及用品类价格上涨1.5%，家庭设备用品及维修服务价格下降0.3%，医疗保健和个人用品类价格上涨3.6%，衣着类价格上涨2.4%，交通和通信类价格下降6.3%。商品零售价格总水平上涨3.0%。
经济的持续快速增长和居民收入的稳步提高，为平顶山市房地产市场及房地产企业的发展提供了有利地外部环境。
2010年平顶山市主要经济数据如表2-2。
表2-2 2010年平顶山市主要经济指标
指标名称 国内生产总值 第一产业 第二产业 第三产业 固定资产总投资 社会消费品零售额 房地产开发投资 市财政收入 城市居民人均可支配收入 农村居民人均纯收入 计量单位 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 2010年完成情况 1312.1 114.7 849.4 328 712.9 349.98 90.4 107.8 16208 5504 增长幅度（±%） 11.2 4.2 12 11.6 23.4 19.4 18.1 19.7 10.1 15.2 数据来源：平顶山市人民政府信息网
2.2全国房地产市场的现状及前景
改革开放以来，我国的房地产业经过了近三十年的快速发展，已经成为了国民经济的支柱产业之一，为我国经济社会的持续稳定发展提供了有力的支撑。
2.2.1“十一五”期间我国房产市场发展状况
（1）开发投资方面
1）房地产投资增长较快，增速回落，住宅投资占房地产投资比重上升 一方面，“十一五”期间，我国房地产增速加快，累计投资已达16万亿元，
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年投资额由2006年的19423亿元上升到2010年的48267亿元，年均投资额32085亿元，是“十五”年均投资的三倍。另一方面，住宅投资占房地产投资比重逐步上升。“十一五”期间住宅投资累计达11.4万亿元，比“十五”增加了7.8万亿元。“十一五”住宅投资占房地产投资比重累计比“十五”提高3.6个百分点。此外，“十一五”后期90平米以下普通住宅投资比重上升，由2007年的23.3%上升到2010年的31.3%，上升了8个百分点，其上升主要得益于“十一五”期间我国经济的高速发展和城市化进程加快的大环境。。
表2-3 2001年—2010年我国房地产投资情况
单位：亿元、%
住宅投城镇固房地产年份 定资产投资 投资 2001 2002 2003 2004 2005 “十五” 245425 累计 “十五”49085 平均 2006 2007 2008 2009 2010 “十一93369 117465 148738 193920 241415 794907 19423 25289 31023 36242 48267 160424 13638 18005 22441 25614 34038 113736 22.1 30.2 23.4 16.2 33.2 25.6 32.0 24.6 14.1 32.9 20.8 21.5 21.0 18.7 20.0 20.2 70.2 71.2 71.9 70.7 70.5 70.9 10671 7184 26.1 26.8 53356 35920 21.7 67.3 30001 35489 45812 59028 75095 6344 7791 10154 13158 15909 4217 5228 6777 8837 10861 资 长率 27.3 22.8 30.3 29.6 20.9 率 27.3 24.0 29.6 30.4 22.9 资比例 资比例 21.1 22.0 22.2 22.3 21.2 66.5 67.1 66.7 67.2 68.3 住宅投投资增资增长固定资产投地产投房地产住宅投房产投资占资占房 9
五”累计 “十一158981 五”平均 数据来源：中国房地产发展报告No.8
32085 22747 24.9 25.7 2）房地产开发进度放缓。
“十一五”期间，虽然我国房地产总体投资加快，但土地购置、土地开发速度却在放慢，增速有所回落。“十一五”期间土地购置和土地开发面积累计分别增长18.9亿平方米和12.8亿平方米，只比“十五”累计增加2亿平方米和2.9亿平方米，同比增长都呈下降态势。房屋建筑面积竣工率从2006年的28.7%下降到2010年的18.7%，下降了10个百分点。
（2）房价概况
“十一五”期间，我国房价的总体趋势是房价波动起伏，整体呈快速上涨趋势。
近十年多来，我国房价以2004年为分水岭，2004年之前基本稳定，之后上涨速度不断加快。1998年—2003年，房价上涨速度相对较慢，商品房销售价格均价由2063/㎡上涨到2359/㎡，涨幅不大。2004年和2005年商品房销售价格均价分别为2778/㎡和3167/㎡，同比分别上涨17.8%和14.0%。尽管受金融危机影响，2008年房价一度出现负增长（-1.7%），但2005—2010年，房价整体上保持了快速上涨趋势，从2006年的3367/㎡一直上涨到2010年的5029/㎡，年均增长达9.7%。其中，商品住宅销售价格2006—2010年年均增长为10.0%。
（3）市场销售概况
