3.3市场机会
1.高校的人文熏陶，提升了本案未来的人文环境。本区域内很少存在同等品质的楼盘与之竞争，为本案赢得了大的市场空间。
2.附近的五个楼盘已经为该地块做了后期的免费宣传，坚定了购房者的信心;
3.政府对于凌河区的规划及建设正在完善之中。
3.4市场威胁
1.附近五个楼盘的激烈竞争;市场的消化能力有限
2.购房者在选择过程中比较慎重，在以后的开发过程中，如果广告宣传不到位，就不能有效地树立楼盘形象，就会增大营销风险和困难。本案在本区域内，购房者认为价格较高。本案所处地区难以在短时间内形成企业集群效应。
3.5结论-可行
本案所处环境有机遇也有挑战，但总的来说机遇大于挑战。只要我们找准定位，能过找到和别人项目的差异，就一定能进入市场。我们的定位是高端市场，竞争项目多为中档楼盘，走市民路线。我们要打入高端时尚市场，让客户有高贵时尚的定位，在市民中形成高贵的印象。本案的客户将体会到时尚与文化的结合，奢华与高贵的体验。
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4、项目定位 4.1项目市场定位
4.1.1目标定位
有着绿色城市和人文城市的大环境，我们力求打造一个能够让家人在满园碧翠中心情愉悦的欣赏鸟语花香的高贵豪居。人有三分之一的时间是在家中度过的，能够让人放松心情，消除疲劳的幽静环境是现代都市人渴求的高品质住房，而这正是我楼盘的主要卖点。
4.1.2目标客户定位
1.个体与私企业老板（市内+周边城镇）
该阶层基本都有住房，对生活质量要求比较高。且在长期的经营过程中对“功能价格比”有着较清楚的认识，文化方面都有一定修养，对“居住+度假+投资”概念的理解高于其它行业人士。
2.文、教、卫圈人士
该群族文化素质较高，追求自由浪漫的工作和生活方式，生活空间不一定追求太奢华，但要有品位，并注重生活质量。对居住环境有着较高的要求，该阶层收入虽并不太稳定，但决不是一般工薪层的收入水平。该群族是本项目期望的目标客户。
3.煤炭企业高级职员
在锦州虽然这一群族人数并不太多，但锦州市发达的煤炭工业重
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地，对他们还是具有很大的诱惑力。
细分如下：
煤炭业主、高级职业经理人、高级技术人员 该群族是本项目主要目标客户。 4.政府公务员
该群族能成为本项目目标客户的十分有限。原因是：按公务员的纯薪水收入水平，要想在原居住条件下再拥有度假公寓基本是不可能的，只有一个因素，就是“灰色收入”。
因此，该群族也是我们项目的主力目标客户。 5.退休人员
该群族较复杂，有公务员、文化人、高级知识分子、回国人员、国企老板等不同类型，不同收入来源。
该群族都有一个消费指导思想，就是“享受天伦之乐，安度晚年”，因此，对居住环境的要求高于一切。
该群族也是我们项目的目标客户
4.2项目客户定位
高档物业=高档地段+合理规划设计+高档建筑成本+规范物业管理+成功形象塑造
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1.地段和周边配套上具备高档物业的素质，自身配套和小区内环境完美融合，故其综合素质与高档物业相一致，所以将本项目定位为高档物业比较客观、真实、准确。
2.同时，通过周边市场的调查比较，其装修标准、户型设计等，均以“高档物业”为基准；
3.明确的定位有得营销上的控制，尤其是推广费用上的投入问题，塑造高档物业的形象，需要各个环节的强强合作，必须增加各方面的成本，同时，高档物业的资金回收较慢，对发展商来说存在一定的风险。 如果在项目的建设推广中，能按照等式右边的策划思路，则有望实现项目在投资回报、形象塑造等方面的期望值。
4.3项目形象定位
4.3.1产品面积配比与格局配比
根据市场调查及政府发布的统计数据分析，全区户型以中型户型为主，小户型其次，大户型相对较少。针对项目提出的高档社区，要充分考虑业主身份象征意义，房间面积简约大方，不要面积的浪费。户型建议如下：
一室两厅一卫占总户型的20%，面积控制在55㎡， 二室两厅一卫占总户型的20%，面积从60-90不等； 三室两厅一卫占总户型的35%，面积从100-130不等；
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三室两厅两卫占总户型的25%，面积从120-160不等； 四室两厅两卫占总户型的5%，面积从150-220不等。 户型设计实例见附录 4.3.2产品配套定位 1.商业配套
商业配套的出现，其初衷是为方便业主。把商业配套放在小区业主出入口的两侧，前面有宽阔的广场，即方便小区外人购物、停车，又不影响小区内业主的正常生活。商铺的销售不但会为开发商带来较高的利润回报，还可以促进住宅楼盘的销售。
2.教育配套：
凌河中学，凌河小学，辽宁工业大学，渤海大学。 3.儿童活动中心、托儿所
儿童活动中心、老人活动中心、托儿所都是在中心休闲地区，既体现了环境的优越，又回避了由于儿童的戏闹而对其它居民带来的干扰。
4.物业管理办公室
物业管理办公室的位置可设在连排式多层住宅架空层里，这样既节约了开发成本，也方便物业管理人员的出勤。
5.水电设备用房及垃圾处理
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