致：百色富缘房地产开发有限责任公司 文号：万联行/百色项目（2005006） 由：万联行 日期：2005年9月12
⒉辅助形象传播语
在以“江边的香格里拉”作为项目形象定位之外，我司根据项目特色，提炼出辅助形象传播语如下——
①从园林风格提炼传播语：
都市生态园，岭南新加坡
②从突出项目江景优势、彰显尊荣身份方面提炼传播语：
一线江景，一世尊荣
㈢楼盘档次定位
房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同，具体如下表：
地产因子 对公共交通的依赖性 对噪音、环境干扰的适应性 对小区周边市政配套要求 小区物业管理的要求 建筑、质量装修要求 容积率、覆盖率要求 单身 普通 中高档 豪宅 公寓 住宅 住宅 很强 强 一般 中高档住宅附加说明 本项目 符合情况 弱 不宜闹市区、人员混杂区 符合 很弱 高 很高 很高 低 很高 不宜紧临交通主（快）干道、高压线、工厂等 —— —— 精品设计 —— 符合 符合 可达到 可达到 可达到 强 较强 弱 高 很高 高 低 不高 高 低 一般 高 无 一般 低 对休闲空间，绿化要求 无 一般 高 景观要求 无 一般 高 具有品味的专用康乐、商可达到 务会所及小区内环境 最好具有天然稀缺景观资很高 符合 源 抄送：罗总、郭总、莫经理 万联行策划部
致：百色富缘房地产开发有限责任公司 文号：万联行/百色项目（2005006） 由：万联行 日期：2005年9月12
上表分析明朗显示：本项目所处地块基本具备中高档住宅所必须的地产因子，是较理想的中高档物业地块。
依据项目所处地块属性，结合项目区域形象、项目目标客户群分析及定位，建议将本项目产品档次定位为：
整体规划、园林规划、户型设计、环境配套、物业管理等综合素质较高的品质、品味江景社区。
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致：百色富缘房地产开发有限责任公司 文号：万联行/百色项目（2005006） 由：万联行 日期：2005年9月12
第二部分 营销推广方案
一、 入市时机
鉴于当前百色土地供应量偏大，而消费力有限，房地产市场将很快从现在的供求基本平衡转向供大于求的局面，预计一两年后的百色房地产市场将非常严峻。特别是多个江景住宅项目先后推向市场，本项目将遭遇激烈的市场竞争。
为抢占市场先机，建议本项目加快工作进度，尽早实现售楼部开张并迅速开展一系列宣传推广活动，以抢占市场先机，树立良好的项目形象，充分发掘潜在客源。在开盘销售工作准备充分的基础上，争取抢在主要竞争对手之前迅速推向市场，以快速完成销售，尽早通过市场。具体入市时间建议安排为：
10月中旬进入市场铺垫期，10月底实现首期内部认购，预计11月19日实现首次开盘销售。
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致：百色富缘房地产开发有限责任公司 文号：万联行/百色项目（2005006） 由：万联行 日期：2005年9月12
二、 项目目标客户分析
每个项目因其自身性质都拥有它的目标客户群体，而目标客户群体则是根据每个项目的性质和产品结构进行划分的。根据本项目特有的地理位置和项目定位，项目主要客户群体将主要包括百色市内公务员、市内
企事业单位的中高层管理人员、周边县份各行政部门及企事业单位领导，以及一些经济实力较强的市内私营业主。
㈠目标客户群的成分组成
⒈主要目标客户 ?百色市内公务员
作为在政府部门工作的公务员，一方面获取市政规划信息的渠道较多，对本项目周边区域的发展规划比较了解；另一方面该群体属于百色中高收入阶层，具有较强的购买力，是中高档江景房最主要的购买群体。本项目坐拥一线江景，属于中高档的品位、品质社区；更以其所处区域为百色市近年来发展的热点区域，地理位置优势十分明显，新规划的城西路更被誉为“百色的民族大道”，发展前景清晰可见。加之超前的规划设计、极富现代感的建筑立面、多渠道的宣传推广，必将吸引众多公务员的高度关注，在项目首次开盘时抢饮头啖汤，成为本项目的主要购房群体。 ?百色市内企事业单位中高层管理人员
百色事内一些企事业单位的中高层管理人员，如媒体、银行、通讯、
抄送：罗总、郭总、莫经理 万联行策划部
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电力、烟草、矿产企业等等，均属于百色的高收入群体。这些人手头有一定的积蓄，具有较高的文化素质，追赶时尚潮流，讲求品位、品质生活。本项目作为中高档品位、品质江景社区，由于户型面积偏小，总价相对不高，在这些人的承受范围之内，因而将成为他们的购房首选。 ?周边县份各行政部门及企事业单位领导
随着百色新发展规划出台，城市经济迅速发展，城市规模日益扩大，市政配套逐渐完善，百色市的辐射能力不断加强，吸引越来越多的周边县份居民到百色市内安家置业。据统计，周边县份购房者占百色市购房者总数的30%以上，可谓“三分天下有其一”；而来自周边县份的购房者中，各行政部门及企事业单位领导占了绝大多数。本项目处于未来百色高速公路出口附近的桥头堡位置，规划合理、外立面色彩鲜明独特，坐拥一线江景，必将受到这部分购房群体的青睐。 ?经济实力较强的市内私营业主
作为靠生意发家的私营业主，他们普遍手头资金较多，对住房要求较高；同时由于“山主人丁水主财”，生意人对江景房情有独钟，并且往往是滨江大户型的主要购买群体。本项目所处地理位置与档次定位，与这部份目标客户群的需求较为吻合；同时，本项目具有良好的升值前景，也将成为吸引私营业主购房的重要因素。
抄送：罗总、郭总、莫经理 万联行策划部