第二节 房地产市场
一、广义的房地产市场，是指房地产交换关系，即房地产全部流通过程的总和。
房地产市场是房地产经济运行的基础，是房地产经济纳入商品经济轨道的必然产物，既包含有形的具体的房地产市场，也包含房地产的价格体系、房地产的供给与需求以及房地产的管理与中介等各种具体的关系。 二、狭义的房地产市场，是指进行房地产买、租赁、抵押等交易活动的场所。
“场所”是包含的交易与劳动力以及其他类型的商品交易有所不同。因为房地产是不可移动的，它的位移、集中只能是概念上，它的交易主要是产权的买卖。
三、房地产市场分为三级模式。（一级、二级、三级）
四、什么是房地产一级市场？
答：房地产一级市场是由土地管理部门代表国家将土地使用权有期有偿的出让给房地产开发公司或其他企事业单位。用地者和管 理部门要签订土地使用合同，房地产一级市场是由国家垄断经营。
五、房地产一级市场如何分类？
答：房地产一级市场可分为三种类型：1）以协议方式 2）以招标方式 3）以拍卖方式
六、以拍卖方式出让土地使用权将是今后的重点，最能体现土地管理的规范化和市场公平竞争的精神。
七、什么是房地产二级市场？
答：房地产二级市场是由房地产开发公司按土地使用合同条款的要求，建成地上建筑物（住宅、商店、写字楼等）后，将房地产
出售或租赁的市场。
房地产二级市场主要包括四方面内容：1）土地租赁市场 2）地产使用权抵押市场 3）房屋开发市场 4）土地使用权互换。 其中，商品房预售市场在房地产二级市场上占有最大的比重。 八、什么是房地产三级市场？
答：房地产三级市场是将房地产二级市场取得的房地产进行转让和租赁等各种交易活动的市场。
房地产三级市场包括：房屋买卖市场、房屋租赁市场、房屋抵押市场、地产转让市场、地产转租市场等。
所谓二手楼宇的买卖与租赁即属于房地产三级市场。
九、中国的房地产市场是房屋和土地紧密结合后的一体化市场。三者是相互依赖，相互促进的。
房地产一级市场的垄断经营和二、三级市场的自由竞争，构成我国现代房地产市场发展的基本特色和结构模式。
十、房地产市场的特性：物质特性、经济选择性。
十一、房地产商品的物质特性：1）固定性 （是指位置上的不可移动性，房地产是生产过程流动，产品始终固定的。） 2）独特性 （房地产商品没有两个是完全相同的）
3）权益性 （是指开发后承载房屋的土地作为物质性资产的合法权益，是可以流通交易的。）
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十二、房地产商品的经济特性：1）差异性 （主要是指土地作为一种不可再生资源，供应量缺乏弹性，价值和价格受多种因素 制约，难以用简单的投入产出或成本加利润的方法加以测定，更多的是非经济因素 产生的价值偏离结果。）
2）双重性 （是指房地产所具有的消费特性和资本特性。一般情况下都具有保值和增值功能， 因而，除把它作为一般商品消费使用外，还把它作为资本投入获利和货币储存。） 十三 房地产市场的特性是由房地产商品的特殊性质决定的，主要体现在房地产商品的物质特征和经济特性。还作为一个独立的 市场系统，具有经营对象的非流动性，流通形式的多样性，以及房地产市场的统一性、区域性、垄断性、稀缺性和开放性。
第三节 房地产管理
一、房地产产权产籍管理工作是政府的一项重要职能，工作对象是众多的产权人，具有强大的政策性和法律性。 二、产权，是指城市房屋的所有权，即房屋所有者在法律的范围内对其享有的占有、使用、收益和处分的权利。 三、我国房地产产权包括房屋所有权和土地使用权两部分，是不可分割的。 四、城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权是实行权利人一致的原则
五、房屋产权按照所有制可分为六种类型：国有房产、集体所有房产、私有房产、宗教房产、外产、中外合资房产。
六、产权管理：就是对房屋所有权的管理，是房管部门按照法律规定的原则，对物业所有权及其合法变动情况的确认，保障产权 人合法行使权力而进行的一系列管理工作。
七、产权管理是房地产行政管理的一项基本工作，也是城市房地产各项管理工作的基础。 八、产权管理的任务主要包括：1）确认城镇房屋产权，办理各种产权登记，核发产权证书；
2）审核房屋购买、转让、调拨、交换、出售、抵押等是否符合国家政策，对非法行为及时处理； 3）掌握城镇土地的占有和变动情况； 4）提供城市规划、建设、房地产经营管理；
5）处理产权纠纷、保护产权人合法权益的物业统计资料。
九、产权管理工作的主要内容：1）产权登记 2）审查确认产权 3）核发产权证书 4）产权转移、变更登记 5）产权档案。 （1）产权证书是房屋产权的唯一证明，是产权的有效法律证件。
