的建设力度，这些保障房项目将在2011、2012大量开工建设，这将使新增房产供给保持较快增长。同时，国家调控也在不断深入，必将引起住房供需矛盾趋向缓和，因此，未来十年，新增房产不可能一直快速增长。
另一方面，市场存量的二手房供给量将逐渐增大。一是在我国住房制度改革及后来自建公房分配中，中老年的住房持有比例较大，未来十年，这些老年人将逐渐失去独立生活的能力而被迫融入子女家庭，导致大家庭持有多套房产，形成二手房供给；二是自2008年以来的房产投机中多套住房持有的投机客在未来房产税征收以及房价可能走低的预期下，存在套现动力，这也将导致二手房供给数量增加。
2.3三、四线城市房地产市场的现状及前景
2.3.1三、四线城市的界定
关于“三线”的提法，最初是指将我国大陆地区由沿海、边疆地区向内地收缩划分三道线，其中一线地区指东南沿海及西南、西北的边疆地区，三线地区指腹心地带，二线地区指介于一、三线之间的中部地区。三线又分“大三线”和“小三线”，大三线是指上文所提到的三线地区，小三线是指一、二线的腹地[12]。
目前我们常提到的一线、二线、三四线城市的说法实际上源于房地产行业，后来演变为对城市综合实力和竞争力的划分。但是对于一、二、三四线城市的定义尚无权威划分方法，目前可见的有两种标准。
一种标准划分如下：
（1）一线城市：目前，北京、上海、广州、深圳四个城市由于经济的高速发展，在中国房地产行业中明显领先于其它城市，它们代表了我国房地产业发展的最高水平，因此被作为一线城市；
（2）二线城市：二线城市的划分主要是基于以下数据指标的评价。这些指标包括：地区国内生产总值道道2000亿元人民币；人均国内生产总值达到14000元；主城区常住人口100万；城市建成区面积100平方公里；全年商品房销售面积150万平方米；商品房销售均价达到3000元/平方米；
（3）单项或多项指标低于上述要求的城市，均作为三线城市。
另一种划分主要依据一座城市的政治地位、经济实力、区域辐射力以及城市
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规模等。
（1）一线城市：主要是房地产行业的发展迅速的北京、上海、深圳、广州四座城市；另外，天津被作为准一线城市看待；
（2）二线城市：主要包括部分直辖市、计划单列市、副省级城市以及多数的省会城市等；
（3）三线城市：主要包括经济欠发达地区的省会城市及大多数的地级城市； （4）四线城市主要包括经济欠发达的部分地级市、县级市以及县。 本论文中所指的三四线城市主要是指中国房地产测评中心、中国房产信息集团发布的《中国三四线城市房地产发展潜力测评研究报告》[13]中所确定的城市。
《中国三四线城市房地产发展潜力测评研究报告》中三四线城市的界定主要是根据该城市房地产市场的发展水平，具体包括在我国所有建制地级城市中除32个直辖市、省会城市和计划单列市（这其中不包括西宁、兰州、银川和拉萨四个省会城市）以及3个房地产市场发展比较成熟的城市（无锡、苏州和佛山），共计有251个三四线城市。
根据此标准，平顶山市及所辖的县市均属于三、四线城市。
2.3.2三四线城市房地产市场概况
（1）房地产市场规模概况
根据中国房地产测评中心所作的《中国三四线城市房地产发展潜力测评研究报告》（以下简称报告），从销售规模来看三四线城市中近七成的年销售规模不足二百万；从地域分布来看，中西部城市的销售面积偏小。
报告以各城市2009年的商品房销售面积和商品住宅销售面积作为区分标准，将所有的城市分为4组，即500万m2以上、200—500m2 之间、100—200万m2 之间和100万m2以下。
500万m2以上的城市共17个，该组城市房价增长率主要在10%—15%之间（共13个城市），均价主要与其所在区域整体发展水平相关联，多为2278—6423元/ m2之间。
200—500万m2的城市共72个，该组城市房价增长率主要在10—20%之间（共51个），均价多在2000—4000元/ m2之间（共54个城市）。
100—200万m2的城市有88个，该组城市房价增长率主要在10—25%之间（共
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67个），均价主要集中在3000元/ m2以下（共69个）。
100万m2以下的城市有74个，该组城市房价增长率分布比较广泛，但总体较低，10%以下的占了24.3%，10%—20%的占了51.3%。均价大多在2500元/ m2以下（58个）。
从地域上看，500万平方米以上城市组主要集中于江苏、广东、山东三省；200—500万平方米城市组主要分布于四川、山东、浙江、辽宁等地；100—200万平方米城市组主要分布于安徽、福建、广东、河南、湖南、湖北、四川、陕西等地；100万平方米以下城市组主要分布于甘肃、广西、黑龙江、山西等地。
（2）房地产市场整体规模差距大，但发展速度相近
三四线城市和一二线城市在房地产发展总量上存在着巨大的差距，无论从人均居住面积、房地产开发投资额还是住房需求、房屋均价等各个层面的上，三四线城市房地产市场与一二线城市均存在明显的差距，但三四线城市的发展速度却十分显著，其房屋均价的增速基本保持了与一二线城市的同步，尤其在国家加大房地产调控力度的情况下，三四线城市将能吸引更多的房地产企业和资金，房地产业发展趋势向好。
