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共45人，企业经理上岗培训40人,通过培训进一步提高物业管理从业人员的素质和工作能力。
3、加强对物业管理企业的行业监管。 一是加强物业管理企业的资质管理。按照建设部第125号令《物业管理资质管理办法》严格把关，2004年共审批物业管理企业资质37家；二是进一步规范物业管理企业行为。根据行业规范和标准，要求物业公司接到急修项目保修的，凡居住物业管理区域设置管理处的，应在30分钟内赶到现场处置，未设置管理处的最迟不能超过2小时。同时推行物业管理行业文明用语，进一步规范物业管理企业员工服务行为；三是组织企业参与物业管理“优质服务竞赛活动”，通过学先进，比敬业精神；学法规，比规范服务；学业务，比技能素质；学管理，比服务水平的“四学四比”活动，进一步宣传、弘扬劳模精神，宣传、普及物业管理政策法规知识，进一步提高职工的服务技能和职工道德素质。在活动中涌现了一批先进个人，有3人获市优秀住宅物业小区经理称号，6人获市住宅物业管理优秀服务能手称号，枫丹白露别墅、东城花苑二村、荡湾小区等3个小区获市物业管理优秀住宅小区。
4、逐步理顺物业管理体制。 一是明确居委会、业主委员会、物业公司三者之间的关系。居委会应发挥综合协调的作用，代表政府参加业主大会的筹建和换届工作，牵头召开小区联席会议，协调解决小区出现的各类矛盾和问题。业委会代表全体业主的利益，对业主大会负责，正确使用好维修基金，选聘好物业服务企业，积极配合居委会、物业企业，妥善及时处理小区物业管理中出现的问题，并自觉接受政府有关部门的指导。物业管理企业要严格执行行业规范，认真履行物业服务合同，积极为小区业主提供各项服务和正确处理好小
区物业管理中的各类问题，自觉接受有关部门和业主的监督。
二是加快推进业主大会组建工作。在对社区办、房地所物业管理负责人进行业务培训的基础上，由区政府办公室转发了《关于加快推进居住小区业主大会组建工作的实施意见》，对组建业主大会落实到各镇，今年计划成立业主大会88个。
三是加强与地方政府协调，整合力量。按照“条块结合、属地管理”的原则，充分依靠镇政府，社区管理的作用，建立物业管理的协调、监督、考核等工作制度。通过召开座谈会和经常性沟通等方式，听取社区干部的意见和建议，以共同协调物业管理企业、居委会、业委会和业主之间的关系，构建和谐社区。各房地所与居委会密切合作，加强对业委会的组建、换届和日常管理工作，进一步规范业委会的运做，提高业委会自治管理的水平。
四是实行物业管理工作重心下移。区房地局以小区经理责任制为抓手，通过巡查、抽查、投诉信访办的处理等形式，加强了对小区经理的日常管理和考查，发现问题及时整改。同时每季召开一次物业管理工作列会，对房地所工作人员进行培训、指导，听取房地所对物业管理企业和小区经理的检查考核情况。
五是继续完善物业管理市场化运作机制，提升物业管理档次。2004年以来，凡在我区新开发建设规划超过5万平方米的小区，严格按照《物业管理条例》规定，通过招投标形式选聘物业管理企业。目前全区通过招投标方式选聘物业管理企业的物业项目有27个，建筑面积达313万平方米，物业管理市场化运作机制逐步形成。
5、加大房屋维修资金归集力度。 区房地局在市维修资金管理办公室的统一部署下，对于房屋维修资金归集、运作和监督，
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除对新楼盘严格按照市府91号令执行外，重点抓了老楼盘维修资金催交、归集和划转、上线工作。2004年共归集维修资金10551万元，其中新楼盘20个3847万元，划转业委会帐20笔1695万元，上线33笔5609万元。同时，为清理历史遗留问题，区房地局物业科、执法科及监查大队，对拒不缴纳维修资金的开发商进行专项执法。到目前为止，已经进行了两次执法谈话，汲及19家房产商，39个项目，面积42万平方米，维修资金1842万元；执法谈话之后，已有6家房产商缴纳欠缴维修资金828万元。