（2）产权档案是进行房地产经营管理和城市建设、管理、房地产纠纷仲裁等活动的基础资料，是产权管理的有机组成部分。 （3）产权档案为产权管理提供产权来源和历史演变以及房屋、土地变化的情况，是审查、确认产权和处理产权纠纷的依据。 十、产籍，也就是城市房屋的产权档案资料，是在产权登记过程中所产生的各种图表、登记材料，经过整理、加工、分类而形成 的图、档、卡、册、证件等资料的总称。
十一、产籍资料主要包括：物业的产权档案、地籍图纸、账册表卡等其他反映产权现状和历史情况的资料。
十二、产籍资料是记载房屋产权及其占有土地的使用权的情况记录，既有产权演变的历史沿革资料，又有反映现状的最新资料。 十三、产籍资料的基本内容主要有：物业地籍平面图、物业档案、物业卡片、物业登记簿册等。同一时期的图、档、卡、册资料 应该是一致的。
十四、产籍管理与产权管理是互相依存、相互配合的关系，产权管理是产籍管理的基础，产籍管理为产权管理提供依据和手段。
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十五、产籍管理：是指通过经常性的测绘和登记房屋所有权、土地使用权，不断完善和修正产籍资料，保持产籍的完整、准确， 有效的为产权管理服务，为城市规划建设提供准确可靠的数据而对产籍资料进行的综合管理。 十六、房地产经营管理，包括房地产经营和对房地产经营进行管理。 十七、房地产经营，包括房地产生产过程的经营和流通过程的经营。
十八、房地产经营：是指房地产企业根据经营目标，在分析自身条件和市场需求的前提下，对房地产开发、设计、施工以及策略 和售后服务等全过程作出科学的决策，并组织有效的实施。 十九、对房地产经营进行管理，包括房地产开发经营企业的内部管理和国家宏观管理。 二十、组建房地产开发经营企业的条件：1）有符合公司法人登记的名称和组织结构。
2）有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房。
3）有符合规定额度的注册资本和流动资金。
4）有一定数量的持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员和专职财会人员。 5）具有法律、法规规定的其他条件。
二十一、房地产开发经营企业的设立程序：1）向上级机关提出组建房地产开发企业的申请报告。 2）拟订房地产开发企业的章程。
3）向当地政府或房地产主管部门提出成立房地产开发经营企业的申请报告。 4）申请企业的资质等级。
5）办理银行开户，并存入规定额度的资金。 6）办理资金信用证明。 7）办理经营场所的使用证明。 8）向工商行政管理部门申请注册登记。
二十二、房地产开发经营企业资质是企业性质、专业经济技术素质、企业经历、经营业绩的综合反映。
二十三、城市房地产开发经营企业的资质分为1—4级。 二十四、房地产开发经营企业资质等级实行分级审批。
一级资质的企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国家建设部审批。 二级资质以下企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批。 开发企业的资质每年核定一次。
二十五、兼营房地产开发业务和以开项目为对象从事房地产开发经营的项目公司，不定资质等级。根据其项目规模审定其资金、 人员条件，核发一次性《资质证书》。
第四节 房地产售后服务——物业管理
一、物业管理是房地产综合开发的派生物。作为房地产市场的消费环节，物业管理实质是房地产综合开发的延续和完善，是一种 社会化和专业的服务方式。
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二、房地产经营管理与物业管理的区别。
答：1） 房地产经营管理主要侧重在物业的开发建设方面；而物业管理则主要从事物业的维护、保养以及对环境的绿化和物业 所有人的服务方面。
2）房地产经营的工作性质是开发物业，物业管理的主要任务则是售后服务。 三、物业管理对房地产经营有哪些影响？
答：物业管理作为房地产开发经营的派生和延续，其管理和服务质量的好坏，直接影响房地产开发经营的前景。 物业管理对房地产经营的主要影响有：1）有利于房地产的销售推广。 2）有利于物业保值升值。 3）有利于房地产市场的发展完善。
4）有利于提高房地产综合开发企业的声誉。 5）有利于推动外向型房地产经济的发展。
良好的物业管理能充分发挥物业设施及其环境效益的整体功能，促进人居环境的完善，从而有助于人际关系的融洽。
第4章 物业管理市场
