资估算谈几点粗浅认识- V/ t _ y J u t0 P4 H t Z 一、投资估算的三个阶段 1 8 b8 C4 5 U. f T6 i 投资估算工作随投资决策过程深入的程度不同相应分成三个阶段各阶段所具备的条件和掌握的资料不同其投资估算的准确度不同因而每个阶段投资估算所起的作用也不同。 G w n2 e3 H q Y 1投资机会研究及项目建议书阶段的投资估算该阶段工作比较粗略投资额的估计一般是通过与已建类似项目的对比得来的因而投资估算的误差率可在±30左右。此阶段的投资估算是作为领导部门审批项目建议书、初步选择项目的主要依据之一对初步可行性研究及投资估算起指导作用。 9 v X q w C _ T V- p: u 2初步可行性研究阶段的投资估算该阶段是介于投资机会研究和详细可行性研究之间的中间阶段投资估算的误差率在±20左右。. p : r3 K4 m I 3详细可行性研究阶段的投资估算随着阶段的不断发展调查研究不断深入掌握的资料越来越丰富投资估算逐步准确因此该阶段研究内容更为详尽其投资估算的误差率应控制在±10以内。 0 i x z w1 p G 二、投资估算的内容 / L: T c4 b7 B. S2 U9 t9 S6 P j 建设项目投资估算包括固定资产投资估算和铺底流动资金估算。固定资产投资估算的内容按照费用的性质划分包括设备及工器具购置费、建筑安装工程费用、工程建设其他费用不含流动资金、预备费、建设期贷款利息。而该住宅小区主要是以建筑安装工程费为主工程其他费用主要有土地及拆迁安置费、建设单位管理费、勘察设计费、招标代理费、工程咨询费、工程监理费、施工图审查费、安全生产监督费、城市基础设施配套费、人防建设费、白蚁防治费、教育地方附加费、散装水泥专项基金、墙改基金、规划服务费、城建档案费、工程保险费、房屋所有权登记费、产权登记测绘费、测量放线费、地形图费、环评费、垃圾处理费、污水处理费、水增容费、电增容费等27项依据武进区政府《关于安置房建设中规费征收有关问题协调会议纪要》的有关精神部分费用可以缓交或免交以减轻有关资金的压力。 v I W5 L R X. O P6 E 三、投资估算的方法 5 C: V x 投资估算的方法有很多而对于房屋、建筑物等投资估算最常用的是指标估算法以元/m2表示。根据这些投资估算指标乘以所需的面积就可以求出相应的土建工程、给排水工程、照明工程、暖通工程、变配电工程等单位工程的投资。在此基础上可汇总成某一单项工程的投资另外再估算工程建设其他费用及预备费即求得所需的投资。该住宅小区投资估算采用的就是这种方法。 m W9 d4 h E/ z P X 四、投资估算编制的注意点 . z c A1 r0 j- T f m y 在编制投资估算时应根据国家有关规定参考投资主管部门或地区颁布的估算指标结合本工程的具体情况进行。同时在编制时需注意两个方面一方面套用的指标与具体工程之间的标准或条件有差异时应加以必要的换算或调整另一方面使用的指标单位应密切结合每个单位工程的特点能正确反映其设计参数。估算指标的正确制订对于提高投资估算的准确度对建设项目的合理评估正确决策具有不可估量的作用。: J E5 h- - p 五、估算指标的确定 f8 r6 s 1 x: 由于投资估算指标属于项目建设前期进行估算投资的技术经济指标它不但要反映实施阶段的静态投资还必须反映项目建设前期和交付使用期内发生的动态投资以投资估算指标为依据编制的投资估算包含项目建设的全部投资额这就要求投资估算指标比其他各种计价定额具有更大的综合性和概括性。 7 t r c O7 U P E: I1 t F 在确定投资估算指标时成立专业齐全的编制小组选择经验丰富的造价工程师任组长带领其他咨询人员共同制订一个包括编制原则、编制内容、指标的层次、项目划分等内容的编制方案并按以下三个阶段进行工作 S6 : G/ H T2 o7 s 1.收集整理资料阶段。收集整理已建或在建的符合现行技术政策和技术发展方向、有可能重复采用的有代表性的工程设计施工图、标准设计及相应的竣工结算或施工图预算资料同时对调查收集到的资料按占投资比重的大小相互关联的多少进行分析整理。在做该住宅小区估算指标时采集了可以利用或参照的资料有戚区某镇安置房、新北区某新村安置房武进某小区安置房、某开发公司商品房、新区某镇的安置房等各种房型、不同作用的有关指标信息。 g5 _- O3 J l4 u- p 2.平衡调整阶段。对于收集的资料来源不同虽经过一定的分析整理但难免会由于设计方案、建设条件和建设时间上的差异带来某些影响使数据失准因而必须对有关资料进行综合平衡调整。将收集到的资料进行分析考虑到该住宅小区建
