住宅小区工程设计阶段工程造价管理
摘要: 随着住宅商品化，市场化的发展，以住宅为中心的房地产业的发展已成为经济新的
增长点，应控制好设计阶段的工程造价管理。. 设项目的设计阶段是处理技术与经济关系，控制工程造价的关键环节，,在现实工作中,虽然还存在各种问题,但只要找准产生问题的根源并采取有效的措施,就能够取得良好的控制效果工程项目的设计阶段是在工程即将实施而没有进行实施的阶段,在为了避免施工中出现没有必要的变更,减少因为设计等方面的原因而导致的建设单位工程造价的增加,所入在工程设计阶段造价控制现状分析的基础上，进一步提出了工程设计阶段工程造价有效控制的措施。本文也将就工程设计阶段中的造价控制有关的问题来进行阐述,通过总结规律将工程造价控制在一个合理的范围内,实现项目投资效益的最大化。
关键词: 民用住宅 设计阶段 程造价控制 限额设计 措施
前言
控制工程造价的关键在施工前的投资决策和设计阶段，在项目作出决策后，控制工程的关键在设计阶段。我国近年来投入大量的资金建设民用建筑，用以改善人民的居住条件。为科学、合理地利用国家有限资源，必须有效地控制造价。根据国内外有关的统计资料表明：初步设计阶段影响工程投资数额幅度的可能性为 75%—95%在 技术设计阶段（施工图设计）影响投资的可能性为 25%—75%；在施工阶段（实施阶段）的影响工程投资的可能性为 5%—25%。为此，计是影响和控制工程造价的关键环节。为了解决工程设计活动中的技术与经济、经营与管理等实际问题，提高人们对设计阶段造价控制重要性的认识，并从中掌握有效控制，只有把技术与经济有机结合、采用限额设计、设计招标,利用价值工程理论优化设计方案之外，格控制设计变更、加强设计监理、积极引入竞争机制、改
变设计收费办法等方面进行不断地探索和研究
民用建筑的设计大多情况下是根据用户对功能要求，来具体确定建筑标准、结构形式、建筑物的空间和平面布置以及建筑群体的合理安排而设计。如何使设计在满足功能要求并符合国家标准、保护人民的生命财产安全的前提下，能经济合理。图纸设计质量与复杂程度决定工程造价的高低，设计越复杂、标准越高，造价越高，反之造价越低。虽然不能简单的以工程造价的高低来衡量图纸设计的优劣，但在抗震裂度相同、使用功能相近的情况下，工程造价应该有一个合理的范围，如果超出这个范围，图纸设计就可能存在不经济之处，甚至存在浪费现象，造成不应有的损失。
工程造价的关键在施工前的投资决策和设计阶段，在项目作出决策后，控制工程的关键在设计阶段。我国近年来投入大量的资金建设民用建筑，用以改善人民的居住条件。为科学、合理地利用国家有限资源，必须有效地控制造价。民用建筑的设计大多情况下是根据用户对功能要求，来具体确定建筑标准、结构形式、建筑物的空间和平面布置以及建筑群体的合理安排而设计。如何使设计在满足功能要求并符合国家标准、保护人民的生命财产安全的前提下，能经济合理。可从以下几个方面进行考虑使工程造价得到有效控制。
一阶段影响民用修建工程造价的要素：
小区的规划设计时，要依据小区根本功用和要求确定各构成局部的合理层次与关系，据此布置包括土地开发在内的住宅修建、公共修建、绿地以及水、电、热、燃气的供给等的投资比例，它间接影响小区内路途管线长度和公用设备的多少，而这些费用约占小区，在很大水平上影响了小区建立的总造价。同时，小区的建筑面积密度、居住建筑面积密度和人口密度也间接影响小区的总造价，在保证小区使用功能的前提下，密度越高，越有利于降低总造价。
