和31.3%，其中尤以石龙区、宝丰最为集中，约占郊区县开发总规模的42%。
2.4房地产业环境分析
2.4.1房地产行业的特点
房地产也称为不动产 (Real Estate或Real Property)，狭义的房地产是指房屋的建筑部分与建筑地块有机结合的整体和它们衍生的各种物权[14]。
与其他商品相比，房地产的特点具有以下： （1）地域上的固定性
与其他商品相比，房地产的一个重要的特征即是由于土地具有不可移动性，因此附着于土地上的房屋同样不可移动。这一特性使消费者在选择房地产时十分注重区位条件，诸如配套医疗卫生条件、环境条件、交通条件、购物条件、文化教育设施等都在很大程度上影响房地产交易活动的进行。因此，房地产开发和经营管理企业必须十分注重消费者的这一要求，慎重地进行选择。同时，这一区位固定性使房地产的价格受土地的地段差价影响，地段的条件约优越房地产价格越高，反之则越低，这些都决定了房地产商在经营决策时必须对房地产的区位做出正确选择。
（2）使用上的长期性
在我国现行政策下，房地产的使用期很长，一般为70年，房屋的耐用期也较长，因此房地产在交换中不仅可以转移产权，而且也可以转移一定期限的使用权。
（3）规模大、价格高
与其他商品相比，房地产的价格一般都是比较高的。这一方面与房地产的规模有关，规模越大价格越高。另一个方面与房地产的供需不平衡有关，房地产供不应求的状况也客观上导致了房地产价格的不断攀升。
（4）单一性
可以说，没有完全相同的房地产，这主要是因为即使房屋地面以上的设施相同，但因为其所处的位置差异，也造成房地产间存在差异。这种差异的大小主要取决于两者之间的距离以及区位条件的不同。这种单一性，使得房地产市场存在信息失灵的现象，使得对房地产的估价和定位存在困难。
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（5）使用上的限制性
房地产作为社会最主要的物质内容之一，是社会经济和文化活动的物质基础，它对一个地域的形象、功能、环境和文明程度都有着重要影响。因此，它必须符合所在地域的发展要求，必须对产品的性质、功能、用途及对周边环境的影响等方面进行严格控制。这一点对房地产开发的影响也是十分明显的，房地产企业必须仔细研究和掌握这一相关信息，以避免决策的失误。
（6）房地产具有增值性[16]
与大多数随着其使用功能的实现和因磨损消耗而导致价值减少的商品相比，相比，房地产具有明显的增值性。由于交易时间不同，房地产的价值差异往往十分巨大。增值的产生来自两个方面：对房地产的需求增大造成价格的攀升和周边配套基础设施及环境条件的改善引起的价格上涨。
2.4.2国家政策对房地产业的影响分析
房地产业受国家产业政策的影响巨大，对宏观政策十分敏感，自1997年房改开始，我国房地产市场获得了长足的发展，也经历了多次制度变革、市场波动以及宏观调控政策的变化，尤其从2003年开始，国家对房地产业进行宏观调控的力度不断加强，使得房地产开发的风险不断加大。
国家政策对房地产业的宏观调控主要包含三个方面：对价格、供给量和需求量的宏观调控。近十几年我国对房地产的调控主要是调整和规范房地产市场秩序。主要体现在以下几个方面：
（1）推进住房分配货币化
住房分配货币化对房地产业的影响，主要是通过提高城镇居民的支付能力形成有效的住宅需求而产生的[17]。通过住房分配货币化，可以将住房需求转化为个人的货币需求，从而改善住房市场的需求秩序。这种有效的市场需求也提高了社会资源分配的有效性和效率。
（2）加强对房地产商的监管，提高行业进入门槛
2000年5月建设部即颁布了房地产企业资质的新规定，提高了各等级房地产开发企业的相应注册资本，将一些规模小的企业淘汰出房地产行业。这一政策的实施促进了房地产市场清理活动的开展，有利于房地产企业的规模的提高和实现房地产产业的集中度。
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（3）降低和取消房地产业的相关税费，减少审批环节，提高市场的透明度。 国家不断采取措施降低和取消房地产业的相关税费，目前，住房成本中各种税费占总成本的35%左右，这对于抑制房价过快上涨，提高购买力起到一定的积极作用，同时，监管和审批环节的减少也增加了房地产市场的透明度和有效性。
（4）增大房地产企业的市场进入障碍，提高产业效率。
中国人民银行于2001年6月发布了《关于规范住房金融业务的通知》，规定了向房地产商提供贷款的要求，即企业的自有资金不能低于项目总投资的30%。2003年6月又出台了121号文件，继续对开发商的贷款都做出严格的规定，这些政策的出台，有利于实现房地产行业的优胜劣汰，其结果是提高了房地产行业的行业效率。
（5）推进土地供应市场，提高了市场进入的壁垒
