第1章 物业和物业管理
第一节 物 业
一、物业的含义
（一）“物业”由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。 （二）物业是单元性的房地产。物业既指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。
（三）物业的内涵，主要要素有：1）已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇。 2）与屋宇相配套的设备和市政、公用设施。
3）屋宇的建筑和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。 （四）单体的建筑物、一座不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。 （五）物业应是房产和地产的统一，地产是指该房业配套的地业。 二、物业的性质 —— （ 是指物业的自然属性、社会属性）
（一） 物业的自然属性：又称物业的物理性质，是指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质，是物业社会经济性质的物质 内容和物质基础。
（二）物业的自然属性主要指：1）物业的二元性 2）物业的有限性 3）物业的差异性和多样性 4）物业的固定性 5）物业的永久性和长期性 6）物业的配套性
1）物业的二元性，决定了物业必然兼有土地与建筑物二者物有的各种性质。 （物业的二元性是指具有土地和建筑物的特性） 物业的物质实体往往表现为具有特定用途和明确属主的建筑物。
2）物业的有限性，从根本上来讲，是由土地的有限性决定的。物业的数量还受制于社会经济力量和技术水平。
3）物业的差异性主要是就土地而言。（土地的优劣，在农村主要取决于土地的天然尺度和其他自然条件，在城市主要取决于地段 的区位及其技术条件。）
物业的多样性主要是就建筑物而言。（建筑物的功能、位置、自然环境、技术经济条件不同，形成了物业的多样性） 5）物业的永久性是就土地而言，物业长期性主要是就建筑物而言的。
6）物业的配套性，是指物业以各种配套设施，满足人们各种需要的特性。（人们的各种需求从客观上决定了物业的配套性。） （三）物业的社会属性主要指：1）物业的经济属性 2）物业的法律属性 1、物业的社会属性的研究内容：1）作为一种商品，物业具有经济属性。
2）作为商品的生产关系和财产关系的调整及归属，物业具有法律属性，即物业权属问题。 2、物业经济属性的主要表现为：单一商品性、供应上的短缺性、保值和增值性、宏观上的调控性。 （1）物业经济属性表现为它的单一商品性，是由物业的使用价值和商品经济决定的。
（2）物业的增值是一种长期趋势，而不是直线式运动，呈现出在波动中上扬、呈螺旋式上升的趋势。 3、物业的法律属性集中反映在物业关系上。
4、房地产物权，在我国是指物权人在法律规定的范围内享有的房屋的所有权，及其占有土地的使用权。
5、物业的所有权不仅是一项单项权利，而且是一个权利束，拥有多项功能。如租售、抵押，形成一个完整的、抽象的权利体系。 各种权利可以以不同形式组合、也可以分离，单独行使、享有。
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三、物业、房地产、不动产的区分
（一）狭义的房地产是指房屋、屋基地以及附属土地。广义的房地产是指全部土地和房屋，以及附着于土地和房屋不可分的部分。 （二）从法律意义上来说，房地产本质上是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。这种财产是指寓含于房地产实体中的各种 经济利益以及由此形成的各种权利，如所有权、使用权、租赁权、抵押权等。
（三）“不动产”一词译自英语，是指土地及附着在土地上的人工建筑物和房屋，以及其附带的各种权益。 房地产由于位置固定，不可移动，通常称为“不动产”。