“十一五”期间，我国商品房市场的总体状态是供应偏紧而需求偏旺。 1998—2004年，我国商品房总体竣工面积要大于销售面积，但是1998—2010年（2008年除外），竣工销售比一直呈下降趋势，由1998年的1.44下降到2007年的0.8，2010年达到历史最低，为0.73。这一状况与这一时期我国经济高速发展、城市化进程不断加快的影响叠加在一起，导致了商品房市场供偏紧而需求旺盛这一矛盾的出现。
2.2.2 2010年房地产市场发展状况
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（1）房地产投资高速增长
2010年我国房地产开发投资实现了快速增长，全年累计完成房地产开发投资48267亿元，同比增长33.2%，为1998年以来最高水平。其中，住宅投资占房地产开发投资比重的70.5%。按月数据来看，2010年除12月外，3—11月房地产投资、住宅投资同比增长分别在33%和31%以上，基本高于上一年对应的各月份。房地产投资较快的主要原因是房地产开发企业对未来房地产市场的发展预期看好，这也导致了房地产价格的不断攀高。
为了避免房地产投资过快对国民经济长期平稳发展带来的风险，国务院多次出台了较为严厉的调控政策，但由于多种原因，每次出台后3—4个月销售即出现了反弹，客观上给房地产企业增加了投资信心。
（2）土地购置速度加快，开发速度下降
2010年，面对房地产市场的火热，企业购置土地面积实现了较快增长，全年购置土地总面积为4.1亿平方米，比2009年增长了28.4%，增幅高于2009年47.3%。但同期土地开发速度放慢，同比增长较慢，按月份来看，只在4、5、6月份增长较快，全年有3个月甚至出现了负增长。
（3）房屋价格持续上涨但涨幅回落。
2010年全年，全国70个大中城市房价同比上涨10%，全年各种主要类型物业价格均经历年初较快上涨、年中稳中有降、年末稳定上涨的三个阶段，但增幅相比2009年有所下降。
（4）商品房、住宅销售面积增幅下降
2010年全年实现商品房销售面积10.4亿平方米，同比增长了10.1%，其中住宅销售面积为9.3亿平方米，同比增长8%。从月度数据来看，由于受到国家房地产调控政策的影响，3—12月商品房、住宅销售面积同比增长和2009年有较大差距。商品房、住宅销售面积在5—8月还出现了负增长，这证明了房地产调控政策对于抑制不合理需求的效果明显。尽管9月份以后商品房销售面积增速、住宅面积增速仍达到12%—18%，但远远低于2009年同期增速。
2.2.3未来十年房地产市场展望
为抑制房地产业发展中的不良因素，避免房因地产业的无序发展对国民经济和社会发展造成负面影响，国务院相继出台了一系列房地产相关政策，如提高房
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贷利率，控制房地产开发的信贷发放，征收房地产税等。尤其在 2010年4月17日，国家针对房地产市场出项的一系列问题出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，从根源上改变了房地产业的发展环境，使房地产业开始朝着正常改道发展。可以预见，未来十年里我国房地产发展所面临的经济、社会、政策等条件都可能面临大的变化，从而也导致房地产市场发生重大转变。
（1）房地产市场需求方面
从对房地产的需求来看，分为消费性需求和投机性需求，短期内市场格局可能会被投机性需求所影响，但从长期来看，市场趋势还是会由消费性需求决定。而住房消费性需求主要来自两个方面，即城市化进程带来的新增城市家庭形成的新增居住需求以及既有城市家庭形成的改善性新增需求。
1）城市新增家庭形成的新增需求将呈下降趋势。经过改革开放以来的高速发展，“十一五”期间我国城市化速度开始出现下降趋势，年均城市化率由“十一五”的1.35%下降到0.9%，因此预计我国城市以婚配年龄人口计算的新增家庭数量在经历快速增长后将呈下降趋势，新增城市家庭所形成的住房消费性需求也呈萎缩趋势[11]。
2）既有城市家庭的改善性新增住房需求将取决于经济增长前景和收入分配格局变化。既有城市家庭的改善性新增住房需求取决于家庭收入储蓄水平。一方面，我国城市家庭在经历了2004—2010年的购房高峰期后，相当部分家庭成为多套房持有者，部分一套房子的家庭改善型需求也基本一步到位，短期内难以有新增住房的需求。另一方面，部分居住条件较差的家庭，其新增改善性住房需求有待收入储蓄水平的进一步积累。
3）另外，在住房需求的构成上，中大户型的改善性住房需求比重增加。一方面，随着收入的提高，当前居住条件较差的家庭对中大户型有较大需求；另一方面，随着以农村劳动人口为主的城市移民所形成的新城市人口的数量及比重呈下降趋势，以满足城市化劳动人口或家庭低端居住功能需要为主的小户型住房需求将呈下降趋势。
（2）房产市场供给展望
新建住房供给在近几年持续快速增长后将进入一个相对平稳的阶段。一方面，近几年房地产业的投机性需求过大，导致开发量巨大，这部分开发量主要在2011、2012年形成实际供给。与此同时，为平抑房价，国家加大了保障性住房
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