未解决原有的土地政策下寻租现象严重的问题，国家出台了新的土地供应政策，实行土地市场化供应，即采用“招、拍、挂”的形式，加强对土地资源的管理和调控，保证交易的公平。
这对于良好市场秩序的建立起到了积极的作用，对房地产市场的长期健康发展也有重要的意义。
总之，国家对于房地产业一系列政策法规的出台，表明了国家对房地产业的高度重视和法治化进程的提速，有利于规范化、市场化的房地产市场的尽快形成和国民经济的持续健康发展。
2.4.3房地产行业竞争结构分析
2.4.3.1房地产行业的运行机制
房地产行业的运行过程包括三个环节，即生产环节、流通环节和消费环节。 （1）生产环节
生产环节是通过对自然状态的土地投入人类劳动和资金，进行房屋和基础设施建设，获得房地产劳动产品的过程[18]。生产环节的前提是获得土地，土地一般通过招标、、拍卖等方式从当地政府获得，获得土地后房地产企业进行相应的开发。这是房地产业的主要环节。
（2）流通环节
流通环节是指房地产企业将生产环节产生的产品——房屋投入市场进行交
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易，实现其价值的过程，主要包括房地产的买卖、抵押、租赁等。
目前，房地产的流通主要分为两个层次，一是房地产开发和经营企业的交易活动，另一个是房地产产权所有者（既包括机关、团体、企事业单位，也包括居民个人）的交易活动。
（3）消费环节
经过流通环节，房地产的劳动产品转移给使用者，也就进入了消费环节。在房屋的消费试用中，必须对房地产进行各种社会化的管理。如产权产籍管理、房屋维护、修缮管理等。
2.4.3.2房地产行业竞争结构分析
除了国家的产业政策外，房地产企业面临的外部环境要素还有很多，如同行企业间的竞争往往直接关系着企业的生死存亡，对企业发展影响很大。为了对房地产行业的竞争结构进行分析，本文采用美国哈佛大学的迈克尔2波特提出的行业分析模型[19]进行分析。
迈克尔2波特认为，在一个行业中进行投资所获得的收益，主要取决于五个要素，即：行业内部的现存竞争者、潜在竞争者、替代品、以及买方和卖方的讲价能力，这五个要素同时对企业形成竞争压力。其关系如图2-1所示。
替代品 图2-3 波特的五种力量产业竞争结构
卖方 现实竞 争者之间的竞争 买方 潜在竞争者 （1）潜在竞争者的威胁
潜在竞争者的威胁是由于一个行业的投资收益率高于其他的行业，从而吸引其他行业的企业进入本行业，对本行业的企业构成威胁。近些年，由于房地产市场的利润率相比于其他行业较高，导致许多企业纷纷投资房地产，这一方面推动
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了房地产行业的迅速发展，但另一方面也导致了市场供求形势发生变化，使得买方市场的特征日益明显，影响了房地产企业在市场中的竞争地位，直接导致效益和利润的下降。
房地产行业对于潜在竞争者相对较强的吸引力意味着潜在的竞争者对于房地产企业的威胁较大，天元盛大公司本身也是在中国房地产市场快速发展的阶段进入这一行业的。作为当今世界经济体系中最具活力的地区之一，中国拥有巨大的消费市场和稳定的政治环境。中国经济连续多年持续的快速增长，吸引了众多的跨国、跨地区公司到中国开辟市场。另外，房地产规模不断扩大，不断升级使房地产成为资本进入最快的行业，国内外的一些大型的实力雄厚生产企业也利用其技术、资金以及产品促销等方面的优势开始渗透房地产行业，房地产生产企业需要对此保持清醒的认识并采取积极的措施应对[20]。
（2）卖方的讲价能力
卖方主要通过两个方面制约一个企业的经营活动：卖方提供的生产要素的价格直接决定着企业的生产成本，也必然影响企业的利润水平；二是提供给企业的生产要素是否是按照企业的要求按时、按质、按量，这对于企业维持和扩大生产规模有较大的影响。
天元盛大公司作为平顶山市有较大影响力的房地产企业，利用自身的优势与许多企业和物资供应部门建立了稳固的合作关系，实现了其在当地成本控制、质量控制上的较大优势。天元盛大公司可利用企业的规模优势，对自身所需要的建材和其他配套供应采取“竞质竞价”的方式采购。公司内部也建立了完善的大宗物资采购制度，实时监察物资采购的相关信息，取得不错的效果。
总的来说，天元盛大公司在当地的房地产市场具有一定的话语权和成本优势。
（3）买方的讲价能力
买方对企业经营的影响也表现在两个方面：一是用户的需求直接决定着行业的市场潜力，从而影响行业内所有企业的发展边界；二是用户的讲价能力会倒逼行业间的企业进行价格竞争，从而影响企业的利润获取能力。
经过近些年的高速发展，房地产市场已逐步完善，消费者的选择空间不断扩展，房价选择范围也越来越大，对企业定价权的影响也日益显现。
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