（四）从广义的“房地产”概念来说，“房地产”与“不动产”是同一语义的两种表述。“房地产”的表述倾向于表明这种财产是 以房屋和土地作为物质载体，而“不动产”的表述侧重于表明这种财产具有不可移动的独特属性，是指同一对象。
（五）“物业”、“房地产”、“不动产”的主要区别有那些？
答：物业、房地产、不动产，三个概念虽有内在的紧密联系，然而内涵不完全相同，主要区别有：
（1）称谓领域不同。 （“不动产”是民法用语； “房地产”是经济法、行政法、商事实务中常用的称谓； “物业”仅仅是房地产领域中单元性的房地产概念的别称。）
（2）适用范围不同。 （“房地产”是指一个国家、地区或城市所拥有的房产和地产。“物业”一般是指一个单项的“物业”单位 或一个独立的房地产公司。从宏观的角度，一般只用“房地产”而非“物业”。 如：“房地产业”不能用 “物业”代替，“房地产体制改革”不可用“物业体制改革”来代替。）
（3）概念外延不同。 （“房地产”概念的外延是包括房地产的投资开发、建造、销售、售后管理等过程。“物业”有时也可用指 某项具体的房地产，然而，它只是指房地产的交易、售后服务这一阶段或区域。两者有宏观与微观之别， 全体与部分之差。）
四、物业的概念：物业是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的屋宇与之相配套的设备，市政、公用设施， 屋宇所在的建筑地块与附属的场地。
第二节 物 业 管 理
一、物业管理的概念
1、物业管理作为房地产市场的消费环节，实际上是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建 立起来的一种综合性经营服务方式。 （ 物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代城市管理不可缺少的一环。） 2、广义的物业管理，泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及售后的服务。
3、（狭义的）物业管理是指： 物业管理经营人受物业所有人或使用人的委托，运用现代管理与服务技术，按照委托合同，对已 投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理，为物业的产权人和使用人提供 高效、周到的服务，创造安全方便的居住和工作环境，提高物业的使用价值和经济价值。 上述物业管理的内涵有：（1）物业管理的对象是物业，是指在建或投入使用的物业（即楼宇）。 （2）物业管理的服务对象是人。
（3）物业管理的属性是经营。所提供的是有偿无形的商品——劳务与服务。 （4）这种劳务、服务的投入能起到完善物业的使用效能，并使其保值、增值的作用。
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（5）物业管理是采用现代科学管理手段对物业全方位、多功能的管理，融管理、服务、经营于一体。 （6）物业管理的基本要求是统一管理和协调。
（7）优质的物业管理与社区服务相结合，为业主、使用人提供物质、精神方面的服务。
（8）就法律而言，物业管理是具有中介性质的信托管理，通过契约，规定相关各方的权利和义务。 （一）经营与管理的主要区别：1）经营着重于经济活动的总体和长远规划，管理着重于支配现在的经济活动。
2）经营要在组织与整体、全局之间进行纵横向协调；管理只在组织内部和产销的协调。 3）经营是决定方针、目标和要求；管理是实现方针、目标和要求。
（二）物业的经营是指物业投资开发、生产、销售的决策。（在物业的经营过程中的单位或组织，也需要内部和产销管理，因而 构成经营性的管理。）
（三）物业的管理是围绕以物业维修养护、保值增值为核心的计划、组织、指挥等经济活动。（以管理工作为主的物业公司，也 需要管理性的决策，因而构成了管理性的经营。） （四）管理性的企业经营的含义，一是指组织管理的过程中也需要决策，二是指其管理内容中也有经营性的业务。 （五）以“物业经营”概念来代替“物业管理”是不可取的。