在武进区某镇对武进的权重比例取大些进行综合评定。又考虑到投资者的设计意图是倾向于上海的有关设计因而又对上海的有关资料进行收集平衡。 2 x3 R Y 1 g3 n2 Z0 e 3.测算审查阶段。通过对以上资料的平衡调整初步确定了该住宅小区的估算指标然后通过组织有关专业人员予以全面审查在同一价格条件下进行比较检验其偏离程度是否在允许偏差的范围内如偏差过大则查找原因进行修正直到满足条件后进行定稿最终得出了该住宅小区的估算指标高层住宅1130元/m2多层住宅650元/m2商业用房1350元/m2地下车库2350元/m2。将这些估算指标乘以相应的面积然后以此为基数确定其他有关费用相加后即得到该项目的投资估算总额为46000多万元作为可行性研究报告中资金筹措的依据更是项目经济评价的依据。 x e 3 n- c/ . g V5 V 该住宅小区的估算指标得到了委托方的充分认可并给委托方进行有效控制设计方案、推行限额设计起了较大的作用最终使得施工图预算与投资估算相差为6.5 小区占地面积184.4亩总建筑面积23.7万平方米其中住宅面积19.02万平方米沿街商业楼面积2.39万平方米地下车库面积2.25万平方米总户数1578套。小区住宅以小高层911层、高层1416层为主户型有160m2大户、120m2中户、80m2小户三种。小区配套建设公共服务用房及地下停车库沿街配套建设商铺查阶段。通过对以上资料的平衡调整初步确定了该住宅小区的估算指标然后通过组织有关专业人员予以全面审查在同一价格条件下进行比较检验其偏离程度是否在允许偏差的范围内如偏差过大则查找原因进行修正直到满足条件后进行定稿最终得出了该住宅小区的估算指标高层住宅1130元/m2多层住宅650元/m2商业用房1350元/m2地下车库2350元/m2。将这些估算指标乘以相应的面积然后以此为基数确定其他有关费用相加后即得到该项目的投资估算总额为46000多万元作为可行性研究报告中资金筹措的依据更是项目经济评价的依据。 x e 3 n- c/ . g V5 V 该住宅小区的估算指标得到了委托方的充分认可并给委托方进行有效控制设计方案、推行限额设计起了较大的作用最终使得施工图预算与投资估算相差为6.5
目前，随着修建产业作为国民经济支柱产业的逐渐确立，奠定了修建业在国民经济中的重要位置。普通而言，民用修建从筹建至完工验收，须经过项目建议书、可行性研讨、设计、施工等多个阶段和环节，而工程造价是各个阶段和环节所破费的总和，在各个阶段确保工程质量的前提下，合理降低工程造价，进步资金的运用效益是各方努力和追求的方向。依据材料剖析，工程设计费用虽然只占工程全部费用的不到1％ ，但在决策正确的条件下，它对工程造价的影响水平可达75％以上，可见，工程设计是影响和控制工程造价的关键环节，因而，增强设计阶段的管理，优化工程设计，使其反映工程的实践造价，并表现工程设计的技术、经济、功用块的最优化，是摆在俺们面前一个急需处理的重要成绩。上面，笔者在剖析影响民用修建设计工程造价要素的根底上，就设计阶段如何降低造价提出几点看法和建议。
而把控制工程造价 的主要精力 造价控制效果. 现以民用住宅为制只相当 图 1 反映了各 工作创造方便舒 的基本需要. 既要为居民的生活、 1阶段影响工程造价的一般规律 . 优美的环境 又能体现独特的风格 但是我们国 适、 家人口多 城市用地紧张 地价占到房价的 50 左 右. 因此节约用地 提高住宅小区容积率是控制工 程造价行之有效的措施之一. 小区规划设计应考虑 以下几点: 在满足规范要
根据房地产项目多为住宅工程的特点，其工期短，工程总投资相对规模不大，应采取工程量清单、固定合同价格的方式，以降低房地产企业因建筑、建材市场变化等因素带来的市场风险。
对设计中含有新材料、新工艺、新技术的设计项目，无定额项目及单价、信息价可参照的，应重点说明，让投标人明确在投标时以综合价报价，以避免结