第一节 物业管理市场的形成和发展
一、市场是指商品交换和商品买卖关系的总和。
二、从市场发展的历史轨迹来看，先有消费商品市场，再有生产资料市场；随着简单商品经济发展到扩大商品经济，便出现劳动 市场、资本市场。又可以根据交换客体的形态，将市场分为有形的商品市场和无形的商品市场两大类。 三、物业管理是有偿出售智力和劳力的服务性行业，所出售的是无形的商品，其核心是服务。 四、物业管理市场的概念？
答：物业管理市场，是指出售和购买以物业为对象的管理服务这种无形劳动的场所和由此而引起的交换关系的总和。
具体地说，就是把物业管理服务纳入到整个经济活动中，使其进入流通、交换，使物业管理经验与服务得以传递、应用，并渗透到生产、生活领域，改善生产与生活环境，提高生产与生活质量，从而实现其应有的价值。
五、物业管理市场的特点：1）非所有性 2）“生产”与消费同步性 3）品质差异性 4）服务综合性与连锁性 5）需求的伸缩性 1）物业管理市场交换的并不是物业管理服务的所有权，而只是这种服务的使用权。 2）物业管理服务的过程本身既是“生产”过程，也是消费过程，劳动和成果同时完成。
3）服务效果受到员工的经验、技术、情绪、态度等因素影响。同一服务，不同的操作，品质的差异性都很大。 4）物业管理服务是集物业维修保养、治安保卫、清扫保洁、家居生活服务等多种服务于一体的综合性服务。
业主或使用者对物业管理服务的需求在时间和空间及形式上经常出现相互衔接，不断地由某一种服务消费引发另一种消费。如：业主在接受汽车保管的同时，会要求提供洗车及维修服务。
5）业主或使用者对物业管理服务的消费有较大的伸缩性，客户感到方便、满意时，就会及时或经常惠顾；感到不便或不理想时， 就会延缓，甚至不再购买服务。
六、物业管理的健康发展和规范运作离不开市场。物业管理作为一个独立的市场形态，并纳入到整个经济的市场体系之中，是社 会主义市场经济发展的必然产物。
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七、物业管理的形成：
1）物业的特殊性使物业管理服务成为独立交换对象具备了可能性。（随着设备老化，发展功能复杂化，必须要有专业人员管理） 2）社会对物业管理服务需求的日益增加促使了物业管理市场的形成。（是业主的需求；是开发商的需求；是城市管理的要求）
八、物业管理市场结构：市场主体、市场客体、市场环境。
1、市场主体是指在市场中进行交换的个人或组织。市场主体包括需求主体和供给主体。 物业管理市场的需求主体：是物业的所有权者和使用者。
物业管理市场的供给主体：是物业管理的经营者。（即通过合法手续取得物业管理经营资格的人或组织。） 2、市场客体是指在市场中被进行交换的对象。市场客体可分为：有形商品和无形的商品（即劳务）两大类。 一个市场区别于另一个市场的主要标志在于它们所交换的对象不同。（即市场客体） 物业管理市场上的交换对象是物业管理服务，是一种无形的劳务。 3、市场环境是指进行交换的环境。
“环境”并不是指进行交换的具体场所，而是指交换赖以进行的社会制度以及各种相关的法律、法规。 物业管理市场来说，市场环境主要包括：?基本的社会制度、市场经济体制、国家大法——宪法。
?物业管理相关的各种专门性法律，如民法、经济法、合同法、企业法等。 ?具体有关物业管理的法规和政策。
（4）各类物业管理的契约或合同。
第二节 物业管理市场的运行机制
一、物业管理市场的运行机制有：物业管理市场价格机制、供求机制、竞争机制。
二、价格机制是指在市场竞争过程中，价格变动与供求变动之间相互制约的联系和作用。
价格机制是市场中最敏感、最有效的调节机制。
三、物业管理服务的价值构成是：物业管理效用、物业管理的相对稀缺性、对物业管理的有效需求。
物业管理服务的价值形式上表现为物业管理服务价格，通过物业管理效用、物业管理的相对稀缺性、对物业管理的有效需求，三者相互作用的结果，并通过具体价格表现出来。
（1）物业管理服务的效用，是指物业业主或用户因物业管理公司的服务而得到满足的程度。
（物业管理服务如果没有效用，就不会有物业管理服务价格，业主或用户也就不会产生占有物业管理服务的欲望） （2）物业管理服务的相对稀缺性，即意味着对比业主的一般欲望，其欲望的满足由于质和量上有限而处于不足的状态。 物业管理服务价格被看作是稀缺性的价值反映，可以认为是在结合效用和稀缺性后产生的。 （3）对物业管理服务还须要形成现实购买力才行。
人们把购买力所形成的需求称为有效需求；就是说业主或用户对物业管理服务费具备一定的支付能力。
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