四、我国物业管理服务的价格形式可以分为三种：政府定价、政府指导价、经营者定价。 1）政府定价是一种政策性定价，是以城市居民平均生活水平为基本依据的。
政府定价的目的是为了推进住房制度改革的深化，关系到人们的切身利益、社会安定，也关系到物业的正常使用和保值增值。 政府定价的形式，在住房制度改革和物业管理市场起步阶段是非常必要的，有助于市场的稳定。
2）政府指导价是一种政策性定价，是由政府物价部门会同物业管理行政主管部门，根据当地经济发展水平和物业管理市场发育 程度制定并公布执行的中准价。
3）经营者定价是指物业管理服务收费标准由物业管理公司与业主委员会或产权人代表、使用人代表共同协商议定，然后将收费 标准和收费项目向当地物价部门报告备案的一种价格形式。
经营者定价的定价形式完全体现市场规律的作用，是一种市场价格，适用在较为成熟的物业管理市场中。
五、 物业管理公司是一种企业机制，应遵循市场经济规律，以马克思的劳动价值论为基础，结合物业管理服务的特征，来确定 物业管理服务价格。
六、物业管理服务价格的定价原则：1）坚持权利和义务相结合的原则。 2）坚持依法定价原则。
3）坚持遵循符合业主或用户消费规律的原则。 七、物业管理服务价格的定价方法：1）成本加利润法。
2）协议定价，即由物业管理公司与业主委员会或产权人、使用人。（适用于造价较高的物业） 八、物业管理服务价格的定价策略：（1）差别定价法。（不同的物业、市场采取不同的价格；或同一物业，不同的客户需求采取 不同的价格）
（2）增量定价法。（指通过计算由价格政策引起的利润是否增加来判断定价方案可行，正值 是可接受，负值是不可接受。）
（3）物业管理服务价格和服务质量的定价技巧。（不同的服务质量与相适应的价格标准组合， 在物业管理公司与用户或业主认可的范围是可行的。在既定的服务价格水平上，业主 希望得到最优质的服务，或者在既定服务质量水平上，业主希望支付最低的价格。） 九、在物业管理市场中，供给是指在一定时间内已经存在于市场和能够提供给市场销售的物业管理服务的总量。需求则是指在一 定时间内市场上消费者对物业管理服务的具体货币支付能力的需求数量。
十、物业管理市场上供给与需求是对立统一的关系，二者互为条件、相互对立、相互制约。
供给和需求都要求对方与之相适应，达到平衡协调关系。供求之间的平衡只是暂时的、相对的和条件的，而不平衡则是普遍的、绝对的。
十一、决定物业管理服务供给量的主要因素：1）人力资源状况 2）国家政策 3）相关服务价格变动 1、物业管理提供的是服务，要完成这种服务，最主要的是人力资源。
2、产业政策的变动会影响投入各生产部门的劳动总量的变动，从而影响各部门的供给量。 国家支持发展的产业投资多、贷款利率低，会使供给增加。
国家如果对某一部门或某一产品增加财政补贴，可以刺激生产增加供给；如果提高货款利率，则会抑制生产减少供给。
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十二、决定物业管理服务需求量的主要因素：1）消费者的货币收入水平 2）消费者偏好 3）房地产发展规模 1、物业管理服务并不是生活必需品，而是一种享受性服务，收入水平的变化对其需求的影响程度相对会大。 2、人们的生活习惯和消费偏好是可以引导和改变的。
十三、物业管理中供求规律的内容：1）供求的变动决定着价格的变动（如果物业管理服务供不应求，价格就要上涨；） （如果物业管理服务供赤于求，价格就会下降。）
2）价格变动引起供求情况的变动（如果物业管理服务的价格上涨，需求减少；反之，增加。） （如果物业管理服务的价格上涨，供给增长；反之，减少。） （供求的变化和价格的变化方向相反。）
3）供求变动决定买、卖方市场的变动（在供不应求时，卖方占优势，形成“经营者主权”，表现为卖方市场；） （在供过于求时，买方占优势，形成“消费者主权”，表现为买方市场。）
十四、竞争机制，是指竞争同供求关系、价格变动、生产要素流动与组合，以及市场成果分配的因素之间的有机联系和运动趋向。 市场经济是竞争经济，没有竞争也就没有市场经济。
十五、物业管理市场竞争的必然性。
（1）在物业管理市场中，市场主体之间，尤其在物业管理者之间的竞争是一个内有动力外有压力、持续不断的市场较量过程。 （2）如果没有竞争或缺乏竞争，垄断物业管理市场的企业就会靠牺牲其他市场参与者（包括经营者、业主、使用人）的利益， 谋取利润；由于没有作出相应的市场贡献，从而导致物业管理市场的经济效率和服务水平的降低。
十六、物业管理市场竞争的形式：1）物业企业之间的竞争 2）业主与经营者之间的竞争 3）价格竞争与非价格竞争 （一）物业企业之间的竞争：从市场竞争的范围，主要是围绕提高服务质量、增加服务项目、降低经营成本等内容来开展的。 促使管理服务的个别劳动时间平均化为社会必要劳动时间，推动企业的技术进步和劳动生产率提高。 （二）业主与经营者之间的竞争：实质是物业管理市场主权的竞争。
从参与竞争的主体之间的关系，主要表现为对物业管理服务，业主要贱买、经营者要贵卖。 （三）价格竞争与非价格竞争：从竞争是否围绕价格变动