算纠纷。
确定合理、科学的评标原则：对有标低的，可在评标前确定合理的中标降低率，在综合考虑投标人响应质量、工期等投标条件并编制切实可行的施工组织方案的前提下，采取合理低价中标的原则，从中选择技术能力强、管理水平高、资信可靠且报价合理的承建单位。
严格控制施工中设计变更。经论证确需设计变更的，应力求减少变更费用，可制定设计变更的程序加以规范设计变更行为
5 对可能存在的工程造价目标风险进行分析，并制定防范性对策
、设计方案评价原则 1.设计方案必须要处理好经济合理性与技术先进性之间的关系。 2.设计方案必须兼顾建设与使用,考虑项目全寿命费用。 3.设计必须兼顾近期与远期的要求（图4.3）。全寿命费用工程造价使用成本项目功能水平费用图4.3 工程造价、使用成本与项目功能之间的关系
1. 民用建筑设计的要求（1）平面布置合理，长度和宽度比例适当。（2）合理确定户型和住户面积。（3）合理选择层数和层高。（4）合理选择结构方案老师：墙体面积系数=墙体面积/建筑面积 2、民用建筑设计的评价指标 (1)、公共建筑。有效面积=使用面积+辅助面积建筑基底面积建筑密度＝占地面积建筑面积使用面积平面系数 ? K （2）居住住宅 1）平面系数 1 2 3 K= K = K = K = 使用面积平面系数建筑面积居住面积平面系数有效面积辅助面积平面系数有效面积结构面积平面系数建筑面积可跳出一小人，问：何谓使用面积？建筑面积？等定义建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。使用面积是每套住宅户内除墙体厚度外全部的净面积的总和。住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。使用面积与辅助面积的总和称为“有效面积”。辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。 2）建筑周长指标 2 2 m/m m/m 单元周长单元周长指标＝ （ ）单元建筑面积建筑周长建筑周长指标＝ （ ）建筑占地面积 3）建筑体积指标 3 2 m /m 建筑体积建筑体积指标＝ （ ）建筑面积 4）平均每户建筑面积建筑体积平均每户建筑面积＝总户数 5）户型比各种户型（一居室户、两居室户、三居室户、多居室户）所占的比例。 （三）居住小区设计评价 100 ?居住和公共建筑基底面积建筑毛密度＝ ％；居住小区占地总面积 100 ?居住建筑基底面积居住建筑净密度＝ ％；居住建筑占地面积 2 m ha 居住面积居住面积密度＝ （ / ）；居住建筑占地面积 ha 居住人数人口毛密度＝ （人/ ）；居住小区占地总面积 三、设计方案评价方法实例1 实例2 实例3 例4.1 以内浇外砌建筑体系为对比标准，用多指标对比法评价内外墙全现浇建筑体系。计算结果见表 4.2。单位 对比标准 评价对象 比较 备注设计型号 － 内浇外砌 全现浇大模板建筑 －建筑面积 m 2 8500 8500 0 有效面积 m 2 7140 7215 75 层数 层 6 6 －外墙厚度 cm 36 30 -6 浮石混凝土外墙外墙装修 － 勾缝，一层水刷石 干粘石，一层水刷石 － ±0以上造价元/m 2 建筑面积 80 90 10 ±0以上造价元/m 2 有效面积 95.2 106 10.8 主要材料水泥kg/m 2 130 150 -20 消耗量钢材kg/m 2 9.17 20 10.83 施工周期 天 220 210 -10 ±0以上用工工日/m 2 2.78 223 -0.55 建筑自重 kg/m 2 1294 1070 -224 房屋服务年限 年 100 100 －项目名称 内浇外砌与全现浇对比表 三、设计方案评价方法实例1 实例2 实例3 例
4.2 某建筑工程有三个计算方案，选定评价指标为：实用性、平面布置、经济性、美观性四项，各指标的权重及各方案的得分（10分制）见表，试选择最优设计方案。计算结果见表。
住宅区道路尽可能利用不可避免的建筑间距有 且会引起建筑结构的改变 从而导致造 价大幅度利于提高建筑密度. 上升. 因此 中小城市应以多层住宅较为经济 大 城市可沿主要街道分中、高层住宅 以利用空间2 住宅建筑的平面布置 美化市容. 住宅层数与工程造价的关系 可用以下 建筑总平面布置是根据建设项目的性质
