万宁保定—乌场湾旅游度假区（核心区）可行性研究报告
海南省东部各城市商品住房总体开发与销售状况计量单位：万㎡ 城市 2007年销售总面积 2007年岛外销售面积 2007年供应面积 2008年 1-10月销售总面积 三亚 88.58 75.97 92.08 95.37 陵水 万宁 琼海 文昌 —— —— 50 海口 272.76 149.16 280.34 177.83 117.98 194.53 — 28.5 — — — —— —— —— —— —— 59.4 —— —— 25.62 —— —— —— —— —— 2008年 1-10月岛外销售面积 84.47 2008年 1-10月供应面积 3.3.3周边市场分析
137.04 —— —— 95.28 —— 在海南一级城市海口与三亚开发竞争硝烟未散之际，二三线城市的开发也已悄然兴起，海南东线城市目前已经呈现全面开发的格局。海南东线城市规划项目表
规模（平城市 琼海 重点湾区 方公里） 博鳌特别 规划区 64.3 （公里） 14.3 国际游艇俱乐部、高尔夫基地、海 景酒店群、度假别墅、养老社区 博鳌宝莲城（2270亩）、国 际不夜城（1000亩）、海鸭 湖度假社区（3000亩） 中南 文昌 高隆湾 8 86.64 8 30 国家沙滩排球训练基地、度假社区 森海湾（600亩） 文化体育运动公园、五星级酒店群、游艇俱乐部、生态公园、海滨浴场、石头公园、景观大道、高档 海岸线长规划配套建设项目 在建及待建高端地产项目 铜鼓岭 清水湾 7.47 12 住宅、滨海景观步行走廊 演艺广场、休闲会馆、游艇俱乐 部、水上餐饮和生态公园、12家高 档度假酒店，1个18洞高尔夫球场 3个高尔夫18洞球场、7家五星级酒店、豪华别墅和度假公寓 红磡香水湾（3500亩）、香 水湾１号（600亩） 陵水 香水湾 21.17 12 雅居乐清水湾（15000亩） 土福湾 5.19 6 7家星级度假酒店、8个综合度假区、1个土福湾旅游文化村、1个黎苗风情寨、1个温泉度假村、2个主 东和海南福湾（1500亩）、富力湾（2500亩） 题公园、1个游艇俱乐部、1个综合 展示中心、1个体育中心、1个行政 商业综合服务区 深圳市建筑设计研究总院有限公司 26
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目前琼海的度假地产市场处于起步阶段，开发项目以低价为重要卖点，以岛外养老度假客户为主要目标市场。但有博鳌品牌支撑，度假地产发展空间和潜力巨大。任何一个旅游度假区的发展，都必须有其发展的引擎。环顾项目区周边三个城市的滨海区已具备各自发展的引擎，文昌依靠占地 20 平方公里航天城的带动，琼海依靠占地 64.3 平方公里博鳌论坛的带动，陵水依靠占地 10 平方公里雅居乐大盘开发的带动。
作为海南省第三大旅游接待基地，兴隆一度是海南旅游发展举足轻重的一张王牌，然而，虽有兴隆的声名之盛，万宁知名度非常低，其整体经济水平、城市建设、房地产业发展等方面近年来一直处在低水平徘徊的状态。通过乌场湾滨海新区以及神州半岛的开发建设，打造具有特色滨海居住度假的区域。
海南省东部滨海岸线城市群发展分析图
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总结：
?区位优势明显
万宁在海南省东线发展和中部发展中具有重要的区位优势，以万宁为海南东线中部城市战略支撑点，寻求推动琼中城市的崛起，形成?北有海口、南有三亚、中部万宁?，将是海南中部崛起的核心和关键。
?经济发展不足
万宁市城市经济增长主要依靠旅游业和农业，旅游业发展面临重大挑战，因此将出现经济增长动力不足的问题，寻找经济发展新的增长点成为万宁亟待解决的难题。
?外部竞争激烈
在东部岸线的同级别县市中，文昌、琼海已经领先于万宁，陵水等市在逐步缩短与万宁的差距，万宁经济形势不容乐观。因此，万宁必须抢抓机遇、加快发展，不断地提高城市综合竞争力。
?滨海岸线是城市发展的战略资源
万宁市以城市东扩为内部驱力、以滨海旅游产业的拉力为外部驱力，在双重驱力的作用下，通过以旅游产业为先导产业，围绕旅游业形成系列特色产业群，借助地产开发，吸引常住人口和就业人口，必将在海南岛新一轮滨海度假发展中形成制高点。
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第四章新城总体规划方案
4.1 战略定位
在未来的发展中，保定 —乌场湾旅游度假区（核心区）应该在万宁、海南东部旅游带（即海南岛）和全国中确定自己的角色和发展地位。
在万宁市，成为推动万宁城市发展崛起的发动机和超级引擎；在海南东部旅游带上，成为旅游综合服务中心，高效农业发展示范区；在全国，成为海南滨海度假旅游目的地之一，中国优先发展的旅游度假示范区，成为国际一流的旅居新城。
4.2 总体定位
海南省东部滨海旅游综合服务中心，海南岛高效农业发展示范区；国内知名的亚热带特色滨海旅游度假新城。
4.2.1海南东部旅游综合服务中心 1）海南东部旅游目的地
以万宁交通和区位条件为依托，结合万宁作为热带与亚热带交汇区的资源禀赋，通过差异化、专业型、规模化开发，打造面向老年养老和家庭度假市场等差异化的市场群体的旅游目的地。
2）中转旅游集散地
通过对万宁旅游景点的整合和旅游集散服务配套的完善（交通集散中心、购物娱乐中心），构建起以万宁为中心，通往琼海、陵水、保亭、五指山、琼中等周边城市旅游景区的纵深旅游圈，形成海南由东部经济带中部向海南东部南北两端和海南中西部纵深发展的集散地。 3）旅游工艺品研发与设计基地
面对整个海南目前旅游商品?重仿造、轻研发?、?产品缺乏特色?等特征，万宁旅游度假区（核心区）整合海岛热带特色资源，以旅游工艺品和商品（贝壳工艺品、椰壳工艺品、牛角雕工艺品、木雕工艺品、海南特产等）的研发和设计等旅游商品经济为发展目标，构筑海南综合性的旅游工艺品和商品的研发和设计基地。
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4）?国际旅游岛?的免税购物中心
利用万宁?国际旅游岛?的建设机会，在万宁发展免税商品店，为国内外的游客提供购买免税进口商品的机会；同时，借助万宁旅游工艺品研发和设计，加强旅游商品与创意产业、商业、运输业等城市其他服务相结合，形成海南?国际旅游岛?的免税购物中心。
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