电梯住宅以120——140平方米为主；150平方米以上及复式为补充户型。 本项目的户型面积设计应以这一市场的主力户型需求作为主打户型。 C、诉求特征
该区域属新区住宅，诉求以居住的舒适性和价格适宜为主要内容。 D、销售手段及策略特征
该区域楼盘均投入大量广告宣传，并参加房展会，宣传楼盘形象，吸引人气。个别楼盘委托行销策划代理公司全程参与，对楼盘进行全新包装，展示楼盘个性，亮点。
三、区域畅销个案分析
作为仓山区区域，福州人一提到该区域楼盘，首先想到的便是太平洋城、金色家园，其畅销原因大致如下： A、品牌形象好
由于太平洋城、金色家园的成功开发，让众多的购房者对该楼盘的美誉度大大提高，加上开发商的实力背景，小区的开发规模、园林绿化配套，成为购房者的信心保证。
B、楼盘定位高
该楼盘在开发前期就定位为福州仓山区高尚住宅生活区，为成功人士享受生活的理想之选。 C、地理位置佳
该楼盘占尽地利、人和，距离交通主干道近，有完善的交通、生活购物、休闲娱乐等配套。 四、本项目开发机会点分析
区域住宅市场调查分析表明，虽然目前仓山区有众多在售以及即将上市的楼盘，但是，从目前总体状况来看，福州仓山区的住宅市场仍处于初级发育阶段，由此我们可以初步断定，对于福城这样一个楼盘来说是一次难得的机会，从福城项目规模条件来看，本项目的机会点在于：创新
以项目优势，做福州仓山区示范楼盘。
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第六部分 区域竞争项目调查分析
竞争楼盘锁定
根据本项目所在地理位置区域特性及房产消费区域特性，综合考虑楼盘供应量、地理位置、楼盘形态、市场形象等因素锁定与本项目竞争的不同物业楼盘。
A、在售物业：
本项目周边的具有强劲竞争力的楼盘为下藤路步行街项目、金色家园、理想家园。 a)与下藤路步行街竞争
?优势：规模大，供应产品户型多，选择面广。
?劣势：由于项目的周期长且被分包出去，致使项目分散销售市场不统一。 启示：
1）如果下藤路步行街良好销售走势，其有限的市场供应量将为本案提供一个良好的空档机会。 2）同属一区域形象楼盘，互相映衬，变竞争关系为伙伴关系。
3）下藤路步行街前期的顺利销售，使区域住宅形象和价格被市场认同，将带动本案入市顺利销售，具有远期升值空间。 b)与金色家园竞争
?优势：开发商的知名度
?劣势：目前剩余户型为131平方米、138平方米，带电梯面积偏达且布局不紧凑，厨房在中间，结构不理想。 启示：
1）金色家园的成功开发，使大家看好这片区域。使得本项目存在升值空间。 2）金色家园所剩户型偏大，正好利用本项目设计出市场所需的户型空档。 c) 与理想家园竞争
?优势：户型、总价的适用性、实惠是客户的首选
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?劣势：由于银华花园一期的形象，将导致销售的价格提不上去。 启示：
1）由于该项目目前刚开始销售且离本项目最近，它的销售状况可以给本项目在定位及定价方面提供参考。由于本项目一切都未开始，它的后续可塑的因素多，将会是本项目的制胜法宝。
2）由于一期的开发，致使这期的开发户型都设计为中小户型，说明了开发的最终是要将产品销出去。销的好、销的快，就必须设计出目前市场上好销好卖的产品，方能一取制胜。
B、待售物业：
由于福州市的房地产项目销售推广方式都为期房或现房销售，目前该区域无在建待售物业，无法锁定此类竞争物业。
第七部分 项目区域特征调查分析
一、地理位置
本项目位于福州市仓山区先锋小区内，原三桥公司统征地。 二、地段特征
本项目地段属于福州市四级住宅用地，从行政区划上属仓山区管辖。周边建筑群围绕，目前该地段已有住宅开发，属住宅开发较热地段。
三、整体印象
由于地段特征原因，该区域基本无街景。偶有几家分散的店铺，大都是附近居民开设、无装修布置。从本项目四周望去，看到全为原有建筑群及新建建筑群、闲置空地。
四、区域经济状况分析
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1、自然经济：
本项目区域原属城市郊区，耕地面积大。大部分村民都利用这一优势种菜到城区卖，作为经济收入来源。因此，农田耕种成为该区域特殊的自然经济。
2、社会经济：
本项目周边分布着国有企业及合资企业，上班人员有本地区居民及外来人员，人数较多，生活消费潜力大，因此带动了周边的小吃店，食杂店的发展。
五、区域交通状况
1、本项目周边的公共汽车为： （一）连江路：
A、东二环路：新店旧货市场——白湖亭 B、803路：南门——峡北 C、803支路：南门——峡南
D、3路：台江步行街——武警总队 （二）三高路：
A、8路：左海公园——白湖亭 B、908路：屏西新村——东升小区 C、917路：火车站——白湖亭 D、30路：台江广场——青口
E、麦德龙专线：师大——武警总院 （三）六一南路
A、1路：西门——白湖亭 B、17路：火车站——白湖亭
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C、4路：轮工——峡南
D、801路：左海公园——白湖亭 E、943路：南门——胪雷村
F、965路：洪山客运站——白湖亭 G、969路：濂江村——台江影院 H、969支路：下洋——台江影院 I、970路：台江影院——下洋
J、967路：福建行政学院——白湖亭 K、813路：洪山客运站——白湖亭 L、815路：鼓山——师大
M、925路：台江影院——吴山村 N、925支路：台江影院——盘屿 综述：
本项目所在区域交通状况良好，向东、南、西、北方向都可直达市区各区域和省内外其他地区。因此本案区域人员外出的主要交通工具为自行车、公共汽车、摩托车、私家车。
2、本案连江南路及三高路的公交路线详细站点： 8路：白湖亭——左海公园西门
白湖亭——三叉街——四十中——光明桥——连潘——南公园——汽车站——五一广场——于山站——道山路口——卫生厅——左海公园西门
908路：屏西新村——东升小区
屏西新村——三角井——南街——贸总酒店——南公园——连潘——光明桥——四十中——三叉街——东升小区
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