上扬。
第五，我们认为中央政府抑制房价上涨目的在于控制房地产行业对其他实体经济的挤出效应。以有效引导和促进社会资本对其他实业的投入，确保宏观经济平稳回升和产业结构调整。在2010年下半年若宏观经济出现反复，或银行不良贷款率上升，将考验此轮房产新政。
因此，对房地产仍应保持信心，现期投资房地产仍具备价值。
1.3 锦州房地产市场概况
1.3.1区域环境分析
2010年，面对国际金融危机的冲击，锦州市认真贯彻落实中央、省政策措施，保增长，调结构，惠民生，实施保障性安居工程和房地产开发项目，增加保障性住房和普通商品住房市场供给，促进了房地产市场平稳健康发展。
1.房地产开发投资增长较快
2010年，锦州地区生产总值预计1140亿元，比上年增长12.1%。全社会固定资产投资完成543亿元，增长28.9%，增幅位居全省前列，固定资产投资拉动我市经济增长6.8个百分点。其中锦州市共完成房地产开发投资39亿元，增长96%，增速居全省第五位，成为全社会固定资产投资走势向上的主要因素之一。保障性安居工程建设规模创历史新高，锦州市经济适用住房完成投资2.66亿元，开工56.9万平方米，竣工面积3733套、29.86万平方米；完成廉租住房投资0.76
8
亿元，开工建设廉租房14.4万平方米，竣工884套、4.39万平方米。城中村和旧城开发改造项目开工建设482.7万平方米，主体工程完工195万平方米，两项指标均比上年增加3倍以上。此外，我市城镇居民人均可支配收入达1.48万元，增长9.4%；城乡居民储蓄存款余额647亿元，增长21.2%；发放住房公积金贷款3.3亿元，为扩大住房消费提供了物质保障。据预测，2010年房地产市场需求还将保持较旺的态势。
2.房地产市场供应数量相对不足
全年城区（古塔区、凌河区、太和区、松山新区）新建商品房上市面积34.34万平方米，其中：商品住房上市27.31万平方米，商业营业用房上市7.03万平方米。以一季度为基期，新建商品房上市量季度增长率分别为－41%、95%、224%，其中：新建商品住房上市量季度增长率分别为－70%、35%、234%。尽管商品房上市量短暂回落后迅速攀升，但商品房累计可供销售量逐月下降，1月末累计可售面积为60.95万平方米，12月末下降至23.60万平方米，下降61.3%。其中商品住房由57.75万平方米下降至17.01万平方米，下降幅度达71%，住房一级市场供应明显不足。
图1.1 2010年商品房当期上市供应数量图
9
图1.2 2010年商品房报告期末累计可售数量图
从全年上市商品住房供应套型分析，我市城区中等套型
90～120
平方米新上市1145套，占上市供应总量2775套的41%；60～90平方米新上市1029套，占37%；120～144平方米新上市409套，占15%；大套型144平方米以上和小套型60平方米以下新上市126套、66套，分别仅占5%和2%。
120-144>14460-9090-120
图1.3 2010年商品住房上市供应套型结构图
从全年上市商品住房预售价位分析，中等价位2500～3000元/平方米新上市875套，占32%；低价位1500元/平方米以下新上市806套，占29%；1500～2500元/平方米新上市530套占19%；3000～4000元/平方米新上市426套，占15%；高价位4000元/平方米以上新上
10
市138套，仅占5%。
3.房地产市场住房消费旺盛
<15002500-30001500-25003000-4000>4000
图1.4 2010年商品房上市供应结构图
全年城区商品房销售面积72.53万平方米，成交金额18.68亿元，其中：商品住房销售面积69.11万平方米、5921套，成交金额15.43亿元；商业营业用房成交面积3.42万平方米。以一季度为基期，商品房销售面积季度增长率分别为－37%、30%、102%，其中：商品住房销售量季度增长率分别为－44%、25%、101%。商品房销售量短暂回落后大幅增长。
图1.5 2010年商品房成交数量
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从全年商品住房销售套型分析，中等套型90～120平方米成交
1644套，占销售总量5921套的27%；60～90平方米成交1404套，占24%；120～144平方米成交1279套，占22%；大套型144平方米以上成交1266套，占21%；小套型60平方米以下成交328套，占6%。中等套型商品住房供销两旺。
<6060-9090-120120-144>144图1.6 2010年商品住房市场销售套型结构图
从全年商品住房销售价位分析，低价位1500元/平方米以下价位
成交1762套，占销售总量的30%；1500～2500元/平方米成交1453套，占25%；3000～4000元/平方米成交1382套，占23%；中等价位2500～3000元/平方米成交1136套，占19%；高价位4000元/平方米成交188套，仅占3%。低价位商品住房需求仍占市场主导。
图1.7 2010年商品住房市场销售价位结构图
<15002500-30001500-25003000-4000>4000 12