四、为什么说物业管理是现代城市的朝阳产业。 答：（1）物业管理的形成是物业特性决定的。
首先，从物理特性，物业具有使用上的长期性，同时它还是个人消费品中价格昂贵且消费时间最长的一种消费品。需要售后服务。 其次，住宅的产权的多元化发生的种种问题，需要统一管理和协调。
再次，随着人们的需要提高，在使用功能上要重新规划、设计、布局、改造等不断完善，需要提供服务。 （2）物业管理业的发展是现代社会经济发展和人们生活水平、生活质量日益提高的必然要求。 首先，物业管理是营造良好居住空间的需要。
其次，物业管理是拓展居住丰度的需要。（住宅丰度是指住宅的质量、性能、规格、功能、外观、内部结构等） 其次，物业管理是调整住房空间结构的需要。
（3）物业管理的扩大、拓展也是适应社会主义市场经济发展的需要。（住宅商品化、私有化的发展，会使劳动力的流动经常化）
五、加快发展物业管理业，提高物业管理业的经济效益、社会效益和环境效益，满足人们的物质和文化需要。必须通过物业管理 公司，采取市场化、企业化经营和专业化、社会化管理的方式加以实现。
六、物业管理业是房地产的一个重要分支（物业管理是现代城市的朝阳产业，加快发展物业管理业的积极作用） 七、现代居住的建筑空间具有良好的开放性、弹性，最大的包容性和可变性。
八、为什么说学习、研究物业管理学是提高我国物业管理水平的迫切需要？ 答：1）我国的物业管理是“朝阳”产业，将有巨大的发展前景。 2）我国物业管理与发达国家和地区相比，还有很大的差距。 3）我国物业管理从业人员的素质低，有待提高。
九、学习、研究物业管理学是培养物业管理人员的重要途径和手段。
培养物业管理人员，有两个途径：实践和理论。现实生活中丰富的物业管理实践活动是产生与培养物业管理人员的重要途径。 只有在理论的指导下，实践才能向广度和深度拓展，才能成为自觉、能动的活动，才能不断获得发展和完善。 十、为什么要学习、研究物业管理学？
答：1）物业管理业是房地产的一个重要分支（物业管理是现代城市的朝阳产业，加快发展物业管理业的积极作用）
2）学习、研究物业管理学是提高我国物业管理水平的迫切需要。 3）学习、研究物业管理学是培养物业管理人员的重要途径和手段。
第二节 物业管理学的研究对象与任务
一、研究建立物业管理学科的首要问题，就是要明确物业管理学科的研究对象、学科体系和研究方法。 二、物业管理学作为社会服务行业与房地产业相区别的内容，即是物业管理学科的研究对象的主要内容。
三、物业管理学科的性质，是由它在房地产消费领域中区别于房地产业而特有的属性决定——物业管理学科属于经济学科。既具 有部门经济学性质，又是一门具有房屋与建筑用地合理使用与有效利用等技术经济特点的经营与管理学科。
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四、物业管理学的研究任务是：以房地产商品的售后（租后）管理与服务为基础，研究房地产商品在长期消费（使用）过程中产
生的广泛而又多样性的专业化、社会化、规范化、企业化管理与服务的需求和供给运动规律；研究物业使用功能的不断完善； 研究使房地产的经营与管理实现良性运作的物业管理模式。
五、物业管理学科的技术经济特点，决定了它既是房地产经营与管理的专业基础学科，又是建筑工程技术维修与管理的理论基础。 六、物业经营与管理广泛的社会服务性的特点，决定了该学科建设一定要适应社会需要，既要满足国家对物业发展的近期和远期 需要，又要满足社会经济及科学技术和人类本身素质提高的需要，即物质文明和精神文明的需要。
第三节 物业管理与酒店管理的关系
一、酒店是指以建筑物为凭借，主要通过客房、餐饮向旅客提供服务的场所。
酒店就是利用空间设备、场所和一定的消费性物质资料，通过接待服务来满足宾客住宿、饮食、娱乐、购物、消遣等需要而取得经济效益和社会效益的一个经济实体。
二、酒店服务产品的特点：1）综合性 （有形设施与无形服务结合，物质产品和精神产品结合） 2）直接性 （生产与消费同步）
3）不可储藏性 （由直接性决定，进店是服务开始，离店是服务结束。） 4）产品质量受人为因素影响较大，难以恒定的维持一致。
5）受上述影响，顾客在购买“服务”时容易产生“担风险”的心理，从而不利于商品的销售。 001）决定顾客是否前来酒店消费的主要因素，是顾客对酒店的信任及酒店在顾客心目中的地位。 三、酒店把各种资源转化为社会所需要的商品和服务，是一个资源转换器。
四、酒店管理的主要职能就是资源的转换职能，体现在：1）组织接待工作的过程和酒店其他产品的生产过程。2）销售给顾客的 整个营销过程。3）调配、控制资金资源的财务工作。4）人事管理过程。5）研究与开拓新的资源，使资源转换器不断运转。 五、广义地说，物业管理应包括酒店管理。
六、酒店管理与物业管理的不同点： 1）功能不同 （酒店是服务于商务旅行者，提供食宿；物业管理是对物业管理，服务于业主。） 2）产权关系不同 （酒店的产权关系是单一的，物业的产权是多元化的）