加强设计阶段工程造价管理
作者：袁霞娟 来源：湖南省建设工程造价信息网 时间：2006-7-10 阅读：
工程建设通常都是分阶段进行的，主要包括：可行性研究，初步设计(含扩大的初步设计)、施工图设计、施工准备、施工实施和试生产等六个主要阶段。施工阶段工程造价管理人们比较理解，设计阶段造价管理的重要性以及怎样才能保证造价管理在设计阶段发挥其应有的作用等问题，应该做为工程建设领域一个重要的课题进行系统的分析研究，从而使有限的资金和物质资源得到充分的利用，使造价管理贯穿工程建设的全过程。
一、加强设计阶段的工程造价管理不但必要而且很重要
任何工程建设都有相应的投资计划，投资计划的多少主要是依据可行性研究或初步设计来编制的，在保证工艺要求、设计条件和相关标准的前提下，投入资金越少，建设工期越短，投资效益就越显著。
我们之所以把设计阶段的工程造价管理做为一个课题来探讨，是因为设计阶段的造价管理是控制总体工程造价的第一关，只有在设计工作没有完成之前，只有在设计图纸未交付实施之前把好了工程造价管理第一关，才能为总体工程造价控制打好基础，如果在设计阶段加强了工程造价管理，设计人员在满足设计任务书和相关标准的前提下，采用合理的工艺技术，材料设备和合理的结构型式，其设计造价尽可能降低，其工程造价管理效益就明显表现出来了，才能真正做到花小钱办大事，少花钱办好事，少花钱多办事。
实践证明，设计费虽然只占工程全寿命费用不到1%，但在决策正确的条件下，它对工程造价的影响程度达75%以上，施工图设计对投资的影响程度为35%左右，所以无论从造价管理系统环节看，还是从投资利用，投资控制方面看，设计阶段的工程造价管理工作不但必要而且很重要，只能加强不能削弱。 二、设计阶段工程造价管理存在的问题
认清了设计阶段工程造价管理的必要性之后，只有找出设计阶段工程造价管理存在的问题，才能制定出相应有效的措施，使设计阶段的工程造价管理制度化、规范化。
1.思想认识不够统一
人们往往只注重施工阶段工程造价的管理，对设计阶段的工程造价管理就淡泊了，设计人员认为我只要按设计任务书的有关要求进行设计做图就行了，至于工程造价管理问题那是经济技术人员的事；而概预算人员也认为，按通常做法，只要设计图纸完成后，根据图纸和有关定额文件取费标准编制设计预算就行了。还有一种认识，就是以为设计人员在设计过程中已经进行了必要的方案比较，其设计造价已经是合理的了，没有必要再搞什么设计阶段的工程造价管理。 2.规章制度不健全
由于存在上述思想认识上的原因，对设计阶段的工程造价管理也就没有制定出相应有效的规章制度，经济技术人员与设计人员工作不能紧密相结合，各做各的事，缺乏必要的工作协调，由于没有健全的规章制度，设计造价超了也就没有采取相应措施，有关人员的责、权、利不明晰，设计阶段的工程造价管理积极性也就不高，这也是设计阶段工程造价管理不力的重要原因。 3.人员素质方面的问题
工程造价管理是一项综合性工作，要求有关人员要具有多方面的技术素质，而现在工程技术人员不懂概预算，也不想过问概预算，设计人员对概预算知识的缺乏必然影响到对设计造价的有效控制。我们的概预算人员，大部分只会按图纸套定额进行概预算的编制，对工程设计的有关专业技术知之甚少，或根本不懂，也不想去钻研，这样的概预算人员，在进行设计造价控制的过程中，无法为设计人员提供重要的可采纳的意见。
三、加强设计阶段工程造价管理的几项主要措施。
前面对设计阶段工程造价管理的重要性和存在的问题，进行了初步的分析和探讨，其目的就是要做好如何才能加强设计阶段的工程造价管理工作，使工程造价管理在工程建设的全过程中发挥出应有的作用。
1.建立必要的规章制度，使工程造价管理由单一控制变为多方控制。 笔者认为要搞好设计阶段的工程造价管理必须建立：
(1)领导责任制，有了专门领导管才能成为组织行为，才能动员各方人员齐心协力做好此项工作。
(2)责、权、利明晰的奖罚制度，只有工程技术人员和经济技术人员的责、权、利与工程造价管理挂上钩，才能调动他们的积极性，才能把设计阶段的造价管理工作做细致准确。
(3)工作协调制度
为了改变以往设计人员与概预算人员各管各，各不干涉对方的不协调局面，必须