2.3.3平顶山市房地产市场的现状及前景
2002年以来，平顶山市经济呈现强劲增长势头，城市化进程全面提速，房地产行业也不断升温。房地产业作为第三产业，主要是为生产和生活服务，而且对其他产业具有很强的带动作用，其发展状况直接关系到国民经济的发展。平顶山房地产业的发展为其经济建设和社会发展做出了很大贡献，推动了当地经济的快速发展，也方便了人民群众的生活，但与此同时，房价上涨也出现过快的势头并由此产生了一系列的社会问题。
据统计，2009年平顶山市社会固定资产投资完成573亿元，增长28.9%，2010年这一数据分别为712.9亿元和23.4%，增幅均位居河南省前列。其中房地产开发投资分别为69亿元和90.4亿元，增速分别为96%和18.1%，位居河南省第一位，成为平顶山市社会固定资产投资向上趋势的主要因素。目前，平顶山市房地产业的发展势头基本保持了快速和健康，但也存在着市区与郊县发展不均衡的问题。
2010年平顶山市房地产市场的运行特征表现为以下几方面：
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（1）开发规模继续扩大。
2010年，平顶山市商品房建设规模为167.5万平米，同比增长15.3%。其中住宅、商业用房和写字楼建设规模分别为156、4.7和6.8万平米，分别比2009年增长15.8%和13.7%、。新开工面积为163万平米，同比增长15.6%，其中住宅154万平米，同比增长17.6%。别墅和高档公寓开发规模达到34.7万平米，同比增长近21.3%。
表2-4 2010年平顶山市商品房基础经济数据
项目名称 在建规模（万m2） 比2009年增长 住宅 156 15% 写字楼 6.8 13.7% 商业用房 4.7 15.8% 数据来源：平顶山市统计局2010年统计数据
（2）2010年全市商品房价格持续攀升
根据平顶山市统计局的数据：全市(含郊县、区)含经济适用房在内的商品房均价为2860元/平米，比去年每平米上涨327元，涨幅为13.55%，不含经济适用房的商品房均价为3286元/平米，其中，城区价格为3452元/平米，郊区县2643元/平米。房价上涨的原因主要有两个，一是房屋成本的推动，二是需求的拉动，三是房屋自身品质的提高。
成本的推动主要源于国家对房地产的调控，对土地实行公开拍卖后，房地产商取得土地的成本大大提高，从而带动房地产开发成本的上升。大规模城市改造、农转非进程及居民收入水平的提高形成的巨大住房需求，对房地产发展形成良好的销售预期，从而导致居民购房意愿和购房能力的增强，并最终以购房的实际行动体现出来。
（3）房地产市场需求强劲，资金来源充裕
2010年，平顶山市房地产开发资金总计达到90.4亿元，较上年增长了23.5%。这些资金主要来自银行贷款、购房者的定金及预付款以及开发商自筹。
其中银行贷款占了53.76%，购房者的定金及预付款占了33.52%，开发商自筹占12.72%。这其中，有53.76%、33.52%的开发资金来自银行贷款和购房户定
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金及预付款，说明无论是金融机构还是普通民众都对现阶段的房地产市场较看好，这有力地支撑了房地产业的发展。
表2-5 2010年平顶山市房地产资金来源
房地产开发资总资金 银行贷款 开发商自筹 购房客户定金及预付款 资金额（亿） 90.4 48.6 11.5 30.3 占房地产开发资总资金比例（%） 100 53.76 12.72 33.52 数据来源：平顶山市统计局2010年统计数据
（4）房地产投资和需求增长迅速，带动房地产市场迅猛发展
据平2010年顶山市统计资料，该年商品房销售总面积达到149.6万平米，同比增长12.1%。主要是由于2005年至2010年间，平顶山市房地产投资较为迅猛，6年的平均增幅达到45.96%，带动了平顶山市房地产的迅速发展，这一期间的整体销售状况也与投资基本吻合。
表2-6 近五年平顶山市房地产发展状况一览表
年份 销售总面积（万平米） 销售额（亿元） 城区均价（元/平米） 含郊县的全市均价 2005 108.3 22.1 2043 1892 2006 117.5 29.8 2536 2325 2007 129.6 37.3 2878 2633 2008 138.2 41.3 2985 2797 2009 146.7 47.7 3251 3042 2010 149.6 51.6 3452 3286 数据来源：平顶山市统计局2010年统计数据
（5）郊县房地产市场得到大力启动
随着城市辐射能力的不断增强和交通网络的逐步完善，再加上郊区县在低价、劳动力成本方面的优势，郊区县逐步为房地产商所看好。2010年郊区县房地产开发投资、商品房在建规模、销售面积分别占全市总规模的35.2%、29.6%
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