数和旅游收入都相对接近，万宁市在海南省旅游业发展中排在了第二集团，是打造琼东旅游集散中心的首选。
2007年
城市 海南省 海口 文昌 琼海 万宁 陵水 三亚 五指山 源丰富，但景点和酒店等开发项目比较同质化
截止到 2007 年，全市已开发景区（点）21 处，其中国家 4A 景区（点）一处，兴隆热带植物园；3A 景区（点）四处：分别为东山岭旅游风景区、兴隆亚洲风情园、日月湾海门游览区和海南天涯雨林博物馆；待创建 4A 级旅游景区（点）1 处，为兴隆热带花园；尚未进行等级评定的旅游景区(点)15 处。
从目前万宁旅游景区（点）的开发现状来看，围绕兴隆镇的旅游已经达到一定规模和品牌，而一线海滨资源、文化资源和温泉资源还没有得到有效利用；同时，万宁目前缺乏大型的现代化游乐设施，缺乏与生态、科普相结合的主题公园等。另外，万宁旅游景区（点）开发的同质化比较严重，基本上是?地产+旅游配套?的模式。
游客人数（万人） 1845.51 585.65 143.18 249.17 283.7 252 538.43 39 增长率（%） 旅游收入（亿元） 增长率（%） 海南省
15.0 9.2 17.2 10.3 5.9 5.0 18.4 9.6 171.37 55.39 7.5 7.7 8.64 1.35 80.11 0.37 21.2 8.12 17.0 11.4 10.2 20.5 22.5 5.5 市旅游业统计数据 部分城
?旅游资
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万宁市近期建设旅游项目表
截至 2007 年，万宁市全市定点饭店共 57 家，全市定点饭店开房率 53.4%.全市共有星级宾馆 44 家，其中五星期 1 家（待建
5，预计未来 5 年将达
到 10 家），四星级 11 家，三星级 25 家；二星级 7 家。目前万宁的酒店从类型上看是比较完善的，存在的问题主要是定位和特色主题问题。
?客源市场开发不足，过境旅游消费占主导
万宁客源市场结构近些年来鲜有变化，国内客源市场依靠东北、河北、广东、北京、上海等传统客源市场，以及去海口、三亚和琼海的过境市场，新兴的客源市场还待培育；国际客源市场方面，主要依靠港澳台客源市场，与韩、日、俄市场并举、欧美市场为补充的国际市场新格局还没有形成。
在旅游总消费中，过境旅游占主导，过境旅游使得旅游者在住宿、饮食、交通等基本旅游消费所占比重大，购物、娱乐等非基本旅游消费所占比重小。观光旅游特征明显，门票收入是许多景区旅游收入的主要来源，高层次的休闲度假的成分弱。
?旅游购物市场体系化程度低
目前万宁旅游购物呈现如下特征：一是旅游商品无特色。在万宁目前各大景点所售的旅游商品基本上都是相同的，不外乎珍珠、椰雕、贝壳、岛服和热带水果，而且这些旅游商品都不成系列。
二是缺乏产学研相结合旅游商品产业链。目前万宁市的旅游商品设计与生产能力不强，产品大多大同小异，成品很多粗制滥造，重传统生产工艺技术，轻现代工艺生产方法；重仿造，轻研发；重低端市场，轻中高档市场，还没有形成旅游购物研发设计-制造的产业链。
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?旅游餐饮发展缓慢
万宁市风味美食独特，东山羊、和乐蟹、后安鲻鱼、港北对虾、兴隆咖啡、大洲燕窝、香草兰系列茶等土特产品驰名海内外。东山羊、和乐蟹均为?海南四大名菜?之一。此外，产于大州岛的燕窝质地极佳，是滋补的珍品；以及万宁的波萝和槟榔。
但万宁目前还没有建立其自己的旅游餐饮系统，发展较为缓慢，主要靠酒店餐饮，另外就是社会餐馆。餐饮业作为万宁构筑世界一流的度假旅游目的地的重要一环，万宁在新一轮的城市建设中必须加以重视，并积极构建完善的餐饮系统。
?旅游业发展总体判断
万宁虽是旅游资源大市但还不是旅游经济强市，旅游产业作为支柱产业在全市经济总量中所占的比重较小，旅游接待人数和收入虽年年递增，但收入总量并不大，说明了万宁旅游产业这几年的发展，仍属数量型而非效益型，旅游经营是粗放型而非质量型。同时，旅游业内部发展也不平衡，旅游企业和旅游景点目前主要集中在市区和兴隆，其他地方旅游开发缓慢，对当地经济的贡献小，产业带动作用不突出。总体来说，万宁市旅游产业经济基础薄弱，作为支柱产业的直接效益尚未凸现。
万宁是海南的万宁，处于全省东部滨海旅游岸线的中枢，既分享着与海南岛度假旅游发展的庞大市场，又对全岛滨海旅游的整体发展具有重要影响，海南东岸线滨海旅游不应单凭海口、三亚两个城市的带动只能形成?哑铃式?的发展格局，而要通过东岸线的整体发展，各显神通，针对不同类型的旅游需求，形成?珍珠项链?的发展模式。
海南岛庞大的度假市场空间足以满足万宁度假旅游产业的门槛需求。在此基础上，保定 —乌场湾旅游度假区（核心区）的开发可以利用目前全省旅游开发的基础与有利形势，通过有意识的培育旅游产业集群，发挥中枢城市的优势，寻找机会和特色，进一步壮大声势，树立自身的区域品牌形象和城市战略位臵。
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3.3.2旅游房地产分析
进入 21世纪后，海南旅游业的日益兴旺，促进了以岛外人士?第二居所?为主要市场特征的海南第二支柱产业??旅游房地产业的形成和发展。?将海南建成中国的后花园、全中国与世界人民的度假村?的旅游房地产发展理念，已为海南新一轮的经济建设注入了全新的产业动力。
开发投资增长 2008年 1-7月，海南省房地产开发共完成投资 99.53亿元，同
比增长 66.5%，其中住宅建设投资占 84.2%，达 83.85亿元，同比
增长 81.6%。
施工面积增加 2008年 1-6月，海南全省商品房施工面积累计 1030.43万平方
米，比上年同期增加 218万平方米，增长了 26.8%；
竣工面积增长 2008年 1-7月，海南省住宅竣工面积为 103.05万平方米，同
比增长 27.6%
销售增幅明显 2008年 1-7月，海南省住宅销售面积为 215.91万平方米，同
比增长 70.2%；住宅累计销售 120.38亿元，同比增长 123.6%，销
远大于产。
价格持续增长 2008年 6月底，海南全省商品房销售均价为 5548.8元/㎡，比
上年同期增长了 1238元/㎡，增长幅度为 27.6%。
海南省 2008年 1-7月房地产市场 ??态势很猛，形势上扬
当前海南房地产业正面临着前所未有的新机遇，由于海南独特的地缘位臵以及资源的稀缺性，较少受国家宏观调控政策和其他大中城市价格变动的影响，决定了其房地产市场潜力巨大以及休闲地产占据市场的必然。
目前海南旅游度假产业和旅游房地产业的发展还表现出较大的初期性。如万宁、琼海、文昌等地，其酒店服务业的发展却相对落后于旅游观光业的发展，而旅游房地产业目前基本上还是一片空白。随着我国国民收入水平的不断提高，人民群众生活消费方式的不断改变，海南旅游度假产业发展的这种初期性，同时也为海南旅游度假业和社会生产力的发展，预留了巨大发展空间。
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