住宅修建的立体布置对造价的影响异样的修建面积， 在多层住宅建筑中，墙体所占比重大，是影响造价高低的主要原因，衡量墙体比重大小，常采用墙体面积系数（墙体面积/建筑面积）。尽量减少墙体面积系数，它与住宅建筑平面布置层高单元组成等均有密切关系。合理加大建筑进深，减少外墙长度是减少墙体面积系数，降低造价、提高经济效果的主要措施之一。在相同建筑面积时，住宅建筑的平面形状不同，住宅的建筑周长系数（即每平米建筑面积所占外墙长度）也不同。，一般都建造矩形和正方形住宅，既利于施工，又能降低成本和使用方便。当长度超过90米时，就必须贯通式过道。这些都要增加造价，所以一般住宅单元以3~4个住宅单元、房屋长度60～80米较为经济。在满足住宅功能和质量前提下，加大住宅进深，即采用大开间，对降低工程造价有明显效果。
三)户型和住户面积对造价的影响住宅构造面积与修建面积之比为构造面积系数，此系数越小，设计方案越经济。由于构造面积增加，无效面积就相应添加，因此它是评选新型构造经济的重要目标，该目标除与房屋构造有关外，还与房屋外形及其长度和宽度有关，且与房间均匀面积的大小和户型组成有关。房屋均匀面积越大，内墙、隔墙的修建面积所占比重就越低。
四)住宅层高对造价的影响住宅的层高和净高，会直接影响工程造价，这是因为层高和净高增加，墙体面积增加，柱体积增加，并带来基础管线采暖等因素也使造价增加。当层高从3米降到2.8米，平均每套住宅综合造价下降4%～5%，并可节约材料、节约能源，有利于抗震，因此住宅层高不应超过2.8米。
五)住宅的层数对造价的影响民用修建按层数划可分为低层(I～3层)、多层(4～6层)、中高层(7 9层)、高层(1O～13层)，其中，多层住宅能无效降低工程造价、浪费用地。
至于民用建筑，根据我省的工程测算，当住宅从3米降为2.8米，平均每套住宅的综合造价会下降4-4.5%。住宅层数与工程造价也有相关的关系，如下表：
住宅层数 一 二 116.95 三 108.38 四 103.51 五 101.68 六 100 单方造价系数138.05 （%） 边际造价系数 （%） －21.1 －8.57 －4.87 －1.83 －1.68 由上表可知，随着住宅层数的增加，单方造价系数在逐渐在降低，当层数超过7层后，工程造价将大幅增加。边际造价系数也在逐渐增大，这说明随着层数的增加，单方造价系数下降幅度减缓。
⑦建筑结构。建筑结构是指建筑工程中由基础、梁、板、柱、墙、屋架等构件所组成的起骨架作用的、能承受直接和间接“作用”的体系。
建筑结构按所用材料可分为：砌体结构、钢筋混凝土结构、钢结构和木结构等。建筑材料和建筑结构选择得是否合理，不仅直接影响到工程质量、使用寿命、耐火抗震性能，而且对施工费用、工程造价有很大的影响。尤其是建筑材料，一般占直接工程费的70%，降低材料费用，不仅可以降低直接工程费，而且也会导致措施费和间接费的降低
通过对住宅设计阶段各相关因素对工程造价 的影响分析后，设计单位应根据业主（建
设单位）的设计任务委托书的要求和设计合同的规定，为了将概算控制在委托设计的投资内建设工程造价控制——就是在达到项目合理质量标准的前提下，将投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段，把建设工程造价的发生控制在批准的造价限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标的实现，以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。进行有效控制造价应采取以下的控制的措施 1、增强设计标准和标准设计意识
设计是技术和经济上对拟建工程的实施进行的全面安排，也是对建设项目进行规划的过程。任何工程设计人员对同一工程的设计在满足相关条件下，可以采用不同的工艺技术、材料、设备和结构形式
