（一）土地费用
本项目的土地费用主要由基地上居民动拆迁及安臵费、土地出让金、现场三通一平费用、管理费用及前期资金利息等组成，先按20万元/亩进行测算。 （二）其它成本 ①土地成本 ②规费 约 ③建安费 土建 ④配套费（综合管线、绿化） ⑤管理费 ⑥利息及财务费用 ⑦营销广告费用 ⑧不可预见费用 ⑨设计费及前期费 ⑩营业税销售额×5.6% 综合成本
产权式酒店 484元/㎡ 60元/㎡ 1000（电梯、空调）+1000元/㎡（装修） 度假公寓 375元/㎡ 60元/㎡ 600元/㎡ 220元/㎡ 40元/㎡ 30元/㎡ 140元/㎡ 40元/㎡ 60元/㎡ 157元/㎡ 1722元/㎡ 别墅 968元/㎡ 60元/㎡ 800元/㎡ 400元/㎡ 85元/㎡ 50元/㎡ 350元/㎡ 80元/㎡ 160元/㎡ 240元/㎡ 3193元/㎡ 250元/㎡ 60元/㎡ 40元/㎡ 325元/㎡ 60元/㎡ 110元/㎡ 364元/㎡ 3753元/㎡ 则： 1、养生公寓成本：1722×1.0万＝1722万元
2、产权式酒店成本：3753×1.8万＝6755万元 22526万元 3、别墅成本：3193×4。4万＝14049万元 4、度假村的休闲设备等：200万元
5、街铺、地下室成本： 960万元
总计成本：23686万元
另须计提产权式酒店的回报准备金=产权式酒店总销售额x15%=1270万元 当然，若酒店定位准确，经营良好，这部分准备金就无须预备。
}
四、效益分析
（一）评价方法
1、本项目的经济效益评价是在对黄山市房地产市场调查，并结合本项目整个区域的建设开发所促进区域市场的上升综合分析的基础上做出的。
2、项目建设经营期为：2005年6月—2008年6月。 3、效益评价货币本位为：人民币元。 4、贷款利率为：年息5.6%。 （二）营销计划及销售收入预算
1、营销计划
（1）度假养生公寓：
● 产品为50㎡一室一厅为主，有少量70㎡二室一厅，建筑为4~5层，造型为Townhause，有露台，这样，外型像联排别墅，分为多个小组团。
● 销售价格：2600~3200元/㎡，（目前黄山住宅最高为3200元/㎡）主力户型50㎡，总价为13.5~16万元，首付30%约为4~5万元，贷款10年约为700～1000元/月，对上海、江浙来度假养生的客户及部分投资客来说，月还款相当于一二顿饭钱，价格相对较低，销售前景良好。
● 另提供菜单式装修服务：400元/㎡、600元/㎡（含简单家具）。这样客户就可以拿着钥匙来度假。
（2）产权式酒店：
● 产品为50㎡的标准酒店客房。含精装修及全套家电，可享受酒店的公共服务设施，并有开业五年每年7%的保值回报。现酒店管理公司在洽谈海航酒店管理集团及国际假日酒店管理集团。
● 销售价格6000~7000元/㎡，由于有每年7%投资保证回报，同时，每年可免费在本酒店入住14天，总价在30万~35万元之间，首付30%即首付9~10万元之间，是较为高档的自用及投资保值品种。而且黄山的知名度及丰富的旅游资源可使投资者每年来度假或让亲戚朋友免费入住，使用率较高。目前产权式酒店在上海、江、浙一带购买客户心中有较高的认可度和成功销售案例，销售预计良好。 （3）别墅（别墅为本项目最大体量，总计44000㎡，分三种类型：独栋别墅，双立别墅，联立别墅）：
由于别墅总价较高，如何把国内外最高档的高尔夫别墅转化为贴近消费者的居住天堂，我们从产品上把别墅类型细分，可分为三种类型：
● 保值投资自用型：需求别墅的感受，但总价不高，这样我们把产品做成联立、双拼、小独栋，每家有二、三面的院子，同时左右不对称，有别墅的感受，面积控制在180~240㎡左右，单价3000~4800元/㎡，总价55~105万元左右，这样相当于上海、杭州一套市区二房公寓价。高尔夫别墅、有山有水、有高尔夫会员卡，升值潜力巨大。周末可经常带家人、朋友开车来黄山度假休闲。
● 自住型（三种）：面积在180~300㎡左右，同时利用坡地别墅，全
明半地下室的优势，可再送40~60㎡的半地下室，单价在3000~5000元/㎡左右，总价在55~160万元，同时拥有高尔夫会员卡，这在上海高尔夫别墅均在2万元/㎡以上相比，有较大性能价格比。黄山这十年的发展积累了一批富裕阶层，但黄山目前市场上没有几个具有较高品质的别墅产品，因此本项目一推出必受到目标消费者的喜爱。
● 公司商务型：（350~450㎡，单价5500~6500元/㎡）在上海、江浙一带的大型公司，需设度假基地，用于招待领导、关系单位、高级员工培训、休假、小型年会等。这样企业购买一幢或几幢形成一个组团，由酒店管理公司负责日常维护，平时也可代为出租。这样大型民营企业也可通过多元化投资，保值公司资产。
这样别墅区可根据市场调查的需要把别墅细分为三种类型，将总价定为50~75万元、80~160万元、160~220万元三种类型，直击目标客户群，在房产总体趋势向好的通道中，如此高性能价格比的产品应有较好的市场销售前景及升值前景。
2、总可销售建筑面积：7.1万㎡
其中： ①度假公寓：约10000㎡
②产权式酒店 ：约13000㎡
3别墅：约44000㎡ ○
4沿街商铺：4000㎡ ○
3、销售价格
按照目前市场测算，整个项目通过运作得到提升
①度假公寓 ②产权式酒店 ③别墅（均价） ④沿街商铺
4、销售计划
本项目于2005年7月开始动工，整体建设2年半内完成，预计2007年12月完成销售：
① 养生公寓：完成销售100%，即10000㎡ ② 产权式酒店：完成销售100%，即13000㎡ ③ 别墅：完成销售85%，即44000×85%=37400㎡ ④ 沿街商铺：完成销售100%，即4000㎡ 5、销售收入
①度假公寓 10000㎡ ②产权式酒店13000㎡ ③别墅 53000㎡ ④沿街商铺 4000㎡ 合计(2008年前) 目标售价 2800×10000 =2800万元 6500×13000 =8450万元 4500×37400 =16830万元 4000×4000 =1600万元 29680万元
目标售价 2800元/㎡ 6500元/㎡ 4500元/㎡ 4000元/㎡ 理想售价 3000元/㎡ 7000元/㎡ 5000元/㎡ 5000元/㎡ 理想售价 3000×10000 =3000万元 7000×13000 =9100万元 5000×37400 =18700万元 5000×4000 =2000万元 32800万元