酒店公寓，特别是“5。11”七部委意见颁布后，著名的大摩房地产基金以37亿元收购上海“明天广场”，给国内的投资者以启示。房地产投资的方向正在转变，有稳定回报的物业，如街铺、写字楼，经营良好，有回报的产权式酒店将是下一轮的投资热点。
6、未来的房地产将是以产品取胜、以良好的性能价格比取胜，理性的市场。谁的产品越是针对消费者的需求，越是会赢得客户的认同及购买。
7、2008年北京奥运、2010年上海世博的美好预期，对房地产共同确认的支撑，使未来三年的大势向好，这对开发者、投资者都是信心的支持。
第四章 项目投资分析
(本投资分析是在开发商实力一般的情况下，以回收销售款为主导——中档中价的产品定位的投资分析，其后附高档定位的产品投资分析)
一、项目概要
（一）项目概况
1、项目名称：黄山翠湖国际高尔夫生态度假村 2、地理位臵：黄山市屯溪区，松柏高尔夫西侧 3、总占地面积：约290亩
4、开发量：容积率为0.4，其中地上建筑面积约为77000㎡
其中：
内容 宾馆 度假公寓 独立别墅 双立别墅 联排别墅 沿街商业 公建配套 总计 占地（㎡） 29000 12500 70600 32500 39000 7900 1500 193000 建筑面积（㎡） 18000 另地下：3500㎡ 10000 12000 12000 20000 4000 1000 77000 容积率 0.62 0.8 0.16 0.37 0.51 0.58 0.40
本地块位于黄山市屯溪区西郊奕棋镇博村地块，东南面和正南面紧临黄山松柏高尔夫球场(沿球道约750米长)，西面和西南面临水库，北面正对在修建好的沿山公路，公路北面是规划中的宝钢集团规划中的高档度假别墅区；东北面紧临着黄山旅游股份公司的卡丁车游乐场和360度环幕影院。基地现状为丘林地带，自然环境优越，原始植被丰富；北距黄山国际机场约2KM，距黄山市中心约8KM，南距（黄山——杭州）高速公路入口5KM，地理位臵得天独厚，发展潜力巨大。现（黄山——杭州）高速已开通，约210公里，二小时车程。
（二）投资分析的目的、依据
本项目投资分析的目的是在对黄山市及周边省市住宅、别墅市场及商铺市场和本项目所在区域市场详细调查研究的基础上，结合本项目的初步构思及产品定位，对项目的社会、经济效益进行评估，判断项目经济上的可行性，以合理有效地利用资金，取得较高的经济和社会效益。
★依据
① 沿及定位部分确定的相关指标，如项目产品定位、价格、销售计划等； ② 本项目的规划设计方案及相关经济技术指标；
③ 项目开发建设方案（项目开发周期，资金筹措及投入情况）； ④ 行业一般获利能力；
⑤ 国家及黄山市有关建筑工程技术方面的标准、规范、指标等资料； ⑥ 黄山市土地、城市建设、房管部门规定的有关税费标准；
⑦ 考虑到本案周边生活配套设施较为齐全，本案在进行经济测算时认为红
线外的市政设施接驳点一应俱全，所以本案的经济测算认为红线外基础设施费为零。
二、建设方案
（一）方案设想
1、总体设想
本项目的开发建设应充分考虑区域市场的特点及发展商自身情况，吸取其他项目的成功经验，通过旅游渡假区及养生公寓的建设，以优美的自然环境、高档的休闲度假环境、一流的居住养生环境、适中的价格、较高的性能价格比吸引投资客户，树立东部六省一市一个全新的度假、休闲、娱乐、养生区。建筑、景观、道路建设同时进行，待前期景观、样板段建设基本完成并营造出一定“人气”与“环境氛围”时，再进行全面推广及开发和建设。
本案充分依托周边的自然环境（高尔夫、水库）及黄山城市配套，以黄山松柏高尔夫球场为基础，延伸出现代都市人急需休闲、康健、度假、游玩、理疗等服务设施，让在上海、江淅一带大都市忙碌奔波的人们找到了一块安逸、休闲、放松的度假场所。因此本案主卖点依次为：
① 黄山松柏高尔夫球场--标准18洞（本项目办一个100个会员的集体卡） ② 本社区内高尔夫推杆果岭
③ 两个标准网球场（结合一个篮球场） ④ 健康运动会馆
⑤ 黄山温泉、桑拿中心（约900㎡） ⑥ 健康理疗中心（与黄山市医院合作联营）
⑦ 休闲运动室（台球、乒乓球、足球吧等） ⑧ 水边垂钓
让客户在本社区充分享受大自然的美景同时，通过适当的有氧活动，使全身充分的放松，使过度消耗的精神、身体通过调整得以恢复，重新充满活力。
在本社区提供如此众多的优质服务同时，主体度假公寓以2800元／㎡左右的价格推向市场，以超性能价格比的产品推向上海、江、浙几省，平均4万元／套的首付，月供700～900元的银行按揭贷款，应有相当的吸引力。
（黄山市另一类比个案：徽州文化园，详见附表。其物业比本项目差得远，度假公寓2300元／㎡已快速去化650套）
2、建设经营期
本项目建设周期，养生公寓为二年，产权式酒店及酒店为二年半，别墅为2~3年，整个项目约为三年半左右时间,即2005年1月～2008年6月。 （二）开发建设进度
本项目于2005年1月前完成工程的前期土地道路准备工作，2005年7月开工建设，一期为联立别墅，2005年底动工酒店及度假公寓。预计将于三年全面竣工，即2008年12月完成。
三、投资估算
本项目投资估算是在本公司对此项目开发构想的基础上，参照全国及黄山类似工程的费用水平和市政府有关管理部门的取费标准，并考虑其他一些因素而编制的。本投资测算将土地成本按20万元/亩进行测算，含场地平整及护坡费用。