进行多方案设计，从中筛选出技术先进、安全可靠、工程造价又低的最佳方案，但要特别指出，在进行多方案设计时，经济技术人员也必须参与以保证工程造价的准确性。 2.加强技术培训，不断提高各方面人员的综合素质。
由于设计阶段工程造价管理是一项综合性工作，设计人员、经济技术人员，要具备比较好的综合素质才行，针对目前设计人员不甚懂概预算，概预算人员不懂工程技术的情况，要经常不断地开办有关培训班，由经济技术人员为工程技术人员进行概预算知识的培训，工程技术人员对概预算人员进行工程技术方面培训，各方面的人员素质提高，设计阶段的工程造价管理才能有序有效的进行。
2、经济上运用价值工程进行设计方案优化
同一建设项目，同一单项、单位工程可以有不同的设计方案从而有不同的造价，因此积极运用价值工程，进行方案优化，对控制造价有着十分重要的意义。 在设计阶段运用价值工程控制造价并不是片面地认为工程造价越低越好，而是把工程的功能和造价两方面综合起来分析。而价值系数正是功能和造价的综合体现。所以运用价值工程，既可以提高工程的功能，又可降低工程的造价。也可在保证工程功能不变的情况下降低工程造价，还可在造价不变的情况下提高系统功能。
设计方案评价和优化 在设计阶段实施价值工程的步骤一般为： （1）功能分析 例如，住宅工程一般有下列十个方面的功能： ①平面布置。 ②采光通风。 ③层高与层数。 ④牢固耐久性。 ⑤三防”设施（防火、防震、防空）。 ⑥建筑
造型。 ⑦内外装饰（美观、实用、舒适）。 ⑧环境设计（日照、绿化、景观）。 ⑨技术参数（使用面积系数、每户平均用地指标）。 ⑩便于设计和施工。 （ 满足必要的功能费用，消除不必要的工程费用，是价值工程的要求，实际上也是工程造价控制本身的要求。虽然价值工程在我国还处于刚刚起步阶段，但大量事实证明，在工程设计中利用价值工程控制工程造价，提高工程的“价值”是大有可为的。
3、大力推行限额设计，严格控制投资规模
设计阶段工程造价管理是建设工程在设计阶段按照经济规律的要求，根据市场经济发展，利用科学管理方法和先进的管理手段合理地确定工程造价和有效的控制投资，保证有限的建设资金和物质资源得到合理的充分利用。限额设计就是按照批准的总概算(投资规模)控制总体工程设计，各专业在保证达到设计任务书各项要求的前提下，按分配的投资额控制各自的设计，没有特别的理由不得突破其限额。当然限额设计决不是简单地一味为了节约投资，而是包含了尊重科学、注重实际、精心设计的内容，只有做到了更科学更实际才能有效地控制工程造价。
设计招标可使投资者获得一个优秀的设计作品，同时也满足项目的使用功能；而限额设计是在满足使用功能的前提下，又使设计方案的投资被有效的控制在要求的范围内，使其不超过估算值，找到一个技术与经济的最佳结合点。让两者科学的结合在一起，达到投资效益最大化的目的。首先作为投资者应尽可能全面地、细致地提出对设计的要求，其中一个重要内容就是限额设计的要求，这样参与投标的设计单位在进行投标设计时，既要考虑功能、外观效果等方面的要求，又要满足限额设计的要求，使设计方案在考虑技术的同时，也考虑经济效果。，因此采取限额设计就是使设计者在确定设计方案时，必须考虑和控制设计方案的投资，作一个技术与经济的比较，从中选择最佳方案，而设计招标又给投资者一个进一步优选设计方案的机会。
投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。限额设计是将上阶段设计审定的投资额和工程量先分解到各专业，然后再分解到各单位工程，最后分解到分部分项工程，限额设计通过层层设计，严格审核步步为营，从而实现对投资限额的控制和管理。
4、加强设计变更的管理工作。设计单位认真做好图纸审查工作，可以减少图纸中的错、漏