3）管理特点不同 （酒店顾客逗留的时间较短，服务较短；物业管理的时间较长，服务可能是长期性） 4）权利义务关系的形成方式不同。 （酒店与顾客是“约定俗成”的，业主与管理公司是委托合同和管理规定的） 5）聘请管理公司的权利主体不同。 （酒店由发展聘请管理公司，物业管理是由业主委员会来聘请物业公司，并检查、监督） 七、物业管理与酒店管理的相同点：1）都是在一个相对封闭的范围内为顾客（业主）提供服务，都属于服务行业。 2）都有一套管理规划，都是规范化要求较高的行业。
3）现代物业管理越来越向综合性方面发展，酒店管理与物业管理呈现融合的局面。
第四节 物业管理学科体系
一、物业管理学作为一门独立于房地产经营管理的消费经济和管理服务学科，在学科创建之初把物业管理学科体系纳入学科建设。 只有把物业管理学科的研究升华到形成学科体系理论的高度来认识，才能把握物业管理学科建设的多层次性，做到以学科理 论体系为先导，指导与完善物业管理向专业化、社会化、规范化和企业化的转换。
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二、物业管理理论学科，研究的是房地产消费领域中物业管理理论与实践的共性问题，侧重以房屋消费理论对物业管理实践进行 理论的分析、归纳和总结，从具有普遍和规律性的认识中，给予科学的把握并能动地加以运用，使其与物业管理实践相结合。 学科的任务就在于揭示客观规律，借以指导实践。
三、物业管理技术学科，研究在房地产消费领域中，由于自然因素或人为因素引起建筑物、附属设备设施以及周边环境等发生的 变化，为维修养护和完善提高物业使用功能而提供所需要的专业技术。侧重于对物业范围内的专门维修知识和技术进行阐述， 以提高物业管理公司技术人员的专业管理与服务水平。
四、物业管理服务学科，研究物业管理在综合性的管理过程中，为满足业主的多方面需要，在实施专业化、规范化、企业化管理 的同时，必须把物质文明与精神文明结合起来，侧重于为提高企业形象和企业文化所需要的职业道德与修养。
第五节 物业管理学的研究方法
一、物业管理学的研究方法有三种：唯物辩证法、系统方法、实证方法。 二、唯物辩证法是研究物业管理学的基本方法。
1、在复杂的矛盾中寻求符合客观实际的正确认识，发现物业管理活动内部的本质联系，从而在学科建设中找出符合物业管理特 点的解决问题的途径。
2、应结合我国国情而不宜照搬不适合我国的某些西方物业管理理论。
三、系统方法，就是用系统的观点来研究和分析物业管理活动的全部过程。系统方法要求了解和把握系统的特性，找出特点，并 以研究、分析和解决物业管理中的问题。
1、从物业管理的角度来说，系统是指一个实体和一种方法。
2、每个单元性的房地产都是一个系统，同时又是从属于一个更大系统的子系统。 四、实证方法，就是用实际情况予以证实的方法。
1、在具体应用宏观调控与微观管理相结合，静态管理与动态分析相结合、定性研究与定量分析相结合等方法的同时，既要注重 理论演绎的方法，更要特别注重实证方法的研究与运用。
2、在物业管理学科研究方法上，只重视理论探讨而忽视实证分析，常常无法得出令人信服的结论。理论来源于实践，实践是检 验真理的唯一标准。只有经过实践证明的案例或事实，才具有操作的可重复性和结论的可验证性；只有把实证分析置于理论 演绎之中，才能使理论具有普遍的意义。 第3章 房地产经营与物业管理
第一节 房地产经营
一、房地产的含义
1、房地产是房产与地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。 2、房屋和土地反映物质的属性和形态，房产与地产则体现商品形式的价格。
因此，在生活资料方面，房产与地产属于财产范畴。在生产经营资料方面，房产与地产属于资产范畴。
3、在实际生活中，讲到房地产，一般均指房屋建筑和建筑地块所组成的有机整体。习惯上不把房地产、房屋、土地作严格区分。 4、房地产即房屋与土地，房屋与土地不可移动，一般又称之为狭义的不动产。 广义概念的不动产还包括水坝、地下工程、港口等其他建筑。
5、房地产是市场经济条件下最重要的财产形式之一，不仅是具有活动场所的意义，而是成为社会经济大系统的有机组成部分。
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二、按用途，城市用房可分为六大类：住宅、生产用房、营业用房、行政用房、文教用房、其他专用房。
1）住宅是最重要的生活资料，是人们从事一切社会、经济、文化活动的最基本物质前提。住宅是生活资料、享受资料、发展资料。 2）生产用房是指物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋，也是物质生产部门固定资产的重要组成部分。主要包括工业、交 通运输业和建筑业等生产活动中使用的厂房、仓库、实验室、办公室和生活服务用房等。
3）营业用房是指商店、银行邮电、旅馆、饭店以及其他经营性服务的第三产业所使用的房屋。既包括直接用于营业活动的房屋， 也包括办公室、仓库堆栈等辅助用房。
4）行政用房主要指党、政、军机关和工、青、妇团体以及民主党派等办公用房及辅助用房。 5）文教用房包括文化机构、体育组织、各种学校、医疗卫生机构以及科技机构的用房。
