1.3.2凌河区环境分析
经过4年多的建设，锦州市凌河区的建设已初具规模：起步区内道路网络已经形成；一期供水工程、供热工程、污水处理工程、天然气管网铺设工程已完工并投入使用；已建成或正在建设的20多个住宅小区400多栋楼房已有10多个住宅小区具备入住条件；市委、市政府和相关部门已搬至凌河区办公??截至目前，已开工建设各类项目73个，总投资63亿元，已完成建设投资46亿元。
有山富于变化，有水富于灵气，有绿富于神韵。倘佯在锦州市凌河区，仿佛走进了南方园林和现代都市：迤逦的丘陵之上，一幢幢不同风格、不同色彩的大厦和住宅小区依山势而建，高低不一，错落有致；浩瀚的平西湖波光粼粼，小船在水中游弋，水鸟在天空翱翔；湖滨生态景观带绿树葱茏，翠竹丛丛，绿草如茵，繁花似锦，小路曲径通幽，垂柳倒映水中。湖滨路上，车辆穿梭，景观带里，游人如织，一对对穿着燕尾服和白色婚纱的准新郎、准新娘们，将倩影与如画景色融为一体。
锦州市凌河区的规划结合地貌、地形特色，形成带状展开、组团发展的规划结构，分为东部、西部居住组团、行政中心组团、科研教育组团和北部高科技工业组团，遵循“高标准、高起点、时代性、超前性”的规划原则，强调“以人与自然和谐为本”这一理念，把凌河区建成“城”“景”交融的景观城市。总体规划一期用地25平方公里，远景按100平方公里控制，起步区10平方公里。景观为“两横四纵
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三点二片一轴”。两横指凌河区北面防护林景观带和南面临水湖滨生态园林景观带；四纵指四条南北向的生态廊道；三点指中心公园、东部森林公园、西部休闲公园；二片指香山寺和平西湖风景区；一轴指湖滨广场、中心公园、香山寺、白龟山水库沙洲景观文脉线。
教育科研文化区位于凌河区北部和起步区东部的锅底山一带。锅底山是锦州师专新校区所在地，占地2000余亩,这里景色秀美，水库景色尽收眼底，是教书育人的理想用地。从南到北分别有：锦州师范高等专科学校，渤海大学，辽宁石化职业技术学院，辽宁工业大学，辽宁医学院。教育产业的发展对周边的文化、居住用地的开发利用必将起到积极的带动作用。
凌河区的给水、排水、电力、通讯、热力、燃气以及污水处理厂等市政工程规划也充分结合城市的发展需要，科学合理的确定管网走向和管线管径，做到一百年不落后，形成完备的市政基础设施系统。
综上分析：该地块附近有经济适用房、单位家属楼、政府行政管理机构及超市、银行、生活配套设施等一应俱全，唯独是商品房稀缺，况且人们已形成在此定居的理念。为此，许多想要在此定居的人们不满足经济适用房的条件，他们需要完全产权的商品房， 或者用于居住或者用于投资，因此，该地块的投资价值巨大，适合住宅和商用综合使用。
该地块坐拥成熟社区配套，四周风景如画，集优越生活之大成，真可谓“出则繁华似锦，入则闲静安适”。优雅的环境完全可以吸引
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锦州市各个阶层的人们来此定居，包括平煤、神马的员工及社会投资者等。
2、项目分析
2.1 项目名称及开发建设单位
1.项目名称：君临天下
2.项目开发单位：隆佳房地产开发 3.项目代理公司：隆佳地产代理机构
2.2 项目背景
本案位于锦州凌河区纬二路与经二路交叉点，锦州凌河区的中心地段，北依香山，西傍150米超宽城市生态长廊，南向碧波荡漾的白龟山水库。项目由五栋24层的阔板结构建筑组成，内部包括灯光广场、商业购物街、儿童活动中心、托儿所等配套设施。凌河区内所有的供电、电信、自来水、污水、雨水、燃气、热力等配套市政管网设施铺设完备，供水、供电等各项基础设施都有保障，在以后的项目施工及其后期运作中不会由于市政设施问题而导致工程中断或施工不便。
2.3 项目设计分析
用地性质：居住兼商业用地
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政府规划容积率：4.0 政府规划最低绿化率：35% 建筑高度：75米 建筑密度:29.6%：
商业建筑不超过总面积的:20% 占地总面积：14636.0平方米 建筑总面积：95669.0平方米
车库及公用设备面积：17586.0平方米； 商业面积：11174.0平方米
2.4 项目开发周期
开发建设周期为从取得土地使用权直到项目全部销售完毕的时期。
根据本项目的开发规模以及市场预测，从取得土地到项目完工为3年，以3年计（2010.5——2013.5），总建设周期为2年（2010.10——2012.5），销售周期为2年。
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3、项目SWOT分析 3.1项目优势
1.教育文化氛围浓厚，距离渤海大学很近，附近还有锦州市凌河区北湖小学，中学，凌河中学，有利于本项目区域内人文环境的提升。
2.交通方便：公交车途径市中心，让你随意到达该市每一个地方。 3.配套设施齐全、生活方便 项目附近有三家银行（中、农、建）；大学附属等几所医院；高档酒店，高档洗浴中心，网吧随处可见。
4.社区配套设施一流 社区内有社区服务中心、生活超市等，还有高山流水等公共配套设施，小区内设置有地下停车场和地面停车位及私家车库，停车泊位高达50%，是爱车一族的理想首选，并充分考虑到未来5-10年的发展。
5.较大的楼间距，通风、采光效果很好。 6.规划设计一流、体现了人性化。
3.2项目劣势
虽然本项目有良好的人文环境，但发展相对滞后导致本项目缺乏居住氛围，市民对本地块缺乏“认同感”。消费者对区位的抗性较大，对本案的认同度较低。这对项目的开发及销售产生较大的影响，导致销售成本及宣传成本的增加。周围配套设施尚未完善，生活配套设施不够健全。
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