7主体规划建议及附件
2010年12月23日以来，我们对锦州市房地产市场进行了全方位的调查。本次调查我们对锦州市的太和区、凌河区、新华区、卫东区的房地产项目进行了调查。随后，我们又对锦州市的房地产状况调查。同时，我们又对锦州市房地产开发项目进行了扫街式摸排。在数天的调查中，我们发现，锦州市的房地产市场呈现如下特点：
7.1锦州市房地产进入开发热潮，企业发展竞争加剧
锦州市城市的快速发展和国民经济的不断提高，刺激着城市的快速发展和房地产业的快速发展，据统计，自1998年中国住房体制改革后，锦州市的房地产企业得到了快速发展。目前，锦州市有房地产开发企业约130多家，其中本地企业120多家，外来企业有10余家。截止2010年12月，根据我们的调查数据显示，目前锦州市有在售项目有几十个。
在企业的发展格局上，虽然本土企业在数量上占有绝对优势，但外来房地产企业如建业集团、中房集团的进驻，对本地开发商还是造成了很大冲击。随着竞争的加剧，本地一些开发商开始重视企业、产品的品牌建设以及物业管理服务等持续发展的问题，无论在产品设计上，还是营销上都比以往更加精细。
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7.2锦州房价走势波澜起伏，为市场定位和销售带来了难度
从锦州市房产交易所统计的数据显示，锦州的高层、多层价格表现出明显的波动变化，这与单月份的市场供应情况，和房地产开发的不均衡性有着本质的联系。锦州市场的不均衡性据我们调查，与单月个别低价价格楼盘的快速去化，影响整体高层价格走势有关，这种情况也说明锦州市的房地产市场是一个不稳定的房地产市场，这种市场的不稳定性为房地产开发和销售带来了难度。这种不均衡性的房地产价格走势，说明对于今后的锦州市场必须寻找到正确的价格定位，产品定位从快速去化的目的上来达到房地产项目的顺利。
7.3购房群体及消费特征
锦州虽然是一个资源型移民城市，但同时也是一个相对封闭的城市。这种封闭性决定了外来投资者对锦州房地产投资热情不高。从事房地产开发投资的外地企业不过10家，不足锦州市本土房地产开发企业的十分之一。这种情况说明政府在招商引资的政策措施上缺乏有效的力度。同时，由于锦州市与外部交流比较少，除了工业的发展带来移民外，其他领域并没有对外来人口造成强有力的磁吸力。这种情况造成了外地人口在锦州市购房置业或投资的热情并不高，所以在锦州买房的人基本上都是本地人，外地人来锦州投资或者炒房的几乎没有。
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7.4太和区、凌河区成为锦州市房地产开发热点
本公司待开发的项目就在凌河区，升值潜力巨大，而激烈的竞争也存在，不容忽视 。根据我们对锦州市全市26家在售楼盘的调查，从这些楼盘的分布情况来看，锦州市的凌河区和太和区正在成为锦州市的开发热点。
凌河区是锦州市的城市发展方向，凌河区把城市结构分为行政办公区、教育科研区、居住商贸区、高新产业区等若干组团，从而为锦州市远景建设制定出具有本地特色的可持续发展之路。目前凌河区有房地产项目20余个，占40%的项目已经竣工交房，城市居民的不断入住于此和城市政府的搬迁于此，使得该区域房地产开发成为城市的热点。
该地区之所以成为房地产开发的热点，由于这一区域工业经济基础雄厚。全国七大火力电厂之一的姚孟发电有限公司、圣光集团等10多家大中型企业雄居区内。全国有名的十一矿煤矿等都位居凌河区。凌河区又是锦州发展潜力最大的区域，这种天然的优势和城市发展特点，为这一区域平添了不可估量的发展潜力.而从我们对锦州市的房地产项目的调查看，凌河区、太和区的房地产项目相对集中。
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表7.1 凌河区、太和区的房地产相对集中项目
凌河区 楼 盘 名 称 常绿九天家园、凌河铭座、0375首府、蝴蝶湾、蓝湾凌河、建业森林半岛、一品澜山、君临天下、西湖印象、金玉小区等 惠泽园、江南世家、常绿桃花源、凯蒂东郡、碧水蓝天、恒盛铭座、东方星河湾、水漾铭郡、高煜阳光、水韵风情等 太和区
1.项目名称：蓝湾凌河 开发商：锦州市华城房地产有限公司
项目名称: 锦州市华诚房地产有限公司蓝湾凌河高层住宅（一期）
项目地址：凌河区未来路东侧、福泉路西侧、博文路北侧（黄河外国语学校西侧）。
主要技术经济指标：红线以内用地45637.25平方米，净用地42005.69平方米，容积率 2.68，建筑密度为24%，绿地率35%。
项目情况：建筑结构为框架剪力墙结构，高层，商住综合楼。2000多户。占地200多亩，平西湖畔纯高层居住社区，项目为18-28层的高层建筑。。
主打户型：129.9㎡ 三室两厅两卫 133.27㎡ 三室两厅两卫
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106.88㎡ 三室两厅一卫 91.39㎡ 两室两厅一卫
价格指标：均价在3400元/平方米，估计售价应在3300—3500元/平方米之间
优势：位于凌河区入口处，受到市政府的大力支持，政府为其建设30米宽的绿化带。劣势：位置相对较偏但也因为该项目位于高压线附近，对人身体产生一定的危害，且该项目原来是回民区，安置是个问题。
2.项目名称：金世纪 ?水岸豪庭
项目地址：锦州市凌河区经七路与纬二路交叉处 开发商：锦州市隆嘉房地产有限公司
项目情况：容积率1.38，建筑密度为20.26%，绿地率39.2%。建筑面积84835.08平方米（车库及公用设备面积5673平方米社区内小高层景观公寓、多层花园洋房及TOWNHOUSE住宅齐全，共计户数552户）。
主打户型： 99㎡ 两室两厅两卫+自由空间 137㎡ 室两厅两卫 146㎡ 三室两厅两卫 167㎡ 两厅三卫
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