6、加大旧住房综合整治力度，解决历史遗留问题。
解决历史遗留问题主要分为三块，除了老楼盘维修资金归集外，旧小区的房屋综合整治改造和无人管理小区的整治，能切实解决居民群众急、难、愁问题。2004年完成旧小区综合整治12.4万M2
，无人管理小区整治25.4万M2
，总投资4000多万元。今年要加大整治力度，计划投资4600多万元，对15万M2
的小区进行综合整治（平板坡4.8M2
），整治无人管理小区40万M2
。
三、当前物业管理主要存在的问题 近年来，我区的居住物业管理工作虽然在各级政府的重视、关心和相关部门和单位的努力下取得了一定的成绩，物业管理水平在原有基础有了一定的提高，但随着南汇经济和城镇建设的不断发展、人民群众生活水平的不断提高，居住物业管理服务的许多方面还不完全适应经济发展的需要，离广大居民日益提高的物质生活的需求还存在一定的差距。经分析，主要表现在：
1、物业管理体制尚未完全理顺。 物业管理是一项系统工程，有较强的综合性和区域特点，涉及规划、建筑、供电、供水、园林、环卫、工商、物价、公安、消防等多个
部门，有时各种矛盾交织在一起。因此光靠行业主管部门难以协调各方。镇政府、社区在这方面的综合协调作用尚未充分发挥。社区管理干部的协调工作能力和水平也有待在实践中进一步提高。
2、业主大会的组建工作是一个难点。 国务院《物业管理条例》实施后，改变了小区内重大事情可有业委会或业主代表大会决定的模式，而必须由全体业主2/3以上同意。这对业主大会的组建和业委会换届改选工作增加了难度，程序复杂，操作困难，牵涉主管部门很大的精力，有些小区成立业主大会反反复复拖了几个月，甚至几年，这里有小区业主的原因，也有法规的局限性和可操作性的原因。
3、历史遗留问题有待进一步得到解决。 一段时期的无序开发留下了众多后遗症。开发建设单位行为的不规范，如无规划审批、土地使用不规范、建设无监督等，造成小区缺少应有的配套，无人管理、权证办不出，有些连起码的用地手续和质监手续都没有，更谈不上房屋维修资金的归集。这类住宅往往是标准低、规模小、质量差、配套设施不全，小区赃、乱、差，居住在这些小区的居民意见、矛盾很大，不断有人投诉，不安定、不安全因素较为突出。但这些小区开发商有的已歇业，有的已转制，协调工作很难开展。
4、物业服务收费标准低、收缴率低。 南汇的物业管理服务收费标准几年来一直没有调整。实际上除了近几年新建小区外，大部分小区连现行0.40元/m2
.月的标准都未达到，象听潮六村小区0.18元/月.m2
，另外售后公房小区由于政策原因也一直是5-7元/月的收费标准。低标准收费必然换来低水平的服务。同时收缴率低也是目前一个突出矛盾，相当一部分业主还存在着“重权利，轻义务”的现象，特别是老小区、动迁小区收缴更低，象听潮民
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乐苑收缴率只有10%，祝桥机场动迁房干脆一户不收，物业维修等全由政府承担。收费的“两低”现象给物业管理增加了难度。
四、对策和措施
物业管理的最终目标是向社会化、市场化、专业化的方向发展，要做到“严格管理、科学管理、长效管理”。为进一步提高我区物业管理水平，提出如下措施：
1、要进一步提高对物业管理工作重要性的认识，加强对物业管理工作的宣传。
居住物业管理工作关系到广大居民的日常生活，关系到居民情绪的稳定，关系到党和政府在人民群众中的形象，关系到“三个代表”重要思想的贯彻落实。要运用各种宣传方式，提高居民素质，使广大业主充分认识到搞好物业管理，不单单是物业企业、政府、居委的事情，而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作。只有通过各方合作，加强管理，才能逐步走向市场化、专业化、社会化的道路，真正提高物业管理整体水平。