6）其他专用房是指各种特殊用房。如军事及国防机关用房、宗教团体用房、外国领事馆、寺庙、监狱等用房。
三、我国城市土地均为国家所有，按用途类型分为十类：1）生活居住用地 2）工业用地 3）市政公用设施用地 4）交通运输用地 5）风景游览区用地 6）公共绿地 7）文教卫生等公共用地 8）道路广场及仓库用地 9）特殊用地 10）其他用地 1、各种管线工程及其建筑物、防洪堤坝、火葬场、墓地都属于市政公用设施用地。 2、自然保护区、军用设施、看守所、监狱都属于特殊用地。
3、市区边缘的菜田、苗圃、果园、牧场等地以及城市内不易划出的零星用地都属于其他用地。 4、工厂、动力设施、工业区内的仓库、交通线、防护地带都属于工业用地。 5、为整个城市服务的商业用地都属于文教卫生等公共用地。
四、房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。
房地产的内涵包括：土地的开发， 房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让， 房屋所有权的买卖、租赁， 房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。
房地产业具体涉及租赁、信托、物业管理和以房地产为依托所进行的多种经营管理等项目工作。
五、房地产业的性质，是属于第三产业的第二层次。（1985年5月《国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计的报告。）
六、房地产业与建筑业的区别：建筑业完全是物质生产部门，属于第二产业；房地产业则兼有生产（开发）、经营、管理和服务 等多种性质，属于第三产业。在联合国制定的〈〈国际标准行业分类〉〉中，把经济行业分为十大类，建筑业为第一类， 房地产业和经营服务为第八类。在中国经济行业分为十三类中，其中建筑业列为第四类，房地产业为第七类。
七、狭义的房地产经营：主要是指建筑地块和房屋的流通过程及售后服务。
广义的房地产经营：包括房地产生产过程经营和流通过程经营，是指房地产企业根据经营目标，对房地产开发经营的全过程 作出科学的决策，并组织有效的实施。
八、房地产的运行机制：由生产、流通、消费三个环节组成。
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九、生产环节即通过对自然状态的土地投入人类劳动，进行房屋城市基础设施建设，获得房地产劳动产品的过程。 1、城市土地属于国家所有，农村土地属于村民集体所有。
2、国家（城市政府），可以依法征用集体所有的土地，将其变为国家所有，或者依法收回已投入使用的城市土地的使用权，然后 将征用或收回的土地的使用权，以有期有偿使用的方式，出让给土地开发经营单位或建设用地。 3、房地产的开发和再开发活动，是房地产生产环节的主要生产活动。
十一、流通环节即房地产的劳动产品进入市场，进行交易活动，实现其使用价值和价值的过程。 1、未经开发的“生地”，也能投入市场流通。
2、房地产市场活动主要有三种流通方式：买卖、租赁、抵押。
3、房地产买卖，是指土地使用权和房屋所有权的买卖，交易活动自始至终都贯穿着权属。 4、房地产租赁，是房地产出售的另一种形式，其实质仍然是流通领域的买卖关系。
5、房地产抵押，是指单位或个人以一定量的房地产作为如期偿还借款的保证物，向银行或其他信贷机构作抵押，从而取得贷款。 6、银行“按揭”，即是个人购房抵押贷款，其房屋的所有权属于银行，但购房者仍享有居住权，如到期无力归还贷款，房屋则由 抵押银行收回。
十二、房地产产品，经过流通环节的市场交易活动，转移给使用者，从而进入了消费环节。 1、房地产产品的使用周期长，作为不动产，具有固定性、耐久性和增值性。 2、在长期的消费中，产权产籍管理、维护修缮管理等每时每刻都不能缺少。
十三、房地产在国民经济中的地位：1）是我国国民经济的支柱产业。（房地产业对经济具有敏感性和超前性） 2）是国民经济的基础性和先导性产业。 3）是国家的一笔巨大财富。
十四、房产和地产是各种经济实体和家庭的基础性物质要素。房地产业的发展，可以为城镇经济的发展和城镇居民生活居住条件 的改善提供基本物质基础和前提。 十五、房地产业在国民经济中的有什么作用？ 答：房地产业在国民经济中的作用有：
（1）房地产业是国民经济和社会系统中基本单位的承载体，起着连结生产与生活、生产与流通、生产与消费等方面的作用。 （2）可以提供大量的财政积累，是提高附加值的产业。
（3）可以合理充分利用土地资源，可以合理分配和重组土地资源。 （4）可以促进和带动其他产业发展。 （5）有利于优化产业结构和消费结构。 （6）使更多人获得就业机会。
（7）有利于营造优美的居住环境，改善居住条件，建设社区文明。 （8）有利于完善投资环境，吸引外商投资，促进改革开放向纵向发展。 十六、土地资源是稀缺和不可再生的。
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