（1）价格竞争是通过降低服务价格争取较多的消费者，使管理服务扩大销售量的竞争，实质是企业之间提高劳动生产率的竞争。 要求企业加强管理、改进技术、节约资源，达到少投入多产出的目的。
（2）非价格竞争就是指不变动价格，而是通过其他途径和采取其他方法争取较多消费者，从而扩大管理服务销售量的竞争。 如：开发新的服务项目、提高服务质量、扩大广告宣传、改变销售方法等。
十七、经济风险，是指使物业管理经营者的实际收益低于原预期收益，从而蒙受经济损失，甚至发生亏损或破产。 有市场竞争就必然存在经济风险。
十八、经济风险主要有：自然风险、社会风险、经营风险。
自然风险由自然因素造成。社会风险由个人或集团的社会行为造成。（如盗窃）。经营风险由自身决策或经营管理不善造成。
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十九、价格、供求与竞争机制的功能（从总体上），是调控整个物业管理市场运行的过程。主要内容包括：（1）适应与协调功能、 （2）刺激与创新功能。 （一）适应与协调功能
（1）在物业管理市场中，各个独立的物业管理企业的经营和业主消费是分散决策的，需要通过市场价格和竞争机制的作用相互 协调为一体。市场价格的变化反映着物业管理服务的稀缺程度，表明一定的物业管理服务的需求程度。使企业作出适当反应。 （二）刺激与创新功能
（1）竞争促进了技术进步。 （运用了新技术、提供了新服务项目，就可以暂时地获得由创新形成的垄断地位带来的优先利润） （2）竞争促进了物业管理新技术的推广和扩散。（如物业管理智能化）
第三节 物业管理市场的运行秩序
一、要维护物业管理市场的运行秩序，有两个基本点：一是物业的产权归属，二是物业管理的委托代理关系。
两者是物业管理市场中，市场主体（消费者与经营者）之间的关系。（正是有了这关系的存在，才有物业管理市场的存在。） 二、确立物业管理市场秩序的基础的主要内容有：（1）物业的产权与权属界定 （2）物业管理的委托与代理关系
三、建筑物区分所有权： 是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分享有专有 所有权与对共用部分享有的共用部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所产生的成员权。 （法学界把多人共同拥有同一建筑物的情况界定为建筑物区分所有权）
四、在委托与代理关系中，主体有代理人、被代理人和相对人。没有相对代理人则不能发生代理关系。
代理人是物业管理公司，被代理人是业主或业主委员会。相对人有两种：（1）各类相关的专业公司，（2）分散业主和承租人。
当物业公司通过委托合同获得物业的管理权时，产权人和管理者之间的委托代理关系即告成立。 产权人和管理者是一种委托代理关系。
五、物业管理市场秩序的主要内容有：1）市场进出秩序 2）市场竞争秩序 3）市场交易秩序。 六、为了建立良好的物业管理市场秩序，必须确立全面的市场法则。
市场法则虽带一定的主观性，但是一种有效的约束。同时，它所反映的内容和要求体现了物业管理市场客观规律的要求。 七、物业管理市场中，市场进出秩序具体有哪些？
答：进入物业管理市场进行经营活动的物业管理企业需要具备一定的条件，只有按一定的条件规范物业管理企业，才能保证各企 业有序的进入市场，有序的退出市场。
（一）进入市场的秩序有：（1）要对参与活动的经营者进行资格审查。（是保证市场秩序的前提条件。） （2）要对参与市场活动的企业进行登记。
（3）规范进入市场的经营对象和经营方式。（必须规范物业管理服务的质量等级）
（经营方式必须是委托代理制，而不能由任何组织强加于业主。） （二）退出市场的秩序有：（1）企业自行破产退出市场，要按规定清偿债务，确定清偿债务的方式和期限。 （2）违反有关法规的要迫使其停止营业。对非法经营、质量低劣的，要限期改正。 八、参与物业管理市场竞争的必须是物业管理经营者，其特点是“自主经营、自负盈亏、具有独立的法人资格”。
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九、物业管理市场中，市场竞争秩序有：（1）自主经营 （有自主权，独立的利益，不允许任何不必要的行政干预）
（2）效益优先 （对竞争中优胜的给予鼓励，提倡进取，争取效益。失利的要淘汰。） （3）公正平等 （不同所有制形式、不同经济成分的企业，有同等竞争权利和机会。） ******国家政策要求新开发的超过10万平方的商品住宅小区的物业管理必须采取公开招投标，这是创造平等机会的有力措施。 十、、物业管理市场的交易秩序有哪些？
答：物业管理市场的交易秩序有：（1）公开化（2）货币化 （3）票据化（4）规则化、法律化。 （1）实行公开化，提高物业管理市场的透明度，必须有合法的契约和合同，同时还要及时公开信息。
（2）在物业管理市场交易中只能是服务——货币的交换方式，而不可能是其他易化贸易的方式，必然要实现交易过程的货币化。 （3）进行交易必须有合法的文字依据，所发生的交易信用必须经过商业票据进行结算。有利于对企业进行监督管理，为税收、 审计提供依据；有助于解决企业之间的拖欠、占压资金等问题。
