未完成销售尾款 总计销售款 6、利润：
2970万元 32650万元 3300万元 36100万元 目标利润：32650-23686=8964万元
理想利润：36100-23686=12414万元
另有建好的酒店公共部分（未卖）5000平方米，已完成投资约1800万元，可在以后自主经营或出租。用这部分固定资产抵押贷款完成产权式酒店的回报准备金。 我们假设只达到目标利润，则本项目的静态利润率为：8964÷23686=37.8%
五、不确定性分析
（一）盈亏平衡分析
当各类别墅、产权式酒店、度假公寓、商铺的价格及面积达到预期收益时，在销售收入达到项目总价值的72.5%时，项目达到盈亏平衡，即能使总收入与总支出相抵，说明项目有较强的抗风险能力。 （二）敏感性分析
可能影响本项目经济效益的主要因素有：投资因素变化和销售收入因素变化。针对投资的主要评价指标，分析投资因素和销售收入因素变化时对财务效益的影响，得出以下结论：
1、当总投资增加10%时，本项目静态利润率25.3%
2、当销售收入减少10%时，本项目利润为静态利润率24.1%
从敏感性分析可以看出，投资因素和销售收入因素变动对项目财务效益影
响都很大，因此降低成本减少投资及拓展销售渠道、增加销售收入都有着十分重要的意义。当总投资增加10%或销售收入减少10%时，财务效益指标仍在较佳范围内，说明本项目抗风险能力较强，项目决策较佳。
第五章 项目实施计划及资金计划
一、项目实施计划
整个项目将分为两期开发，前后历时3年半。在本系统控制框架计划中，我们将每部分的开发都分为四个阶段，即设计阶段、报批报建阶段、施工阶段、销售阶段。而在一期开发之前，另有前期策划阶段，为整个小区的开发建设提供创意和建议。
● 一期：2005年～2007年8月
1．前期策划阶段：2005.1～2005.6
主要工作成果：产品设计调整建议、物业管理建议书、智能化方案建议、交楼标准建议书，规划方案设计及报批完成。
2．设计阶段
单体设计方案（第一阶段）：2005.6.15~2005.6.25 设计方案（第二阶段）：2005.7.1~2005.7.20 施工图设计：2005.6.25~2005.8.31 景观设计：2005.6.15~整个项目结束 售楼处施工图：2005.7.25~2005.9.20 3．报批报建阶段
项目立项：已完成
设计方案评审报批：已完成 用地规划许可证：已完成
建设工程规划许可证：2005.6.20~2005.7.10 施工许可证：2005.7.20~2005.7.30 预售证（一期）：2005.9.1~2005.9.20
入住许可证（一期联立别墅）：2007.2.15~2007.4.15 4．施工阶段
基础工程：2005.7.15~2005.8.25 主体工程：2005.8.25~2005.10.25 装饰及安装工程：2005.10.25~2005.11.25 室外及景观工程：2005.11.25~2006.2.25 一期竣工：2006.4.25~2006.6.25 5．销售阶段
全程营销策划：2005.1.1~一期销售结束 售楼处施工：2005.7.25~2005.9.20 销售员培训：2005.7.20~一期销售结束 开盘准备期：2005.9.20~2005.11.20 正式开盘：2005.11.28
销售：2005.11.28~一期销售结束
● 二期(以酒店为例)：2005年12月～2008年12月
1．设计阶段
前期酒店管理公司顾问咨询：2005.7.15~2005.10.15 施工图设计：2005.12.1~2006.3.30 景观设计：贯穿整个开发期间 2．报批报建阶段 用地规划许可证：已取得
建设工程规划许可证：2006.2.20~2006.3.20 施工许可证：2006.3.20~2006.4.10 预售证：2006.5.15~2006.5.30 入住许可证：（另定） 3．施工阶段
基础工程：2006.2.20~2006.4.20 主体工程：2006.4.20~2006.10.20 外立面装修工程：2006.10.20~2006.12.20 室内装饰及安装工程：2007.3.18~2007.10.18 室外及景观工程：2007.10.18~2008.2.18
酒店软装及设备调试、试运营：2008.2.18~2008.4.18 二期竣工：2008.5.18~2008.9.18 酒店正式开业：2008. 9.28 4．销售阶段
营销策划：贯穿整个开发期间 销售员培训：贯穿整个开发期间 开盘准备期：2006.3.18~2006.4.30
正式开盘：2006.5.1 销售：贯穿整个开发期间
二、项目进度表（略）
三、 销售资金回笼分析（估算）
假设楼盘总销金额为36700万元，可售总建筑面积为80000平方米； 分两期开发，一期开发面积为25000平方米，二期开发面积为61000平方米。
一期销售时间：2005年9月~2006年6月 均价：3400元/平方米，总销金额为8500万元； 二期销售时间：2006年5月~2008年5月 总销金额为28200万元。
一期销售回款计划表
时 间 内 容 预计销售回款（万元） 累计销售回款（万元） 总 计 2005 9-10 2100 11-12 1850 1-2 1350 2006 3-4 1350 5-6 1850 备 注 2100 3950 5300 6650 8500 8500万元 由此可见，只需项目一期营销得当 ，回款顺利，基本可将前期5500万元的投资款大部分收回，若申请到银行3000万元的贷款，则项目的开发资金就得到更好的保障。
二期销售回款计划表