1、市场分析
1.1 宏观经济环境分析
目前我国房地产市场仍处在持续发展阶段。与美国等发达国家住房市场已进入成熟期不同，我国正处在城市化和工业化进程加速阶段，住房水平低和需求比较旺盛，这是我国住房市场快速发展的重要基础，其中除了少数低收入群体需要政府提供保障性住房外，还有几种类型的住房需求要依靠住房市场：
首先刚步入社会不久、成家立业需要住房的年轻人，包括本地离开父母独立生活和外地进入大中城市工作的年轻人。他们需要的是功能设施齐全、舒适、方便、小户型、价格适中的住房；一类是生活水平提高、希望以小换大、改善居住条件的人群。这两部分人具有较稳定的收入和较强的经济能力，借助银行贷款，可以购买普通住宅，他们是社会的基本群体，占大多数，也是自住型住房的基本需求群体；另一类是投资型需求。改革开放使中国人民财富有了较大增长，需要有保值增值的渠道和工具，一部分人选择了投资住房市场。购置住宅是为了出租获利或住宅涨价后出售获利，是通过购房实现手中的货币增值。
其次，此轮房地产市场调整是市场经济的内在规律在起作用。从2007年年末开始，住房市场形势急转直下进入调整期，其根本原因是市场内在规律在对房地产行业几年高速增长积累的矛盾和问题进行自我强制调整。2004年以来，在我国经济较快增长、居民收入不
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断提高、对房地产市场预期向好的基础上，投资型住房消费大量入市，不断推高房价以获利；开发商大量高价拍地，以获取更高的回报，推高了住房的成本；自住型消费者在“买涨不买落”的心理驱使下，集亲戚朋友之力提前购房，透支了部分基础消费需求。几种因素叠加，埋下了隐患，导致目前住房市场需求减少和调整期的到来。
从宏观环境方面来看，2010年在国内外经济下行、前期国家偏紧的房地产调控政策影响下，消费者预期比较悲观，持币观望；随着国家宏观调控政策的调整，消费者预期逐渐发生变化，在观望中寻找机会。具体来讲，机会主要表现在以下几个方面：一是国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点举措，并连续出台一系列鼓励住房消费的政策，从政策层面上给予消费者信心。二是我国连续出台强力度的刺激经济的措施，力争2010年经济增长保持在8％以上，在就业和居民收入增长方面基本稳定了预期。三是由于我国人多地少，目前仍然处在经济较快增长阶段，从较长时间看，住房价格仍然是稳步上升的趋势。近期房价下行是对前期房价过高的修正，而且国家连续出台多项鼓励住房消费政策，一旦房价调整到位，将会出现反弹。因此，部分自住型消费者开始关注房市，而理智的投资型消费者也在观察抄底的机会。
1.2 宏观政治环境分析
从政府提出的十项措施来看，投资与基建是重中之中。 其一，从各项措施的先后次序来看，保障性安居工程（房地产投
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资）排在第一位，农村基础设施建设排在第二位，重大基础设施建设排在第三位，增值税转型（有助于促进企业固定资产投资）排在第九位，加大金融支持（为投资与基建服务）排在第十位。十项措施中的一半与基建有关，且排名明显靠前。相比之下，加快医疗卫生、文化教育、生态环境建设，加快自主创新与结构调整，提高城乡居民收入排名相对靠后；
其二，这反映了政府在短期内刺激经济增长的思路，即外需不能指望，必须刺激内需；而内需中消费短期内具有刚性，刺激投资更加立竿见影；投资中又以房地产投资与基础设施投资的短期效应更加明显。换句话说，政府试图通过在短期内提振房地产投资与基础设施投资来应对次贷危机对中国宏观经济增长的负面冲击。
综合2004年至今所有房地产调控政策可以看到，2010年新国十条此次调控中央政府已尽其所能。并首次将地方政府作为监督对象，严厉批评炒房和投机性行为，除了尚未出台的房产税，几乎动用了一切手段。与以往政策相比，其新意在于：地方政府稳定房价不力将问责。房价调控已从中央性举动变成了地方政府责任，问责制度实施将地方政府与高房价的整体利益进行剥离。能促使地方政府在控制房价方面更为主动和积极。
另外，调控的主体措施由以前的增加消费者购房成本和减少土地供应。改变为梳理房地产产业链的利益分配，加强各个环节的监督，驱逐和遏制投机性需求。如：超额供地探索出让方式。国土部此前宣
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布的供地计划将今年土地供应总量提高到18万公顷，是前5年平均供地量的3.3倍。其中，保障性以及中小户型等住房供地比例将达到77%，单中小套型商品房供地计划就已经超过了去年全年土地出让总量。而保障房供应量更是超出了国务院要求总量的一倍以上。在出让方式上，探索“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，这种扩大土地市场供应和降低土地购买成本的调控方式肯定要比以前的政策更符合经济规律。从源头上控制跨地区炒房行为。通过逐步对个人跨区域购房行为监控。异地购房的第二套融资难度加大。第三套房子停贷。此前金融机构对房贷所作出的最严厉规定，也就是二套房贷首付40%及利率提高至1.1倍。在具体手段上通过增加贷款审批成本，禁止消费者房地产投资及投机行为，同时也遏制改善性住房需求。并试图通过税收政策来提高投资和投机者的持有成本。针对开发商的调控措施以前也有类似，但效果不明显。
二套房首付5成，利率1.1倍，三套房停止贷款等在各地方银行执行的相当坚决，在总行实施细则未出台各地方银行就已严格执行政策的情况。本次房贷政策执行的效力明显高于10年底持续出台政策的执行情况。一线城市房地产价跌量减成定局。一二线城市执行严格房贷政策，限制异地非纳税人的购房行为对控制房价过快上涨短期内效果将十分显著。
但从长期看：
第一、稀缺性资源自然会引发投资和投机性需求。中国房地产市
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场的价格上涨本质上是中国宏观经济稳步发展的反映，这在发达国家过去100年的历程中都有所体现。只要中国经济发展不停滞或倒退，房地产市场及价格总体而言是向上的。过分的打压和抑制只会引发更为汹涌的井喷。而中国市场可投资的品种并不多。
第二、中国的经济的发展逐渐形成了国有经济与非国家经济两种形态的二元模式。如日本的财阀经济模式呼应的是，在一些重点经济和关键行业领域，国家经济初步具有垄断的趋势，而且这种趋势会进一步加强，自由竞争将转变为垄断性竞争。中国房地产市场的困境核心在于国有土地供应的垄断，国有银行对行业资本的垄断。虽然房地产企业大多是非国有企业，但其发展命脉却牢牢掌控于国有资本。调控房市场市场，核心是让利与民，加强各环节的监督，而非以市场经济的名义来行垄断竞争之实。
第三，中国房地产市场经历了近十年的高速发展，代表和掌控国有资本的群体已经形成了稳定庞大的利益群体，每一个新买房个体都将由调控的支持者转变为反对者。十几年的积累已经给房地产市场的调控提高了门槛和障碍。中国房地产市场调控呼声最高的群体均为无房的弱势群体。
第四，一旦中国经济由高速增长转变为低速增长，房地产市场的升高压力会进一步加大，而不是降低。低速增长时期的高通胀现象，资本追逐高额利润的压力，都会刺激社会资本逐步由实业经济转向以房地产和艺术品为代表的投资经济。这会推动房地产市场价格进一步
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