（六）物业管理企业化， 就是物业管理公司按照现代企业制度的要求，自主经营，自负盈亏，自我发展，自我约束，成为具有 独立法人地位的经济实体。
（七）物业管理与工业企业管理的区别：1）产业性质不同。（物业管理是第三产业，工业企业属第二产业） 2）管理形态不同。（物业管理是开放型管理，工业企业是封闭型管理。）
3）管理模式不同。（物业管理是委托型、契约化的服务；工业企业管理是生产型、技术化的监控。） （八）为什么说物业管理与工业企业管理的形态不同。
答：物业管理不生产实物形态的产品，即它的管理对象是成品，即物业。管理只意味着提供服务，而管理服务始终是与环境处在
交流中，是开放型的。工业企业是以产品生产为终端，是一种封闭的管理。
二、物业管理起源于19世纪60年代英国，一名奥克维娅．希尔的女士。 普遍推行时，成立了英国皇家物业管理学会。 三、为什么物业管理一出现，就显示强大的生命力？
答：第一、物业管理是一种社会化的管理模式。（摆脱了自营的分散管理方式，为产权人找到了一个总管家；在政府的授权下去 代管，克服旧体制的弊端。）
第二、物业管理是一种专业化的管理。（将自营自管的无序管理和行政管理的终身制变为企业经营型的聘用制。实行业主选聘。）
第三、物业管理是一种经营型的管理。（推行的是有偿服务、合理服务、多种经营，减少政府的压力和负担。） 第四、物业管理是建管结合的纽带。（通过早期介入与后期跟进，从而理顺、摆正了建设与管理的关系。）
第三节 香港的物业管理
一、一个城市的物业管理行业水准是城市发展水平的重要标志之一。
二、香港的物业管理源自英国，始于20世纪60年代，并于1966年成立英国皇家物业管理学会香港分会。主要法规是香港立法 局于1970年制定的《多层建筑物（业主立案）条例》，由房屋署是直接负责物业管理机构。1989年成立香港物业管理协会。
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三、当一个大型私人屋村向香港政府申请规划许可时，在批准其发展计划上，要求发展商承诺在批地契约余下的全部年限妥善管 理该屋村。因此，出现了由发展商为私人楼宇提供专业化管理的形式。
四、香港物业管理机构：1）香港房屋委员会 2）香港房屋署 3）香港房屋协会 4）公共屋村管理机构 5）多层建筑物业立案团 五、香港物业管理的主要特点：1）政府重视 2）管理法律化 3）业主自治（是重要组成部分和主要特色）
六、香港政府对各私人楼宇管理所采取的方针，是以尊重私有权和“大厦自治”为原则，务求业主主动管理自己的楼宇。 七、楼宇互助委员会是群众性自愿组织，由楼宇大厦住户组成。成立条件是，1/5以上。 八、业主自治是香港物业管理的重要组成部分和主要特色。
第四节 中国大陆的物业管理
1、中国大陆对物业管理的探索与尝试是20世纪80年代初首先从住宅管理开始。
2、1981年3月10日，深圳第一家涉外商品房产管理的专业公司——深圳市物业管理公司成立，标志着深圳特区的涉外商品房实 行统一管理。1981年9月于广州成立第一家专业化物业管理处——东湖丽苑管理处。1986年第一批住户入住起，五羊村就成 立了专业管理公司——广州市东华物业管理公司。
3、1992年6月，广州世界贸易中心大厦交付使用，并由香港第一太平和广州市珠江物业酒店管理公司共同管理，开创国内甲级 写字楼管理的先河。
4、1981年3月，我国第一家专业化物业管理公司成立，标志着我国物业管理上已迈出第一步。 5、1993年6月30日，深圳物业管理协会正式成立，表明我国物业管理已进入了一个新阶段。
6、1994年3月23日，国家建设部发布了《城市新建住宅小区管理办法》，标志着我国物业管理开始迈上法制化的轨道。 7、1997年7月，广东省自学考试委员会接受珠江物业酒店管理公司的委托，在国内率先开考高等教育自学考试物业管理专科。
二、现阶段中国大陆物业管理的特色
（1）从思想观念来看。 （人们开始接受物业管理的模式，物业管理已成为影响楼盘销售的重要因素，已具备生存和发展基础。） （2）从管理模式来看。 （在一个时期内，与市场经济相适应的物业管理模式和计划经济体制下的传统房屋管理模式并存。一方 面，新建成的楼宇在销售后已纳入物业管理的轨道，并逐年递增。另一方面，旧的公房还要继续管理， 而房管所还有不可替代的优势，仍是城市物业管理的重要组成部分。随着市场经济的发展，市场化的 物业管理模式会更加普及。）