现象，使设计阶段的施工图预算更为准确。图纸本身不完善或设计深度不够，将导致在施工阶段的设计变更增加，从而导致投资的增加。对于业主而言，要防止此现象发生，让设计单位提高设计深度，完善设计图纸，应注意：(1)在设计阶段确定建筑的最终方案，避免在施工阶段提出更改；(2)给设计单位充足的设计时间，加强设计的前期准备工作，如勘察、钻探等，设计时间过短，将导致设计深度不够，图纸不完善；(3)选择合适的设计单位，合理的设计费用，设计费用过低，设计人员的积极性不大，图纸质量较难保证；(5)对由于设计单位的原因造成的设计变更而产生的投资失控，明确其应承担的责任。
5、加强设计监理，减少投资浪费
设计单位在这样低廉的劳务性收费条件下，不愿投入太多的人力、物力来进行设计方案的最
优化设计，只能着眼于眼前利益，为降低成本而采用简化设计程序、减少工时投入、减少图纸数量等办法尽快完成设计。这样必然产生各种问题，简化设计程序就相应造成各专业设计成果之间发生碰撞、相互“打架”，在施工过程中产生大量变更；减少工时投入则造成计算粗糙，设计错误济损失，而由于收费太低无赔偿能力，损失只能由业主方承担；减少图纸数量造成设计中的许多问题交代不清、节点数量不够、不详，增加了事故发生的可能性。因此，建议提高设计收费标准，相应地承担更大的设计责任。实际上设计监理在工程项目的投
资、进度、质量控制中起着重要的作用，特别是对控制工程投资起着至关重要的作用。
监理公司应当加强宣传力度，积极主动拓展设计阶段的监理业务，在我们的监理工作中，对设计方案提出合理化建议而节省业主的投资，受到业主的高度赞赏与感谢，作为监理公司在市场经济条件下，应主动出击开拓市场，凭借自身专业化、高智能的优势，用成功的监理业绩争取更多的业主在设计准备阶段就聘请监理公司介入。
（八）实行设计的奖罚制度
长期以来设计单位形成的重技术轻经济的倾向，原因在于设计人员的创新，被社会认可的只是技术上的创新（如建筑造型和使用功能），而控制工程造价的创新却得不到应有的关注甚至认同。设计人员在降低工程造价上深挖潜力的设计成果，得不到表扬和奖励，反而要承担风险。这样便挫伤了他们的积极性，造成了设计单位和人员要求安全保险，不问造价高低；导致工程设计的“肥梁、肥柱”等抬高工程造价的现象。在设计中引入风险机智，实行奖罚制度，奖励那些设计方案优秀、工程造价节省的设计，
处罚那些因设计浪费而造成经济损失的设计，能激励设计人员深挖设计潜力，重视设计方案的经济合理，对 控制工程造价将是一个大的突破。
7、改革有关政府职能
目前我国政府相关部门对工程设计质量的调控管理非常薄弱，一般在施工单位中标后办理施工许可证时要由有关部门对施工图进行审查，这种审查囿于该政府部门的人员精力，审查工作难以达到应有的深度和广度，何况这也属于一种被动的时候控制，一般对投资控制收效不大，能否借鉴一些地方质量监督站的做法，即质检站不再直接面对施工现场，而实行：“质检站一监理公司一施工单位”这样的链式管理，笔者认为将工程设计纳入这样的链式管理轨道是可行的。 8、引人竞争机制，大力推行工程设计招标
在社会主义市场经济条件下，竞争日益激烈，建设项目从设计到施工均采取招投标方式，设计单位要想在激烈的市场竞争中击败对手，使自己立于不败之地，就必须而且也必须凭借自己的良好信誉和过硬的设计质量。因此，企业要发展，就必须建立竞争机制。而且要做到内部竞争与外部竞争的统一，把内部竞争作为企业在外部竞争中取胜的条件，把外部竞争作为促进企业内部竞争的动力。从外部看，主要是树立质量兴企的意识，提高质量，搞好服务。从内部看，主要是增强设计人员的危机感和紧迫感，克服方案比选的片面性和局限性。要鼓励设计人员解放思想、开拓思路，激发创作灵感，使功能好、造价低．效益高、技术经济合理的设计方案脱颖而出。