2、要进一步建立和完善相关法规，做到物业管理工作有法可依、有章有循。
在认真贯彻、执行国务院条例的基础上，应抓紧出台一系列结合我市、我区实际的地方性法规、政策、规范性文件，及时调整物业管理工作中各种关系：如调整政府相关部门与开发企业、物业企业的关系、调整业主大会、业委会与物业企业和开发企业关系等等。在此基础上，对物业管理工作中出现的一些具体矛盾和问题，也应及时出台一些操作措施和处理方法，做到物业管理有法可依、有章有循。
3、要进一步理顺管理体制。 物业管理工作是一项系统工程，要按照“条块结合、属地管理”的原则，理顺物业管理体制。镇政府、社区在物业管理上要发挥更大的作用。要建立各级领导机构和工作机构，协调
相关的部门和单位共同做好物业管理工作，做到领导工作有人抓、具体工作有人做。各房地所要积极主动地履行区房地局赋予的管理职能，积极参加由镇政府社区组织召开的居住物业管理联席会议，研究落实各项措施，及时协调解决物业管理中的突出问题，将物业管理落到实处。
4、进一步推进物业行风建设，不断提升行业社会形象。
继续围绕“维修不及时、服务不到位、收费不规范”三大顽症开展综合整治，争取基本解决“三不”现象，特别是采取切实措施，确保居民住房不漏水，水、电能正常使用。针对目前我区部分物业管理企业规模小、管理小区分散、维修不及时的现状，建立全区房屋维修应急网络，一些没有能力保证应急维修的公司，要有偿委托应急网络服务，切实解决维修不及时、叫不应的问题。同时，针对居住小区保安服务不规范，形象差的问题，加强保安队伍建设，加大培训力度，健全保安人员管理制度，对不尽责、值班不文明、擅自脱岗等现象严格整顿。
5、进一步加大行业监管力度，逐步规范物业管理的主体行为。
一是加强业主大会的组建和业委会运作的监督指导。各镇政府及房地所要认真落实南府办（2005）24号文《关于加快推进居住小区业主大会组建工作的实施意见》精神，精心指导业主大会规范运作，至少每半年召开一次业委会主任会议，组织学习政策法规，使业主委员会成员真正知晓和掌握物业管理的相关政策法规精神，严格依法维护权益和履行义务，从而不断规范业委会和业主大会的运作。
二是进一步加强维修资金的监管工作，充分发挥维修资金专管员队伍作用，切实加强维修资金历史遗留问题的清理。对于前期已经进
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行执法谈话的开发商，到期必须缴纳所欠维修资金；拒不缴款者，要严肃处理，要在相关媒体上进行曝光，还要对其进行行政罚款。另外，我们要坚决推进和规范维修资金帐目的定期公布，增加维修资金使用的透明度，确保小区业主的合法利益，保证小区的正常维修。
三是加强行政执法。按照法规赋予的职责，认真履行执法职能，坚决遏制违法搭建、违规装修、破坏房屋承重结构等行为。对房地产开发企业欠交维修资金以及未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况报告区房地局，或者未按照规定提供有关资料的行为，予以行政处罚。
四是进一步落实小区经理责任制，确保管理重心下移，把对企业的监管工作落到实处。严格执行物业小区经理责任制记分处理制度，把行风评议、行业检查、信访投诉作为小区经
理管理信息，与小区经理执业资格，企业资质评审挂钩。通过房地所每二月一次考核，加强对小区经理的日常考核。对发现的问题，及时督促整改，并作通报。
6、继续抓好房屋综合整治，建立长效管理机制。