（4）在公开的基础上，逐步确立相应的交易规则，使之法化，保证消费者与经营者的正当权益。 十一、加强对物业管理市场的管理是维护正常市场秩序的中心环节。
十二、对物业管理市场的管理主要由三类市场管理机构组成：1）国家设置的市场管理机构、政法系统的有关机构。 2）物业管理服务的技术管理机构。 3）群众性的管理监督机构。
十三、物业管理市场的管理体制是国家的管理监督和群众性管理监督相结合，是各种组织和手段的有机统一。 十四、如何加强物业管理市场的管理，维护市场的主要内容有哪些。
答：加强管理，维护市场的主要内容：（1）政府对物业管理市场的管理 （2）行业协会对物业管理市场的管理。 （3）物业管理企业的自我管理 （4）社会舆论对物业管理市场的监督管理。 十五、政府对物业管理市场的管理具体有哪些？
答：政府通过法律、法规对物业管理市场进行宏观管理，为物业管理市场创造“有法可依、有纪可守、有章可循”的市场环境。 政府对物业管理市场的管理体现在：（1）制定物业管理的政策法规。 （是规范化运作的基本条件环境，是健康有序发展的保证） （2）物业管理经营人资质管理，保证物业管理行业的服务质量。 （3）制定物业管理服务标准，开展物业管理质量评优工作。 （4）指导物业管理公司的工作，指导和帮助业主委员会工作。 （5）协调、解决运作中出现的情况和问题。 十六、行业协会对物业管理市场的管理具体有哪些？
答：物业管理协会是物业管理企业依法自愿组成的行业性社会团体。通过开展各种有益的活动，在行业内起到协调、协作和监督 管理作用。具体体现在：1）宣传物业管理行业的政策、法规，协助制定本行业的道德规范、自律准则和管理标准。 2）协助政府部门对物业管理企业进行等级评定、质量评优。 3）开展物业管理的调研，解决行业中出现的新情况、新问题。
4）收集、整理和提供信息，组织业内的学术和经验交流，对物业管理人员进行培训。 5）协助解决物业管理公司与业主之间的矛盾。
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十七、物业管理如何进行自我管理？
答：物业管理企业的自我管理行业是一种自律行为，是保证物业管理市场有序的一个重要环节。只有物业管理企业在市场上自觉
规范自己的企业行为，才是根本而有效的途径。包括：依法经营、明确市场定位、制定完善制度、员工培训。 具体如下：
（1）依法经营。 （在经营中，严格遵章守法，约束自身的经营活动。自觉遵守市场规则，公开参与、公平竞争，维护市场秩序） （2）明确市场定位。 （根据企业的本身规模和能力，确立企业的市场定位，并形成自己特有的经营范围。） （3）制定和完善经营管理制度，使经营活动程序化、制度化、规范化。
（4）员工培训。 （对员工进行定期的培训，树立正确的经营服务观念，掌握科学的、规范的市场操作方式。） 十八、充分利用社会舆论所特有的作用，对物业管理市场进行有效的监督。 社会舆论主要包括新闻媒介及业主意见。 第5章 物业管理公司
第一节 物业管理公司概述
一、物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。
二、物业管理公司性质的特点：（1）是独立的法人 （2）属于服务性企业 （3）承担某些行政管理的特殊职能，是城市现代化建设的组成部分。
1、物业管理公司作为企业的主要标志是：拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理与服务工作， 自主经营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。 但物业管理公司都要遵循企业法人讲究质量、信誉、效益等市场竞争法则。
2、从本质上来说，物业管理公司的“产品”只有一个，那就是服务。物业管理公司的服务是有偿的，是带有经营性的，是属于 企业的经济行为。 三、物业管理公司的类型
1、按存在形式划分为：独立的、附属的。
2、按服务范围划分为：综合性（包括物业产权产籍管理）、专业性。
3、按企业所有制性质划分为：全民所有、集体所有、外商独资、合资、股份制性质、私营性质。 4、按管理层次划分为：单层、双层、多层。
单层物业管理公司纯粹由管理人员组成，不带作业工人，通过承包方式将作业任务交给专门性的组织。 双层物业管理公司包括行政管理层和作业层。
多层物业管理公司一般规模大，范围广。有分公司或专门作业公司。 四、物业管理与产权人、使用人的关系是委托与受托、服务与被服务的关系。 五、产权人（业主）和使用人（用户）可分为两类：法人团体、私人用户。 1、法人团体可分为企业、事业单位和社会团体等。
2、法人团体作为物业的业主，是指物业的所有者不是自然人即个人，而是企事业单位或社会组织。
3、只要是物业的产权人或使用人，就是该物业的私人用户，并享有该物业产权人和使用人应有的权利和义务。（了解P98—99）
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