（3）从管理的形式和标准来看。 （现阶段的物业管理呈现出多样性，与城市发展和人们的生活、工作要求相适应。从一般居住 到高级豪华，从普通办公到高档写字楼，人们的心理、经济的承受力有差距。因此。与之相 适应的物业管理形式也将出现多类型、多层次的格局，以满足各层次的需求。）
（4）从管理和服务水平来看。 （现阶段中国大陆物业管理仍处于起步阶段，发展不平衡。物业公司的专业水准尚需提高，服务 精神尚需强化。）
（5）从法制管理角度来看。 （物业管理的法律规范尚未形成完整、系统的体系，存在着不协调甚至矛盾、难于操作等特点。） （6）从行业特征来看。 （物业管理市场已初步形成，物业管理正在成为一个新兴的行为。）
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大量物业管理公司的出现，使刚刚形成的物业管理市场竞争异常激烈，物业管理公司只有健全管理制度，规范管理工作，提高管理水平，为业主和用户提供优质、高效、规范、文明的服务，才能在竞争中求生存，求发展。
三、物业管理的好坏，直接影响着我国的经济、社会、环境等各方面效益，大力发展我国物业管理业，具有重要的意义： 第一，从发展房地产业的角度看。 （促进了房地产开发、经营、服务的有机结合，有利于城市房地产运行体系的确立和完善。） 第二，从财富积累的角度来看。 （良好的物业管理能延长物业的使用寿命，充分发挥物业的使用价值。反之，会造成浪费 巨大的社会财富。）
第三，从经营效果的角度来看。 （首先，良好的物业管理能增强社会信任感和投资信心，建立发展商在公众中的良好形象， 加强竞争力，加快再开发的速度，形成良性循环。其次，完善的物业管理能使物业保持良好 的状态，适应潮流对建筑物使用功能的要求，使物业在高价下容易出租、出售。因此，良好 的物业管理是最实在、最有效的市场推广手段，使开发商较快达到目标和得到丰厚的经济回报。） 第四，从社会发展和稳定的角度来看。（良好的物业管理能充分发挥设施的整体功能，改善人居环境，有助于人际关系的融洽。）
四、物业管理实行的企业化经营、专业化管理、社会化服务的运行机制，适应了市场经济环境，具有较高的效率和效益，是一种 充满活力、充满人情味的现代代的产业管理模式。
第2章 物业管理科学体系
第一节 物业管理学的产生及其特点
一、物业管理学作为一门新学科的产生，是社会经济发展的客观反映，是市场经济和行业实践发展的客观要求。
物业管理学科的产生，是随着我国房地产的商品化、房地产业的复苏和房地产市场的发展，而逐步产生并趋向成熟。改革开放和社会主义市场经济的确立，为我国房地产业和物业管理业开辟了广阔的前景。 二、物业管理学的概念。
答：物业管理学是一门系统地研究房地产商品在进入消费过程之后的管理与服务活动的性质和特点，及其所应遵循的普遍规律、 基本原理和一般方法的科学。
三、物业管理学的特点有：服务性、综合性、技术性、法规性、文化性。
1）管理就是服务，服务是物业管理的灵魂和基本特征，这是由物业管理的性质所决定的。物业管理学是一门服务性很强的学科。 2）物业管理学要涉及管理学、房地产经济学、房地产营销学、房地产投资学、房地产金融、心理学等诸多学科。 3）物业管理将越来越需要依靠现代科技手段来对物业实施管理，离不开科学技术在物业管理中的作用。
4）宪法中关于住宅、城市管理、经济管理、公民权利等方面的原则及规定，既是我国物业管理法律渊源的最重要组成部分，也 是物业管理立法的根本依据和指导思想。物业管理是一种委托代理制的管理服务活动。
5）物业管理者及其服务对象都具有一定的文化背景、文化心理的人。其管理与服务活动过程和效果必然受到各方面文化因素的 影响、制约。因此，物业管理学又带有浓厚的文化性。
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