继续加大房屋维修工作的力度，特别是无人管理小区整治纳轨。根据“条块结合、属地管理”的原则，充分依靠镇政府、社区管理的作用，建立物业管理的协调、监督制度。对已整治小区采用多种途径落实维修资金，通过相关部门协调解决土地权属、质监规划等问题，办理房地产权证，由各镇政府牵头组建业主大会，选聘物业管理企业，将整治小区纳入正常的物业管理。
南汇区房地局
二○○五年八月廿四日
关于告知区二届人大常委会第二十九次会议
审议意见的函
区人民政府办公室：
9月21日下午，区二届人大常委会召开第二十九次会议。会议听取并审议了区房地局关于我区住宅物业管理规定实施情况的汇报。
会议认为，物业管理工作是一项关系到老百姓的切身利益、关系到千家万户的安居乐业的工作。政府及房地等职能部门紧密结合南汇实际，认真贯彻住宅物业管理的各项规定，重视物业管理规定的宣传和培训，加强对物业企业的行业监管，加大旧的小区综合整治力度，在为群众排忧解难、维护群众利益，为老百姓创造安居环境、维护社会稳定等方面，做了大
量的富有成效的工作。
为进一步做好我区物业管理工作，会议建议：
一要加强宣传，提高认识。要加强对物业管理各项法律法规的宣传，加强对物业管理工作重要性的宣传，提高各方做好物业管理工作的责任感。要通过宣传，提高各级领导对物业管理工作重要性的认识，把物业管理工作作为一项关系老百姓切身利益、关系社会稳定、关系精神文明建设的重要工作来抓。要提高老百姓对物业管理各项规定的知晓程度，在维护自身权益时做到知法、依法、合法。要加强对物
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业企业的培训和宣传，做到依法管理、规范运作、合法经营。
二要理顺体制，分级管理。物业管理工作是最基础的工作，需要上下努力、齐抓共管；是一项系统工程，需要明确职责、分清责任。因此，物业管理工作要理顺体制。要明确区、镇两级政府在物业管理工作中的职责，进一步发挥好基层组织的作用，做到分级管理、分工明确、分清责任，同时加强考核，真正把物业管理工作落到基层、落到实处。
三要加强指导，强化监管。随着南汇城市化进程的加快，新建各类小区的日益增多，业主、业委会、物业企业等方面的矛盾不断显现，加强物业管理业务指导和行业监管显得日益重要。因此，要依法加强对业主、业委会的业务指导，规范好权利义务行为，协调处理好各类关系。要依法加强对物业企业的行业监管，特别要加强对物业管理维修基金的监管，要建章立制、加强考核，保证物业企业物业管理的规范化、专业化、市场化。监管要防止形式主义。要强化物业费收缴工作，保证小区管理的良性循环。要通过业务指导和行业监管，把物业管理各项法律法规贯彻落实好，实现小区的和谐
文明，实现社会的和谐安宁。
四要大力整治，严格执法。前几年旧的小区综合整治取得了较好的成效。这项工作要继续抓紧抓好，要保证综合整治所需资金的落实到位，要通过加强协调、综合整治逐步解决一些历史遗留问题，让老百姓在综合整治中感受到实惠。同时，有关部门要加大对违法违章行为的执法力度，分清责任、严格执法，防止违法违章行为扩展蔓延现象的发生。
五要适应形势，超前思考。随着南汇的大开发、大建设，新建小区不断增多，尤其是新建的动迁小区，规模大、人口多。如何把这些小区管理好，让居住在这些小区里的老百姓能够安居乐业，是面临的新问题。管理好这些小区，不仅涉及物业管理的问题，还涉及到就业、保障等多方面的问题，因此是一项系统综合性工作，需要多个部门、各个方面超前思考、统筹协调、共同努力。希望政府及有关职能部门及早思考，研究对策，妥善处理，为南汇的建设发展创造安定和谐的社会环境。
特此函告。
上海市南汇区人大常委会办公室
2005年10月9日
上海市南汇区人大常委会组成人员
出席第二十九次会议情况
出席：郭天成 赵永清 鞠佳国 黄幼兰
杨德海 周桂娟 赵惠荣 顾兵兵 郭耀明 凌耀宇 傅志刚 潘明伯
潘新明
请假：顾正明 郑时芬 刘芹弟 陆永兴
陈 荣 曹德超 瞿火明 赵才标