成和经营者的利润，使竞争不在同一起点上。
6、近年来居民收入增幅连续下降以及失业压力不断增大，同时医疗、养老、教育等改革方案出台，原来由国家负担的费用现在要让居民自己部分或全部承担，使他们对未来的预期支出不断增加。
这种对未来强烈的不确定性和不安全感使众多消费者不敢轻易花掉手中积蓄，对于原本想改善住房的消费者只好选择不买或推迟购买。
7、国家对空置商品房的各项优惠政策将延长到2002年底，这对新建商品房将造成一定分流作用。 8、福州市土地转让实行公开拍卖制度，使获得土地成本大幅上升。
9、2001年6月1日实行的《商品房销售管理办法》，虽然从法规上规范了房地产市场，但对开发商来说，短期内必须接受客户更多的挑剔和质询，使正式签约难度加大，周期增长，这需要开发商以及相关销售人员有足够的耐心和不懈的解说。
10、商业银行信贷对开发商出现政策性收缩，对开发商贷款，不但要求具备四证，还要对项目各方面做严格的审核。 11、对消费者申请住房按揭贷款要求趋严，对个人申请的年限、金额、收入状况审查更严，将有部分客户将由于得不到贷款支持而放弃购房。
12、银行放贷条件提高，多层住宅必须封顶，高层住宅须完成主体2/3工程，且放贷比例最多不超过80%，一般按70%。
小结：任何一个行业宏观环境都有有利因素和不利因素并存，房地产业也不例外。通过对以上两方面因素的综合分析，可以明显看出，国家积极鼓励房地产业的开发和消费，在此政策引导下，房地产业已普遍出现景气信号。
另外，由于市场成交信息已隐含了行业价格的一切动态，所以通过对全国房地产的成交状况及价格走势的分析，也可以得出这种结论：1995年以来，商品房价格持续走低，成交清淡，1996、1997、1998年为持续低迷期，到1999年10月份价格到最低点，然后维持一个价格平台，到2000年政策拉动的效果开始显现，成交明显活跃，价格也从谷底缓慢微升，这预示着房地产业新一轮的发展周期已经来临。
6
第四部分 仓山住宅消费偏好调查分析
通过对仓山区的住宅消费偏好的调查，我们准确的了解该区域的消费特征及需求。对下一阶段的定位及推广奠定了基础。
一、面积需求特征：
面积区间(M2) 占比(%) 70以下 2.9 70~80 4.18 80~90 9.18 90~100 15.02 110~120 24.06 120~140 34.80 140以上 9.86 以上表格显示：
120~140㎡ 为需求第一主力，占34.80%； 110~120㎡ 为需求第二主力，占24.06%；
90~100㎡ 以及140㎡ 以上为辅助需求各占15.02%和9.86%; 70㎡ 以下为边缘客户。 二、房型需求特征
1.5房1厅1卫 2.5房2厅2卫 3.5房2厅2卫 4房2厅2卫 房型结构 1房1厅1卫 2房1厅1卫 2房2厅2卫 3房2厅2卫 及以上 占比(%)
2.11 9.10 24.06 7 54.50 10.23
以上表格显示：
3房2厅2卫或3.5房2厅2卫为需求第一主力，占54.50%； 2房2厅2卫或2.5房2厅2卫为需求第二主力，占24.06%； 4房2厅2卫以及2房1厅1卫为辅助需求。
三、接受总价特征
总价区间 10以下 10~20 20~40 （万元） 占比(%) 3.76 31.61 48.22 40~50 8.03 50~60 5.10 60~70 70~80 2.16 1.12
以上表格显示：
随着单元总价递增，需求总量呈逐步减少趋势；
10~20万元和20~40万元为福州住宅需求第一主力，两者共占约60%； 40~50万元为需求第二主力，占8.03%。
四、房屋类型需求特征
类 型
多层 62.96 小高层 29.92 (9~13层) 高层公寓 5.6 8 别墅 1.52 占比（%）
以上表格显示：
多层无电梯住宅仍然为市场首选品种，其次为小高层住宅，两者合计为91.72%。
五、选择单价特征
单价区间(元/M2) 因素 价格 1500以下 质量 1500~2000 户型 小区环境 74.10 2000~2500 2500~3000 交通 56.71 18.20 3000~3500 地段 生活配套 物业管理 68.37 33.93 61.58 比重(%) 83.30 78.23 91.12 76.60 占比(%) 7.84 35.13 4.90
以上表格显示：
1500~2000元/平方米和2000~2500元/平方米为需求第一主力； 2500~3000元/平方米为辅助需求。
9
六、小区环境
消费者对小区环境的要求几乎都集中在绿化面积要大这一点上。其次要求小区内要有基本的配套。如幼儿园、居委会、老年活动中心、停车场等。
七、交通状况
消费者希望出入道路要宽敞，不堵车，而且公交线路要多，可以方便地到达市区各主要购物、娱乐场所，以及休闲景点。 八、购买时机
现房或封顶（78%），期房（22%），［开发公司已有品牌和社会形象的除外］。
调查显示：消费者之所以不敢买期房，主要是缺乏安全感，担心期房质量、配套承诺、交房期、产权等没有保证。
九、购房时重点考虑因素
以上表格显示：
质量、价格、地段、户型是消费者最为关心的购房因素。
10